（2015）嘉民一（民）初字第8142号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-09-12

案件名称

上海惠乐物业有限公司与上海市嘉定区泰宸新苑业主大会物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海惠乐物业有限公司,上海市嘉定区泰宸新苑业主大会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条

全文

上海市��定区人民法院民事判决书（2015）嘉民一(民)初字第8142号原告上海惠乐物业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人贾晓霞，总经理。委托代理人戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。委托代理人贺艳玲，上海久光律师事务所律师。被告上海市嘉定区泰宸新苑业主大会，住所地上海市嘉定区。负责人陶曙中，上海市嘉定区泰宸新苑业主委员会主任。委托代理人吴跃栋，男，1987年5月25日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人孙云康，上海东杰律师事务所律师。原告上海惠乐物业有限公司与被告上海市嘉定区泰宸新苑业主大会物业合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员朱云龙、陶伟春、人民陪审员朱培兴组成合议庭，朱云龙担任审判长。2016年3月2日、23日，本院公开开庭对本案进行了审理。原告��海惠乐物业有限公司委托代理人戴璐蓉、贺艳玲、被告上海市嘉定区泰宸新苑业主大会委托代理人吴跃栋、孙云康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海惠乐物业有限公司诉称，2003年1月，原告与被告的业主委员会签订《泰宸新苑物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的上海市嘉定区金沙江路2788弄商品住宅提供物业服务；小区所涉能源费、水泵保养及维修费、水箱清洗费及绿化养护费在维修基金中支出；房屋共有部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用等在维修基金中支出；合同到期时提前1个月书面告知对方，否则视为合同继续有效。合同签订后，原告按约履行合同义务，直至2013年6月与被告解除物业服务合同。合同期间，小区内的公共设施等维修、养护费用、能源费、绿化费及其他应由被告支出的费用均由原告先行垫付，被告同意由原告��取小区停车费扣除管理费后用以抵销原告的部分款项。然停车费远远不足抵销，原告多次要求被告按照合同约定共同向维修基金管理部门申请维修基金以支付原告垫付的费用，被告却予以拒绝。后经嘉定区住房保障和房管物业科及真新房管办事处协调也未果。原告认为，被告拒绝按约支付相关费用严重侵害了原告的合法权益，故诉讼至法院要求判令被告给付原告各项费用总计人民币(以下币种均为人民币)1,495,900.76元(具体为：日常维修费用481,376.65元、能源费709,369.82元、绿化费158,715.90元、其他费用81,338.39元、业委会支取费用65,100元)；判令被告给付原告以1,495,900.76元为基数自2013年7月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。被告上海市嘉定区泰宸新苑业主大会辩称，原告要求的能源费、绿化养护费、其他费用，按照规定，这些费用应包括��物业管理费中，被告不应向原告支付这些费用。原告提供的《关于“泰宸新苑”小区水电费、日常维修费、应急维修费用暂时代为审核、代为支付程序的通知》，被告对于该份材料的内容无异议，但被告认为，使用维修资金的主体是业主大会、业主委员会，而非其他的部门，维修资金的使用有着严格的要求，特别是涉及部分共有的维修项目，应当由相关业主两个“三分之二”以上表决通过后方可实施。即使是在业主委员会非正常工作期间，原告在进行维修前，应当由居委会或原告组织人员进行征询，表决通过后方可实施。此外，该份通知明确要求“代为审核”，而相关部门并未履行审核职责，并未进行实施认证，无法对维修项目的真实性予以确认。因此，在程序和实体方面存在严重纰漏的情况下，被告对该笔费用不予认可。