（2015）长民三（民）初字第490号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-12-02
案件名称
严忆欣、王满娣与上海新长宁集团华阳物业有限公司、朱小妹租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严忆欣,王满娣,上海新长宁集团华阳物业有限公司,朱小妹,赵瑾蕾
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第490号原告严忆欣，女，1981年6月7日出生，汉族，住上海市长宁区。原告王满娣，女，1944年4月12日出生，汉族，住上海市长宁区。上列两原告共同委托代理人鲁金艳，北京圣运律师事务所律师。被告上海新长宁集团华阳物业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人封志云，职务董事长。委托代理人陈志钢，男。委托代理人裴磊，男。被告朱小妹，女，1928年3月11日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人赵阿强，男，1949年1月6日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人钱恒昌，上海市申茂律师事务所律师。第三人赵瑾蕾，女，1983年10月6日出生，汉族，住上海市长宁区。原告严忆欣、王满娣诉被告上海新长宁集团华阳物业有限公司(以下简称“华阳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月7日第一次公开开庭进行了审理。原告严忆欣及两原告的共同委托代理人鲁金艳，被告华阳公司的委托代理人陈志钢到庭参加诉讼。根据原告严忆欣的申请，本院于2015年5月19日依法追加朱小妹作为被告参加诉讼，并于2015年6月16日第二次公开开庭进行了审理。原告严忆欣及两原告的共同委托代理人鲁金艳，被告华阳公司的委托代理人裴磊，被告朱小妹的委托代理人赵阿强到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年7月3日依法裁定转为普通程序。因原告严忆欣于2015年7月7日向本院提起(2015)长行初字第107号、108号行政诉讼，本案需以该两案审理结果为依据，本院于2015年7月13日裁定中止诉讼。2015年12月15日恢复审理后，本院依法追加赵瑾蕾为第三人参与诉讼，并于2016年3月14日、4月6日公开开庭进行了审理。原告严忆欣及两原告的共同委托代理人鲁金艳，被告华阳公司的委托代理人陈志钢，被告朱小妹的委托代理人赵阿强、钱恒昌，第三人赵瑾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严忆欣、王满娣诉称：严忆欣、王满娣分别是本市长宁区长宁路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉讼房屋”)原承租人朱春妹的外孙女及女儿，朱春妹1998年4月20日死亡。1998年9月1日，严忆欣成为涉讼房屋的承租人并取得公房租用凭证。朱小妹不服，提起诉讼请求确认华阳公司变更租赁户名的行为无效。生效判决虽认定变更涉讼房屋租赁户名在程序上、手续上不符合上海市公房管理的有关规定，但未对承租人资格作出认定。长期以来，涉讼房屋租金由严忆欣缴纳，华阳公司出具的收据上载明的承租人亦是严忆欣。在征收过程中，有关评估报告上载明的承租人亦是严忆欣，应当认定严忆欣已与华阳公司建立租赁关系，无需华阳公司另行指定承租人。《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》(沪房管法【2009】396号文)对指定承租人的顺位作出明确规定，朱小妹、赵瑾蕾的户籍虽于1995年、1997年先后迁入涉讼房屋，但从未在涉讼房屋居住过，且朱小妹、赵瑾蕾曾作为本市长宁区华阳路XXX号XXX室公房(以下简称“华阳路房屋”)的家庭成员要求增配房屋，赵瑾蕾享有本市静安区江宁路XXX弄XXX号(以下简称“江宁路房屋”)动迁安置利益，因此均不是涉讼房屋的共同居住人。