（2016）苏01民终898号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人陈继华与被上诉人刘宾房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈继华,刘宾
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终898号上诉人（原审原告）陈继华，女，1965年1月16日生，满族。委托代理人陈继英，南京市文化广电新闻出版局干部。被上诉人（原审被告）刘宾，男，1980年9月2日生，汉族，无业。上诉人陈继华因与被上诉人刘宾房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈继华及其委托代理人陈继英，被上诉人刘宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈继华原审诉称，其与刘宾签订了门面房出租合同一份，约定刘宾承租其所有的门面房，后刘宾未能于2015年11月1日按约支付第二期的租金。经多次催款，刘宾至今未给付租金。现请求判令刘宾支付租金50000元并支付逾期付款违约金。刘宾原审辩称，其承租陈继华所有的门面房属实，但当时是与陈继华的姐姐陈继英签订的门面房出租合同。其已经按约支付了第一期半年的租金，租期尚未到期，其不存在逾期支付租金的事实，也不存在支付逾期付款违约金。其因经营不善，已无力继续承租该门面房，现要求解除门面房出租合同。原审经审理查明：2015年4月9日，陈继华与刘宾签订《门面房出租合同》一份，约定刘宾承租陈继华所有位于南京市江宁区河定桥金王府商业街B1-35号室的门面房，租期自2015年7月1日至2017年6月30日。第一年年租金100000元，第二年年租金110000元，租金支付方式为半年一付，付款时间为2015年6月1日、11月1日及2016年6月1日、11月1日。刘宾按约支付了第一期的租金。2015年10月31日，刘宾通过短信向陈继华发出解除合同的通知，陈继华要求刘宾出具书面通知并按照合同约定支付解除合同的违约金。另查明，门面房出租合同陈继华的签字由其委托代理人陈继英代签，庭审中陈继华对门面房出租合同的全部内容予以确认。审理中，因刘宾坚持要求解除门面房出租合同，陈继华同意解除租赁合同并变更诉讼请求为要求刘宾支付解除合同违约金48000元（剩余租期应付租金160000元×30%）。刘宾辩称违约金过高，请求核减。上述事实，有门面房出租合同、短信记录及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。原审法院认为，陈继华与刘宾签订的门面房出租合同虽不是陈继华本人签字，但陈继华对门面房出租合同的内容予以确认，故门面房出租合同合法有效，双方均应按约履行。刘宾因自身经营问题，无力支付剩余租金，导致合同解除，应负纠纷责任，故对陈继华要求刘宾支付解除合同违约金的诉讼请求，依法应予以支持。刘宾辩称违约金过高，请求核减，符合法律规定，依法予以采信。刘宾解除合同给陈继华造成的损失为房屋空置产生的租金损失及陈继华重新寻找租客产生的合理费用，而违约金兼具惩罚性，故酌定解除合同违约金为16000元（剩余租期应付租金160000元×10%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十九条之规定，判决：一、刘宾向陈继华支付违约金16000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回陈继华其他诉讼请求。原审案件受理费1100元，减半收取550元，由陈继华负担374元，刘宾负担176元。陈继华不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，所采信的证据未经质证，且与新证据自相矛盾，原审判决认定“2015年10月31日，刘宾通过短信向原告陈继华发出解除合同的通知”，该认定依据未经质证。刘宾于2015年11月19日和11月20日先后向陈继华各发出一条短信，主要内容为刘宾欲将门面房转让他人，并征求陈继华意见，该两条短信是刘宾对解除合同决定的明确否定。二、本案纠纷的实质是刘宾仍在继续占有、使用房屋的前提下，却拒不按合同约定日期支付房租，致使陈继华的经济利益受到侵害。