被告对原告出具的《关于真新街道“泰宸新苑”小区账务纠纷调解情况说明》的真实性没有异议，但认为2011年9月3日前的债务已过诉讼时效，被告不予认可。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2003年1月，原告与被告业主委员会签订《泰宸新苑物业管理服务合同》，合同载明：物业地址为上海市嘉定区金沙江路2788弄，建筑面积约34,000平方米；原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费0.38元/月/平方米；2、保洁费0.12元/月/平方米；3、保安费0.20元/月/平方米；4、能源费、水泵保养、维修费水箱清洗费按实际费用在维修基金中支出；5、绿化养护费在维修基金中支出；6、其他服务费用；委托管理期限为两年，自2003年1月1日起至2005年12月31日；本合同中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行；本合同自签订之日起生效，合同到期时提前1个月书面告知对方，��则视为合同继续有效。合同签订后，原告对小区进行了物业管理服务，至2013年6月止。期间，2012年8月20日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局真新办事处、上海市嘉定区人民政府真新街道办事处社区管理科、上海市嘉定区真新街道新丰社区居民委员会向原告发出通知1份，内容是：由于泰宸新苑业委会工作目前处于瘫痪状态，为了使小区物业管理服务工作有序进行，故该小区的公共部位、共用部位及公用、共用设施设备日常产生的水电费(以专业公司收据凭证为准)、小区公共部位、共用部位及公用、共用设施设备日常维修费用、应急维修费用(收费项目和标准应符合有关规定)由新丰社区居委会暂代为见证，由惠乐物业公司暂为代付，所代付的全部费用到新一届业委会换届成立后由新一届业委会结算并支付。2015年5月13日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局出具情况说明1份，内容是：泰宸新苑小区位于嘉定区真新新村街道，地址为金沙江路2788弄。2013年6月原物业服务企业上海惠乐物业有限公司与泰宸新苑小区解除合同服务关系并退出小区。由于上海惠乐物业有限公司与泰宸新苑小区存在账务纠纷，嘉定区住房保障和房屋管理局物业科及真新房管办事处协同街道物业办多次开展协调。2013年9月3日、12月25日于泰宸新苑业委会内，2014年11月12日于真新房管办事处内。并且2014年11月22日、12月5日由区维修资金办公室组织业委会相关成员到惠乐物业有限公司实地核查历年维修资金使用情况，实地核查后，经多次调解无效，双方并未能就维修资金的使用达成一致，故我局建议双方通过司法途径解决相关纠纷。鉴此，原告涉诉。另查，2001年7月，嘉定区物价局核准原告在“泰宸新苑”的收费标准，即管理费0.38元/月/平方米、保洁费0.12元/月/平方米、保安费0.20元/月/平方米，合计0.7元/月/平方米。2008年12月至2013年，原告制作的维修基金使用表上载明日常维修费用481,376.65元、能源费709,369.82元、绿化费158,715.90元、其他费用81,338.39元、业委会支取费用65,100元，维修基金使用表上的业主委员会、业主大会签字、盖章一栏中盖有被告业主委员会的公章，除此之外盖有上海市嘉定区真新街道新丰社区居民委员会的公章。上述居委会盖章的费用中，有相对应的房屋修理养护任务单、合同、各类物料申购单等材料。再查，被告的本届业主委员会于2013年12月20日进行备案。审理中，被告向本院递交上海市嘉定区真新街道新丰社区居民委员会于2015年11月28日出具的情况说明2份、真新街道办事处物业管理办公室于2015年12月8日的情况说明1份。居委会的情况说明，1份内容是：在此次惠乐物业起诉泰宸新苑业主大会所提交的证��材料中，我居委会确实在惠乐物业拿来的维修资金使用表上敲章，但从未实地查看、了解现场情况，未对具体维修项目的真实性、维修费用的合理性进行审核。另一份内容是：泰宸新苑上一届业主委员会(主任王立照、副主任路恒林)于2010年5月成立并开展工作。自2010年8月起，小区内有部分业主对业主委员会使用维修资金、公共收益支付水费、电费、绿化费等费用提出异议，要求其立即停止相关工作。当时，由于业主委员会未听取业主意见，未对相关情况作出合理解释，发生部分业主与业主委员会发生冲突，甚至发生锁门、烧毁业主委员会财物的事件。