而严忆欣自出生即居住在涉讼房屋，户籍也是报出生登记于涉讼房屋，严忆欣在涉讼房屋的居住时间比朱小妹多出14年时间。严忆欣与朱小妹属于同一顺位的“其他人”，但严忆欣的居住时间长于朱小妹，应当确定严忆欣为承租人，华阳公司将朱小妹指定为承租人并作为补偿安置协议的签约主体，在事实和法律上存在错误。为此，两原告提起诉讼，请求判令：1、确认华阳公司2014年9月27日指定朱小妹为本市长宁路XXX弄XXX号二层后间房屋的承租人并作为公有居住房屋征收补偿协议签订主体的行为无效。2、确认严忆欣为上址房屋的承租人。被告华阳公司辩称：1、生效判决已认定将涉讼房屋租赁户名变更为严忆欣的行为无效，应当另行协商确定，如协商不成，可由出租人按沪房管法【2009】396号文的规定确定承租人。2、根据【2009】396号文的规定，因严忆欣享有武定路XXX弄XXX号公房(以下简称“武定路房屋”)，赵瑾蕾享有仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋产权，而朱小妹的户籍迁出地华阳路房屋没有调查到住房调配单，属于“他处无房”，故指定朱小妹为承租人。因此，华阳公司不同意原告的诉讼请求。被告朱小妹辩称：1、有资格成为承租人的共同居住人应当具备三个条件：户籍在承租房屋内，在承租房屋内实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难。1983年，新沪钢铁厂调配王满娣天宝路XXX弄XXX号房屋(以下简称“天宝路房屋”)，其时严忆欣两岁，一直居住到1991年，套配武定路房屋，租赁户名王满娣，严忆欣是家庭成员之一，就读于XXX小学。因此，严忆欣虽然户籍登记于涉讼房屋，但自王满娣调配获得房屋后，即随母亲共同生活，没有实际居住在涉讼房屋内，且他处享有福利分房(即武定路房屋)，不是适格的共同居住人。2、华阳路房屋是公有住房的原拆原建，该房屋已由上海市化工职业病防治研究所出售给赵阿强，变为私有房屋，因此朱小妹属“他处无房”。3、朱小妹与朱春妹系姐妹，关系较严忆欣与朱春妹的关系更近。综合上述因素，华阳公司指定朱小妹为承租人合法有效，不同意原告的诉讼请求。第三人赵瑾蕾陈述称：1、江宁路房屋动迁时已明确不安置赵瑾蕾，赵瑾蕾没有享受过福利分房。2、仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋是赵瑾蕾结婚购买的商品房，不是福利性住房。3、在协商确定承租人的过程中，赵瑾蕾、朱小妹同意由三个户籍人口均分动迁利益，严忆欣强烈反对。4、赵瑾蕾同意朱小妹成为涉讼房屋的承租人。因此，赵瑾蕾不同意原告的诉讼请求。经审理查明，涉讼房屋原承租人朱春妹于1998年4月20日死亡。王满娣系严忆欣的母亲、朱春妹的女儿，朱小妹与朱春妹系姐妹、系赵瑾蕾的祖母。涉讼房屋面积9.8平方米。严忆欣户籍1981年6月17日报出生于涉讼房屋内，朱小妹户籍1995年8月21日，赵瑾蕾户籍1997年6月21日先后自华阳路房屋迁入涉讼房屋。1998年9月1日，华阳公司根据严忆欣的申请，将涉讼房屋租赁户名变更为严忆欣。朱小妹为此提起诉讼，请求确认上述变更租赁户名的行为无效，公房租用凭证由华阳公司收回。本院经审理，作出(1999)长民初字第504号民事判决，认为严忆欣在明知涉讼房屋内有朱小妹户籍的情况下，至华阳警署开具仅有其一人的户籍证明，故意隐瞒涉讼房屋户籍情况，而华阳公司对上述材料未仔细审核并予以变更，因未经成年户籍人口协商，变更租赁户名的程序不符合本市公房管理的有关规定，因此判决如下：一、华阳公司1998年8月13日将本市长宁路XXX弄XXX号房屋租赁户名由朱春妹变更为严忆欣的行为无效；二、上址房屋的公房租用凭证由华阳公司于判决生效之日起十五日内收回。严忆欣不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，严忆欣未将公房租赁凭证交给华阳公司，华阳公司也未依据判决收回公房租赁凭证。涉讼房屋租金仍由严忆欣缴纳，租金账单记载的户名为严忆欣。2014年3月27日，严忆欣持原租赁凭证换发新证。2014年7月8日，涉讼房屋所在地块被依法征收。征收过程中，房屋征收与补偿告知单、征收评估分户报告上载明的公有住房承租人为严忆欣。