（2016）辽0211民初1017号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-10-17

案件名称

原告曲利杰与被告大连鹏德房屋开发有限公司、曲来兴，第三人大连市甘井子区红旗街道好邻居生鲜超市、大连鹏德理达建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

大连市甘井子区人民法院

所属地区

大连市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曲利杰,大连鹏德房屋开发有限公司,曲来兴,大连市甘井子区红旗街道好邻居生鲜超市,大连鹏德理达建设工程有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

大连市甘井子区人民法院民事判决书（2016）辽0211民初1017号原告曲利杰，女，1968年11月13日生，住址大连市中山区。委托代理人李雅清、周莹，系辽宁华金律师事务所律师。被告大连鹏德房屋开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗东路祥溢园35号2单元1层4号，统一社会信用代码91210200716914334J。法定代表人张永军，系董事长。委托代理人李连斌，系辽宁大东律师事务所律师。被告曲来兴，男，1972年7月30日生，住址大连市甘井子区。委托代理人阚浩然，系辽宁兴中律师事务所律师。第三人大连市甘井子区红旗街道好邻居生鲜超市，住所地大连市甘井子区红旗街道惠润园****号。经营者张晶。第三人大连鹏德理达建设工程有限公司，住所地大连市甘井子区红旗中路77号1-1-1号，组织机构代码75609596-X。法定代表人张德礼，系总经理。委托代理人张雯，系辽宁文柳山律师事务所律师。原告曲利杰与被告大连鹏德房屋开发有限公司（以下简称鹏德公司）、曲来兴，第三人大连市甘井子区红旗街道好邻居生鲜超市��以下简称好邻居超市）、大连鹏德理达建设工程有限公司（以下简称理达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由姚念杰独任审判，按简易程序公开开庭进行了审理。原告曲利杰的委托代理人李雅清、周莹，被告大连鹏德房屋开发有限公司的委托代理人李连斌，被告曲来兴的委托代理人阚浩然，第三人大连鹏德理达建设工程有限公司的委托代理人张雯，均到庭参加诉讼。第三人大连市甘井子区红旗街道好邻居生鲜超市经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告曲利杰诉称，原告购买被告鹏德公司抵债给被告曲来兴的公建一套，面积210.51平方米。2012年9月26日，被告鹏德公司与原告签订《商品房买卖合同》，并向原告出具销售不动产统一发票，协助原告办理了房地产权属证书。原告向曲来兴支付了全部房款，但鹏德公司却拒绝向原告交付房屋，理由是曲来兴尚欠鹏德房屋公司欠款。原告认为，曲来兴欠款与原告无关，但因原告与曲来兴系姐弟关系，原告不愿计划矛盾，遂多次与鹏德公司协商，并要求曲来兴解决房屋问题。然而三年多过去，鹏德公司非但拒不交付房屋，还擅自将原告所有的房屋租赁给第三人好邻居超市，并从中收益。原告认为，原告系该房屋的合法所有权人，享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利，鹏德公司拒不交付房屋于法无据、于理不合。曲来兴转让房屋给原告，并未如实告知与鹏德公司之间的纠纷，对房屋无法交付的后果有着不可推卸的责任。故诉至法院，请求判令：1、被告鹏德公司、曲来兴，第三人好邻居超市、理达公司向原告交付房屋；2、被告鹏德公司、第三人理达公司向原告支付租金270，000元。被告大连鹏德房屋开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与鹏德公司之间不存在房屋买卖关系，涉案房屋鹏德公司已经于2012年9月1日抵顶给理达公司。根据原告起诉书，原告是从曲来兴处购买的，房屋就应当由曲来兴进行交付，鹏德公司没有交付义务。另外，该房屋并非鹏德公司对外出租，故鹏德公司没有义务返还租金。