后，由于上述问题迟迟不得到解决，小区内关于该问题的矛盾逐渐升级，广大业主对业主委员会的工作不予认可，该届业主委员会集体辞职。物业管理办公室的情况说明内容如下：泰宸新苑上届业主委员会于2010年5月经业主大会选举产生，任期5年，委员人数5人，王立照为主任，路恒林为副主任。在上届业委会正式开展工作后，我街道办事处陆续接到小区业主关于反映其违规使用维修资金和公共收益的投诉。对此，我街道相关职能部门高度重视，立即会同当时的嘉定区房管局第二办事处一起协调和处理矛盾，但效果不佳。此后，甚至还发生了部分业主去业委会办公室烧毁财物，私自锁门的过激行为。小区矛盾直至上届业委会集体辞职、新一届业委会选举产生后才得到缓和。被告另外提交业主签名的情况说明及申请证人出庭作证，证明部分业主自2010年8月起就小区维修基金的使用事宜进行维权的经过。综上，被告认为，居委会当时没有审核费用，故不认可原告证据中盖有居委会公章的费用。被告针对原告主张的费用及提交的证据发表质证意见如下：1、发生在2011年9月3日前计890,839.26��的费用已过诉讼时效，被告不予理会。2、发生在2011年9月3日之后的下列费用，不应当由被告承担。具体如下：(1)由居委会见证的维修费、绿化养护费，因其真实性无法得到确认，被告不予认可，计63,9984.90元；(2)能源费应当包含在物业管理费中，不应由被告另行承担，计295,200.49元，其中业委会盖章部分计186,782.09元、居委会见证部分108,418.40元；(3)保安奖励费应当由原告自行承担，与被告无关，计44,000元，其中业委会盖章部分计22,000元，居委会见证部分计22,000元；(4)“苏成彪”83,560元的费用、新丰社区居委会与原告往来的费用，与被告无关，计11，000元。上述费用，合计1,305,024.65元，不应由被告承担。被告认为，1、本案所涉小区涉及一期、二期、三期，原告出示的物业合同，仅针对小区一期的面积，二、三期双方没有签订过书面合同，故一期的合同对二、三期物业服务关系没有约束力，另外，一期合同期限截止于2005年12月31日，故双方对2008年之后的服务标准及收费标准没有明确约定，故收费标准应遵照法律、法规、规章的规定，因此，原告主张的能源费、绿化养护费应包含在物业管理费内，不应单独列支要求被告支付。2、根据上海市嘉定区住房保障和房屋管理局出具情况说明，明确最早调解时间是2013年9月3日，故被告对2013年9月3日前发生的费用提出诉讼时效的抗辩。3、上届业主委员会的盖章确认行为不能代表小区的全体业主，当时上届业主委员会在部分业主维权的情况下，仍然在原告的单据中签字、盖章，其行为应视为无效。4、被告小区所在区域的其他小区，能源费、绿化养护费等均纳入小区物业管理费中，被告小区现在的物业公司收费0.70元/月/平方米，这其中就包括了能源费、绿化养护费等。5、新丰社区居委会向被告出具情况说明证明当时居委会盖章并未进行核实，这一情况在另案中同样存在，法院明确虽盖有居委会见证公章，但由于没有核实，故法院无法确认相应的工程款。因此，被告对原告出示的有居委会盖章的费用不予认可。另外，原告主张的绿化费中，2009年12月15日的700元、34,518.80元，700元任务单中标注“自动检查”，没有业主签字确认；34,518.80元只有合同，没有业主签字及相应的竣工凭证；故被告不予认可。原告主张日常维修及工程费用162,088.65元，其中业主签字确认的1,650.50元费用应包括在管理费内，2009年5月20日的2,420元、2009年6月21日的960元、2009年年9月14日的8,400元、2010年3月22日的2,640元，合计14,420元，没有依据，无法确认真实性，费用24,128元缺业主签字，费用121,890.15元缺竣工凭证，故被告不予认可。6、原告诉状中陈述其主张的费用系在与被告的停车费冲抵后的费��，但原告不能明确停车费的具体金额，原告主张的事实不清，应驳回原告的诉讼请求。针对被告的质证意见，原告认为，2005年被告并未向原告书面告知变更合同，故合同继续履行，二期、三期小区的业主也是按合同约定的标准履行交纳物业费的，本案所涉合同的内容与相关法律规定并不相悖，故本案所涉合同对被告具有约束力。合同约定的收费项目并未超出规定的收费项目，原告主张的能源费、绿化养护费，按照小区面积的核算出来的每月每平方米的价格也没有超出政府定价的上限。原告在2013年9月之前，一直向被告主张权利，被告抗辩诉讼时效没有依据，故原告诉请没有超过诉讼时效。