为此，赵瑾蕾提出异议，并向华阳公司递交了(1999)长民初字第504号民事判决书。华阳公司为此向上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司出具了《情况说明》，告知前述(1999)长民初字第504号案件诉讼经过、严忆欣换发租赁凭证以及赵瑾蕾2014年7月14日提供民事判决书的情况等。2014年8月，华阳公司召集严忆欣、朱小妹的代理人其子赵阿强、赵瑾蕾就承租人事宜进行协商，未果。2014年9月26日，评议监督小组召开专题协商会。赵阿强代理朱小妹表示愿意做涉讼房屋承租人。评议监督小组依据沪房管规范征【2013】9号《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》，建议华阳公司确定朱小妹为涉讼房屋征收补偿协议签约主体。2014年9月27日，华阳公司出具《关于确定租赁户名的告知书》，根据评议监督小组建议及沪房管法【2009】396号文(d)款，确定朱小妹为涉讼房屋承租人作为公有居住房屋征收补偿协议的签订主体。此后，赵阿强代理朱小妹与征收部门签订了涉讼房屋的征收补偿安置协议。朱小妹、赵瑾蕾同意所有补偿费用按在册三人进行分割，每人分得三分之一费用。因两原告认为华阳公司的上述指定行为无效，遂于2015年3月27日提起本案诉讼。同日，严忆欣以上海市长宁区住房保障和房屋管理局为被告，向本院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，该案因本案尚未审结而裁定中止。2015年7月，严忆欣向本院提起诉讼，请求确认上海市公安局长宁分局准许朱小妹、赵瑾蕾落户于涉讼房屋的行政行为违法并予撤销，将两人户口退回华阳路房屋。我院经审理，认为严忆欣已过五年最长起诉期限且无正当理由，因此作出(2015)长行初字第107号、108号行政裁定书，驳回严忆欣的起诉。严忆欣不服，就(2015)长行初字第107号行政裁定书提出上诉，上海市第一中级人民法院经审理，作出(2015)沪一中行终字第463号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。另查明，1981年3月25日，王满娣及其子严培军的户籍自上海市长征农场5队迁入涉讼房屋。1983年7月，王满娣的工作单位上海新沪钢铁厂分配天宝路房屋(间数1、面积11.4平方米)，王满娣、严培军的户籍即从涉讼房屋迁往上址房屋。1991年10月，因住房拥挤，原告王满娣的工作单位又调配武定路房屋(间数2、面积26平方米)，原住房人员为王满娣、严培军(子)、严金刚(夫)，新配房人员为上述三人和严忆欣(女)。2006年12月，两原告购得本市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室商品房。赵瑾蕾作为回沪知青子女户籍迁入江宁路房屋，该房屋承租人钱恒元，系赵瑾蕾的姑父。1995年12月5日，上述房屋动迁，钱恒元一户安置大渡河路XXX弄XXX号两室一厅房屋，赵瑾蕾未安置在内。1995年12月19日，赵瑾蕾户籍迁入华阳路房屋。2013年2月，赵瑾蕾登记为仙霞路XXX弄XXX号XXX室商品房的权利人。朱小妹的配偶赵德荣原承租本市长宁区华阳路XXX号公房。1983年3月，上址房屋被上海市化工职业病防治研究所动迁，安置人口五人，即赵德荣、朱小妹(妻)、赵阿强(子)、朱菊英(媳)、赵瑾华(孙)，分得华阳路房屋。1997年5月，因住房困难，赵阿强工作单位增配万航渡路XXX弄XXX号房屋(以下简称“万航渡路房屋”)。该房屋住房调配单“原住房人员情况”一栏载明，华阳路XXX号XXX室房屋(间数两室半、33.1平方米)租赁户名赵德荣，家庭主要成员朱小妹、赵阿强、朱菊英、赵瑾华、赵瑾蕾；“新配房人员情况”一栏载明，万航渡路XXX弄XXX号(面积15.9平方米)，租赁户名为赵阿强，家庭主要成员为朱菊英。1999年4月，华阳路房屋由赵阿强、朱菊英购买为产权房。关于居住情况，朱小妹自认因涉讼房屋面积仅9.8平方米，迁入户籍后未居住；赵瑾蕾自述1997年6月户籍迁入涉讼房屋后，曾因上学及照顾朱春妹，居住于涉讼房屋三年左右，直至朱春妹去世后与严忆欣就涉讼房屋的居住发生矛盾，才不得不搬出；严忆欣自述自出生即居住在涉讼房屋内直至1999年发生矛盾才搬出。