被告曲来兴辩称，买卖合同系原告与鹏德公司之间形成，交付房屋的义务应由鹏德公司完成。本案中的债权、债务的抵偿并未实际发生物权转移，也未发生占有转移，原告也不知道抵顶过程的存在。故交付房屋应由鹏德公司完成。第三人大连市甘井子区红旗街道好邻居生鲜超市未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人大连鹏德理达建设工程有限公司，不同意原告的诉讼请求。我方在原告原诉请中并没有看到要求第三人交付。按��法律规定第三人是无独立请求权的第三人，原告无权主张第三人承担责任。当时起诉的只有鹏德公司及曲来兴。为了查明案件事实，鹏德公司才将我方作为第三人追加到本案中，而由于鹏德公司的追加，原告变更了诉讼请求，直接要求2位第三人承担交付房屋的义务，于法无据。我方认为，原告诉请必须明确，明确是由哪一方交付房屋，承担连带责任必须有法律上的明确规定，要求2个被告、2个第三人连带向原告交付房屋，没有法律依据。因此原告首先诉请必须明确，否则本案的法律关系不清楚。原告无权要求理达公司向其交付房屋，因为按照原告诉状当中的自认，其是从曲来兴处购买的抵债的涉案房屋，款项实际交付给了曲来兴。因此按照自认，其与曲来兴之间形成了房屋买卖合同关系，按照合同的相对性原则，其应当向实际出卖房屋的曲来兴主张权利，与鹏德��司、理达公司没有任何关系。另外理达公司与曲来兴担任法定代表人的大连圣科精细化工有限公司签订有抵房协议书，约定将案涉的公建作价4，080，000元抵顶给圣科公司，圣科公司在签订协议时向理达公司提供的建筑材料款项为3，000，000元。按照该协议的约定，剩余的1，080，000元由圣科公司供应建筑材料进行冲顶，双方协议中还明确约定，在该供货价款没有冲抵平帐之前，房屋的使用权归理达公司所有。当时理达公司只是将房屋登记手续及发票出具给了曲来兴，后曲来兴找到理达公司提出其征信系统有污点，不能到银行办理贷款，所以想将该房屋的手续办理至其姐姐曲利杰名下，想用其姐姐的名义到银行贷款。理达公司又出具授权指示鹏德公司将房屋登记手续办理至曲利杰名下，而在抵房手续办理完毕之后，曲来兴就闭而不见，多方联系无果，且拒不提供建筑材料，冲抵理达公司上述价款。理达公司认为，诉讼实际上是曲利杰与曲来兴相互勾结，恶意串通，来达到其非法目的进行的诉讼，系借曲利杰名义起诉，这种行为不应得到支持。根据理达公司与圣科公司之间的协议，曲来兴目前尚欠理达公司材料款8，396，960元，欠工程款发票3，240，310元，发票税费欠款合计194，418.6元，曲来兴总计欠款1，034，108.6元。按照协议，在这些款项平帐之前，理达公司享有对涉案房屋的使用权。因此，涉案房屋现在不能交付是基于理达公司与圣科公司之间的协议，如果交付，也是交付给了曲来兴。原告无权向理达公司主张交付。根据合同相对性，原告也应该找曲来兴主张。经审理查明,2012年9月26日原告与鹏德公司签订《商品房买卖合同》，原告购买房屋一套，建筑面积210.51平方米，商品房单价为7，000元/平方米，总价款1473570元；��同第八条规定出卖人应当在2012年9月26日前交付房屋。2012年9月20日鹏德房屋已经向原告出具1，473，570元的发票一张。2012年9月26日原告交纳了相应的税费。现查询，涉案房屋登记在原告曲利杰名下。2012年10月28日原告以涉案房屋抵押向招商银行申请授信2，000，000元，并与招商银行大连分行签订《个人授信最高额抵押合同》。另查，2012年9月1日鹏德公司与理达公司签订《协议书》一份，将涉案房屋用于抵付工程款，转让给理达公司，并将房屋钥匙一次性交付。2012年9月14日理达公司与经办人为曲来兴的大连圣科精细化工有限公司签订《抵房协议书》。同日，理达公司据此向鹏德公司出具《授权书》一份，授权曲来兴办理涉案房屋的购房手续，总房款1，473，570元。鹏德公司于当日向曲来兴出具购房发票，后该发票作废。2012年9月20日理达公��向鹏德公司出具《申请书》一份，内容为：“因曲来兴个人原因银行信用等级差评不能办理房屋贷款。由于曲来兴本人要求将西山逸林8-1-1-3号房屋办理为姐姐曲利杰的名字。房屋面积210.51平方米，每平单价7，000元，总房款1，473，570元。请给予办理购房手续”。