三、原审判令陈继华支付诉讼费374元缺乏事实和法律依据，双方在出租合同中已明确约定违约方应承担守约方为维护自己权益的支出，包括诉讼费等。四、原审判决运用法律错误，陈继华原审主张违约金48000元并不属于过分高于实际损失，原审法院对违约金进行调整没有法律依据，且根据举证规则，违约方对违约金过高的主张应当承担举证责任，而被上诉人至今未提供证据证明违约金过高。五、原审判决存在超出及遗漏诉讼请求。陈继华原审并未诉请主张解除合同，原审判决双方之间的租赁合同解除超出了陈继华的诉讼请求范围；原审判决降低违约金数额超出陈继华的诉讼请求；原审判决漏判陈继华要求刘宾支付租金50000元及逾期支付房租违约金的诉讼请求。六、原审法院对陈继华提交的证据未出具收据。七、原审法院在陈继华补充证据处在邮递途中的状态下即进行判决。八、陈继华同意解除合同的前提是刘宾须履行租赁合同第十一条约定，原审对此理解错误。综上，原审判决违反法定程序，认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判：1、被上诉人刘宾支付租赁合同约定的2015年11月1日应付租金50000元；2、被上诉人刘宾自2015年11月1日起按租金的300%，以实际天数计算向上诉人陈继华支付逾期给付房租的违约金至付清应付的房租为止；3、被上诉人刘宾承担本案全部诉讼费用。被上诉人刘宾答辩称，陈继华主张刘宾欠其房租50000元不是事实，原审判决正确。刘宾于2015年6月1日交付了第一期租金，房屋实际使用时间为2015年7月1日至2015年12月31日。2015年10月31日，刘宾发短信告知陈继华因为经营问题不再承租涉案房屋，因此2015年11月1日的第二期租金不应当给付。刘宾不欠陈继华的房租，不需要赔偿陈继华违约金。陈继华提起诉讼和提起上诉没有事实和法律依据，刘宾不同意承担本案全部诉讼费用。请求二审法院维持原判，驳回陈继华的上诉请求。本院审理期间，陈继华对原审查明“2015年10月31日，被告刘宾通过短信向原告陈继华发出解除合同的通知”有异议，认为该事实没有证据予以证明。被上诉人刘宾对原审查明的事实无异议。针对陈继华所提异议，刘宾认为，其向陈继华发出了解除合同的短信，陈继华也收到该短信，原审中刘宾已将该短信作为证据提供，陈继华也予以认可。对于原审法院查明中双方均无异议的事实，本院予以确认。二审中，上诉人陈继华提交其与原承租人杨荣胜签订的《门面房出租合同》一份、陈继华与刘宾往来短信的手机截屏一组，证明：1、陈继华与刘宾的出租合同是陈继华与杨荣胜出租合同承租人的更名；2、陈继华于2015年10月26日即向刘宾发出催交第二期房租的短信，并告知其逾期付款的违约责任；3、针对刘宾2015年10月31日发来房租到期后不再续租，要求陈继华到时收房的短信，其已回复刘宾于2015年11月1日支付租金50000元，并按出租合同第十一条约定履行，提前60天书面通知陈继华，双方签订书面解除合同，同时刘宾应支付违约金，陈继华并未收到刘宾的书面申请；4、刘宾在发出不再租房的短信2个半小时后又发来要求转租的短信，该短信是对前解除合同短信内容的否定；5、2015年11月1日用刘宾手机号码发送的“退房申请”中申请人名字为“刘斌”，非出租合同相对人“刘宾”；6、2015年11月1日以后刘宾还与陈继华协商转租事宜，陈继华也短信回复同意刘宾转租，并确定了具体实施转租的程序、时间和地点。被上诉人刘宾对陈继华提供的短信往来截屏的真实性予以认可，但认为：1、刘宾租金已交至2015年12月31日，并已按合同约定提前60天于2015年10月31日短信通知陈继华房租到期后不再租房，11月1日又写一份书面退房申请，用彩信形式通知陈继华；2、退房申请系由刘宾叔叔代笔，申请人写成“刘斌”是因为家人平时习惯将“刘宾”写成“刘斌”；3、因刘宾不再继续承租房屋，不应当交纳第二期房租；4、与陈继华协商转租，是想降低刘宾本人的损失，但陈继华回复转租的前提条件是要求刘宾交纳违约金。本院查明，根据门面房出租合同约定，刘宾应先付租金，后使用房屋。该合同第十一条约定内容为：“租赁期间如乙方需要提前退房，必须提前60天书面通知甲方，甲乙双方协商一致并签定书面解除合同后，方可解除合同。同时，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算”。另查明，2015年10月31日，刘宾向陈继华发送手机短信，主要内容为：经我们商量，我们做到下个月房租到期就不做了，到时你来收房。