当事人确认1999年纠纷发生后，涉讼房屋空关。朱小妹认为严忆欣自王满娣分得天宝路房屋后，即随父母居住在天宝路房屋内，后来又调换至武定路房屋，没有在涉讼房屋内居住过。严忆欣为证明曾居住于涉讼房屋，提供证明一份，由证明人顾芸、王荣林证明王满娣、严忆欣在518弄11号确实居住过。朱小妹认为上述证明没有明确居住的具体时间，证人也某某到庭陈述，故不予认可。审理中，本院向华阳路房屋所属的上海勤涛物业管理有限公司调取该房屋的住房调配单，该公司保存有华阳路房屋的房屋分配使用单，载明应迁户口成员七人，没有住房调配单。以上事实，有原告提交的上海市租用居住公房凭证，房屋租金账单，涉讼房屋常住人口登记表，万航渡路房屋住房调配单，华阳路XXX号动迁工作情况汇报、协议书以及常住人口登记表，长府房征【2014】6号上海市长宁区人民政府房屋征收决定，房屋征收与补偿告知单，征收评估分户报告，(1999)沪一中民终字第2293号民事判决书，(1999)长民初字第504号民事判决书，关于确定租赁户名的告知书，华阳公司提交的关于成立房屋征收工作评议监督小组的公告，涉讼房屋确定公有居住房屋承租人房屋征收补偿协议签订主体的专题会议纪要，武定路房屋住房调配单，赵瑾蕾仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证，朱小妹提供的华阳路房屋出售合同以及产权证，剑河路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产登记簿，赵瑾蕾提供的大渡河路房屋住房调配单，本院调取的(2015)长行初字第107、108号行政裁定书以及(2015)沪一中行终字第463号行政裁定书，本院向上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司调取的《关于长宁路XXX弄XXX号变更租赁户名情况说明》，委托书及朱小妹、赵瑾蕾的说明，本院向上海勤涛物业管理有限公司调取的华阳路XXX号XXX室《房屋分配使用单》，以及当事人的陈述为证，经庭审审核无误，本院予以确认。审理中，严忆欣认为朱小妹年事已高，认识、表达不清晰，故向本院提出申请，要求对朱小妹的行为能力进行司法鉴定。本院于2015年5月20日到朱小妹所在的华阳街道社区卫生服务中心，向负责诊治的医生了解朱小妹的情况，医生表示朱小妹因年龄因素反应稍有缓慢，但从医学上看没有精神病史，交流对答清楚，属于意识清醒。本院认为，严忆欣认为朱小妹存在行为能力缺陷的主要原因是朱小妹的年龄，认识、表达不清晰属其个人主观感受，并无其他证据予以佐证，故对该项司法鉴定申请，本院不予准许。另外，严忆欣认为，本院向上海市长宁第一房屋征收服务事务所有限公司调取的朱小妹委托赵阿强代为办理涉讼房屋征收事宜的委托书上，朱小妹的签字不是其本人所签，因此申请对朱小妹的签字进行笔迹鉴定。本院认为，本案系物业公司指定承租人引发的纠纷，是否系朱小妹本人签字委托赵阿强办理征收事宜，不是本案的争议事项，因而不在审查范围之列，故对上述申请，本院亦不予准许。因当事人各执己见，致本案调解未成。本案的争议焦点包括：一、涉讼房屋是否需要另行指定承租人？二、华阳公司指定朱小妹为承租人是否符合相关规定？关于争议焦点一。两原告认为，虽然生效判决确认华阳公司确定严忆欣为承租人的变更行为无效，但华阳公司没有执行生效判决，反而接受严忆欣缴纳租金，在征收过程中亦将严忆欣作为承租人，故严忆欣是合法承租人，无需另行指定。华阳公司认为，生效判决已认定变更严忆欣为承租人的行为无效，在共同居住人协商不成的情况下，华阳公司根据沪房管法【2009】396号文指定承租人符合相关规定。本院认为，公民、法人和其他组织均应执行生效判决确定的内容。华阳公司将涉讼房屋承租人由朱春妹变更为严忆欣的行为，已经生效判决确认为无效，华阳公司应当收回严忆欣持有的公房租用凭证，严亿欣作为公民亦有义务执行生效判决的内容，将租赁凭证交回华阳公司。判决生效后，虽然华阳公司没有收回严忆欣的公房租用凭证，严忆欣也某某将公房租用凭证上交，但生效判决的效力，不因严忆欣缴纳租金的行为而改变，更不因超过申请执行期限而失效。