上届业主委员会与部分业主的纠纷系其被告内部的纠纷，与原告无关；居委会见证盖章是在相关职能部门三方认可的情况下进行的，而因诉讼居委会出具的情况说明与当时盖章的情形不符，原告不认可诉讼中居委会出具的情况说明，况且原告也提供了居委会盖章费用的其他证据，原告主张的费用是真实发生的。原告与被告签订合同时间是2003年1月，相关费用发生时间从2003年1月就开始了，停车费冲抵后，原告主张本案所涉的费用。因原、被告意见不一，致调解未果。上述事实，服务收费审核表、物业合同、维修基金使用表、房屋修理养护任务单、日常维修维修资金耗用表、备案证、情况说明、当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告自书面合同载明的合同期限届满后，双方未能签订新的书面合同，但原、被告之间的物业服务合同关系一直持续至2013年6月，在这期间，原、被告的合同主体并未变更，服务区域明确即嘉定区金沙江路2788弄小区，双方之间也没有新的约定变更原合同的权利义务，故自2006年1月起至2013年6月��，原、被告之间的权利义务内容按书面合同的内容确定。根据规定，物业公共服务费包括：综合管理费、保洁费、保安费、公共部位及设施运行维护费、绿化养护费等。物业公共服务费依2015年之前的规定实行政府定价，小区物业公共服务费根据物业公司情况、小区情况、服务内容等因素，由合同主体确定具体金额后报物价部门审核确定。本案所涉合同的能源费、绿化养护费等就是上述规定中的公共部位及设施运行维护费、绿化养护费等，合同明确收费项目与规定并不相悖，合同所涉的管理费、保洁费、保安费合计0.70元/月/平方米中没有包括能源费、绿化养护费等，且管理费、保洁费、保安费报物价局进行备案审核，故合同约定的收费事宜对被告具有约束力。关于业委会、居委会盖章的费用，业委会系被告的执行机构，经过业主大会选举程序设立的，具有合法性，��职能就是审核相关费用，业委会盖章所涉费用，本院予以确认；居委会系基层组织，其相关行为具有严肃性，本案所涉居委会盖章系在被告业委会工作瘫痪的情况下，经相关职能部门讨论决定由居委会代行业委会的职责所进行的盖章，居委会盖章所涉费用中有费用发生当时的房屋修理养护任务单和合同的，本院予以确认，但2009年5月20日的2,420元、2009年6月21日的960元、2009年年9月14日的8,400元、2010年3月22日的2,640元，合计14,420元，缺乏房屋修理养护任务单，本院不予认可。至于原告主张的其他费用81,338.39元、业委会支取费用65,100元，因与合同约定在维修基金中支付的项目不符，且业委会活动经费、业委会委员津贴、苏成彪费等费用，不属于物业服务合同的范畴之内，本院不予处理。原告主张的日常维修费用481,376.65元、能源费709,369.82元、绿化费158,715.90元，合计1,349,462.37元，其中有二份单据涉及金额1,545.50元缺乏盖章，14,420元缺乏房屋修理养护任务单，故本院确认费用为1,333,496.87元。关于诉讼时效，被告上届业委会因与部分业主之间的纠纷，业委会工作瘫痪，本届业委会备案时间是2013年12月20日，相关职能部门的调解是在原、被告之间的纠纷久拖不久的基础上进行的，故被告抗辩诉讼时效，与事实不符，本院不予采纳。本案所涉停车费，属于公共收益的性质，具体如何处理事宜，被告可以另行提起诉讼进行救济自己的权利。原告主张逾期利息，与事实不符，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告上海市嘉定区泰宸新苑业主大会应于本判决生效之日起十日内给付原告上海惠乐物业有限公司物业维护费人民币1,333,496.87元；二、驳回原告上海惠乐物业有限公司的其余诉��请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,263.11元，由原告负担2,008.94元，由被告负担16,254.17元。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　朱云龙审　判　员　　陶伟春人民陪审员　　朱培兴二〇一六年四月十五日书　记　员　　王　珏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同��依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。更多数据：搜索“”来源：