2015年11月1日退房申请内容为：“兹有承租房刘斌已决定向房东陈继华位于金王府B-35房屋于2015.12.31前10天内退房特此申请申请人刘斌2015.11.1”。据刘宾陈述，其已于2015年12月28日搬离涉案房屋，陈继华对此表示不知情。本案双方当事人争议焦点：1、刘宾是否按照合同约定的时间和方式提出解除合同的申请；2、刘宾应否支付第二期租金50000元，并承担逾期支付的违约责任。因陈继华不同意调解，致调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于双方当事人第一个争议焦点：刘宾是否按照合同约定的时间和方式提出解除合同的申请。《门面房出租合同》第十一条约定：“租赁期间如乙方需要提前退房，必须提前60天书面通知甲方，甲乙双方协商一致并签定书面解除合同后，方可解除合同。同时，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算”。根据该条款，刘宾在合同履行期间如需退房，只要提前60天书面通知陈继华即可，并未约定应在交纳下一期租金前的60天提出。故对陈继华主张刘宾要求提前解除合同应在2015年11月1日交纳第二期租金前的60天提出的上诉理由，本院不予采纳。陈继华主张刘宾随后又发来短信要求转租，该转租短信是对解除合同的否定。对此，本院认为，刘宾虽在要求解除合同后又提出将房屋转租他人，该行为并非是刘宾对解除合同意思表示的否定。因为转租需经陈继华同意，且陈继华只有在与刘宾的出租合同解除后，才能将房屋另行出租给他人，故陈继华的该上诉理由不能成立。退房申请中刘宾的姓名虽书写为“刘斌”，但出租人及标的物指向明确，退房申请的彩信亦是由刘宾的手机号码发送至陈继华手机号码，且刘宾此前已通过短信方式向陈继华提出解除合同的要求，刘宾对其叔叔代笔书写的退房申请内容亦予以认可，故刘宾的姓名虽书写错误，并不会导致陈继华对退房申请人产生重大误解，陈继华称退房申请人非合同相对人刘宾的意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第十一条规定：书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。出租合同履行期间，刘宾因自身经营困难，于2015年10月31日及11月1日先后以短信、彩信形式向陈继华提出2015年12月31日房租到期后退房，不再承租的要求，符合法律规定及出租合同中对提前解除合同提出时间和方式的约定。关于双方争议的第二个焦点：刘宾应否支付第二期租金50000元，并承担逾期支付的违约责任。根据双方签订的门面房出租合同“乙方应先付租金，后使用房屋”的约定，刘宾2015年11月1日需支付的第二期租金50000元对应使用房屋的期间为2016年1月至同年6月30日。刘宾已按合同约定提前60天通知陈继华解除租赁合同，2015年12月31日前退房，且此日前的租金刘宾已交付，2015年12月31日后刘宾并未实际使用该房屋，故陈继华要求刘宾给付第二期租金50000元并承担逾期支付房租违约金上诉请求没有依据。综上所述，刘宾已按合同约定提前通知陈继华解除合同，其实际使用期间的租金已足额交纳，陈继华要求刘宾支付第二期房租50000元及逾期支付违约金的上诉请求，本院不予支持。原审法院根据陈继华诉讼请求所获支持比例，确定由其承担相应数额的诉讼费符合法律规定。根据刘宾申请，原审法院依据合同法规定，结合本案实际情况，对违约金数额进行核减，不违反法律规定。原审法院根据陈继华庭审中同意解除合同，由刘宾承担违约责任的意见，认定刘宾应负纠纷责任，并判令刘宾向陈继华支付解除合同违约金并未超出陈继华诉请范围。原审判决第二项已对陈继华的其他诉讼请求予以驳回，不存在漏判。原审法院对陈继华提交的证据虽未出具收据，但陈继华提供的相关证据业已归入卷宗，且对判决结果并未造成影响。原审法院审理期间已依法确定举证期限，陈继华在举证期限届满前并未书面申请延长举证期限，且在原审庭审中明确表示没有新的证据，故对其上诉称原审法院在其补充证据处在途中的状态下即判决的意见，不予采纳。原审法院判决并无不当，陈继华的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人陈继华负担。本判决为终审判决。审判长 钮丽娜审判员 曹 艳审判员 沈萍儿二〇一六年四月十五日书记员 郭旭冬 来源：百度搜索“”