严忆欣的上述主张，既缺乏合法依据，也违背基本法理，本院不予采纳。关于争议焦点二。严忆欣认为，朱小妹、赵瑾蕾属空挂户口，没有在涉讼房屋内居住，同时作为增配万航渡路房屋时的家庭成员，应当认定他处有房，而严忆欣户籍报出生登记在在涉讼房屋内，居住长达十多年，他处没有福利性住房，故华阳公司指定朱小妹为承租人不符合规定。朱小妹认为，朱小妹户籍迁入未被撤销或确认无效，因涉讼房屋面积小才未居住，华阳路房屋已由出租人出售给赵阿强，朱小妹属“他处无房”，而严忆欣没有在涉讼房屋内居住，作为家庭成员调配武定路房屋，属“他处有房”，故华阳公司指定朱小妹为承租人符合规定。华阳公司认为，严忆欣已享有武定路福利分房，没有调到朱小妹的住房调配单，赵瑾蕾也同意朱小妹为承租人，故指定朱小妹为承租人符合规定。赵瑾蕾认为，其不是空挂户口，曾经居住在涉讼房屋内，没有享受过福利分房，也同意朱小妹为承租人。《上海市房屋租赁条例》第四十一条第(二)项规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。《关于贯彻实施%26lt;上海市房屋租赁条例%26gt;的意见(二)》第十二条规定，《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致，出租人应当按照(一)原承租人的配偶；(二)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短)；(三)原承租人的父母；(四)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)的顺序书面确定承租人。沪房管法【2009】396号《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》对承租人死亡后，因本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致，出租人指定承租人的条件和程序，作出了相同的规定。该文同时规定，“其他住房”是指福利性质取得的房屋。本院认为，王满娣的户籍于1983年迁离涉讼房屋并受配天宝路房屋，根据前述规定，王满娣不是涉讼房屋的共同居住人，因而不具有本案原告的诉讼主体资格。严忆欣已通过行政诉讼请求撤销迁入朱小妹、赵瑾蕾户籍的行政行为未果，该行政行为未经撤销仍属有效。1991年10月，王满娣受配的天宝路房屋因住房拥挤困难，调换至武定路房屋，增加的家庭成员即为严忆欣，应当认定严忆欣对武定路房屋享有居住权。1997年5月，赵德荣一户因住房困难，由其子赵阿强工作单位增配万航渡路房屋，朱小妹、赵瑾蕾均系原家庭成员，可见此次增配考虑了朱小妹、赵瑾蕾的人口因素，朱小妹、赵瑾蕾对原房屋即华阳路房屋享有居住权。后朱小妹同意由赵阿强将华阳路房屋购买为售后公房，系其自行处分权利。关于居住情况，严忆欣提供的证人未到庭作证，证言内容对居住时间长短语焉不详，本院难以采信，赵瑾蕾关于居住情况的陈述，亦无其他证据予以佐证，严忆欣亦不予认可，故本院难以确认。虽然严亿欣的户籍早于朱小妹、赵瑾蕾迁入涉讼房屋，但“(四)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)”中所指“本处居住时间长短”，并不以户籍迁入时间为判断标准，严亿欣提出的户籍迁入时间早于朱小妹，因而居住时间长于朱小妹的主张，缺乏明确的法律和政策依据。综合上述查明的事实，严忆欣、朱小妹、赵瑾蕾户籍均在涉讼房屋内，但均在他处享有福利性住房权利，在三人条件相当的情况下，华阳公司作为出租人，指定朱小妹为涉讼房屋承租人，并无不妥。严忆欣的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告严忆欣、王满娣的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告严忆欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 顾鸣香代理审判员 张 艨人民陪审员 牟世荣二〇一六年四月十五日书 记 员 李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。