同日，鹏德公司向曲利杰出具1，473，570元的销售不动产发票一张。再查，原告认可系从被告曲来兴手中购买的抵债房，并且将全部房款交付给了曲来兴。并提供2016年2月9日曲来兴向其出具收条一份，内容为：“收到曲利杰房款2，403，000元（含手续费3，000元），房款全部结清。”以上事实有《商品房买卖合同》、发票、房产查询单、《抵押合同》、《协议书》、《抵房协议书》、《授权书》、《申请书》、原、被告及第三人陈述、本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审��，可以采信。本院认为，一、关于涉案房屋是否应该交付。依据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”根据理达公司的授权或申请，鹏德公司与原告之间完成了有关涉案的房屋的买卖手续，涉案房屋已经实际登记在原告名下，故原告依法享有涉案房屋的所有权。而且原告已经将涉案房屋作为抵押向招商银行进行了贷款，实现其对涉案房屋进行处分的权利。故案涉房屋应依法交付给原告。关于第三人理达公司辩称，其与曲来兴之间债权债务未结清之前，涉案房屋的使用权应归理达公司享有的主张。理达公司与曲来兴之间属于债权的范畴；而原告与鹏德公司完成相关手续办理以后，对涉案房屋依法享有所有权，属于物权的范畴。理达公司不应以其对曲来兴享有的债权对抗原告所享有的物权，��与曲来兴之间的债权应另行解决，故本院对第三人理达公司的辩称意见不予采信。二、交付主体问题。2012年9月1日鹏德公司将涉案房屋转让给理达公司，随后的行为鹏德公司均是按照理达公司的授权或申请所作的有关手续。而且也是理达公司将涉案房屋出租给第三人好邻居超市，故理达公司是涉案房屋的实际控制人。依据《物权法》第三十四条的规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故理达公司作为涉案房屋的实际控制人，属于无权占有，应付有交付房屋给原告的义务。第三人好邻居超市作为实际使用人负有协助交付义务（如果其有相应损失，应按照相应法律关系另行向理达公司主张）。被告曲来兴作为原告的实际收款人，也即房屋买卖合同的实际出售人，理应负有交付涉案房屋的义务。但其现在并不实际控制涉案房屋，故其应履行协助交付的义务。关于第三人理达公司辩称，第三人是无独立请求权的第三人，原告无权主张第三人承担责任的主张。依据《民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”故第三人分为有独立请求权的和无独立请求权的，第三人理达公司的辩称主张不能成立，本院不予采信。三、关于原告主张租金的问题。原告该项主张无具体的起算、结束时间，诉讼请求不明确具体，且无相应证据予以证实，故本院不予支持。四、关于本案诉讼费的承担，本案起因是由于被告曲来兴在房屋出售过程未能与第三人理达公司处理好相互之间的债权债务关系，故本案诉讼费应由被告曲来兴负担。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、第三人大连鹏德理达建设工程有限公司自本判决生效之60日内将位于大连市甘井子区惠润园13-3号房屋交付给原告曲利杰；被告曲来兴、第三人大连市甘井子区红旗街道好邻居生鲜超市负有协助交付义务。逾期未履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定执行；二、驳回原告曲利杰其他诉讼请求。案件受理费2，650元,其他诉讼费50元，合计人民币2，700元（原告已预付），由被告曲来兴负担。如不服��裁判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员　　姚念杰二〇一六年四月十五日书记员　　林雨欣附法律适用：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法通则》第五十六对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事��任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”