（2016）闽0902民初1018号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-09-30
案件名称
宁德华港房地产开发有限公司与陈圣端房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁德市蕉城区人民法院
所属地区
宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁德华港房地产开发有限公司,陈圣端
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初1018号原告宁德华港房地产开发有限公司，住所地东侨经济技术开发区。法定代表人何宗鸿，董事长。委托代理人黄宇健，福建环三律师事务所律师。被告陈圣端，男，1984年6月15日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告宁德华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）与被告陈圣端房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理，依法由审判员钟思敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华港公司的委托代理人黄宇健、被告陈圣端均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华港公司诉称，被告于2015年3月1日向原告租赁位于中国红家居市场F栋一层139、140、157、158号商铺，建筑面积为188.43平方米，租赁期限为三年（自2015年3月1日至2018年2月28日）。双方于2015年3月11日补签《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》，上述合同对租金及市场管理费的金额、付款方式、违约责任等均作了约定。合同签订后，双方均能依约履行合同。然而，自2015年6月1日起被告便开始拖欠租金及相关费用，经原告多次催讨，被告除于2015年10月12日和2015年11月2日各偿还1万元外，其余款项至今分文未付，其行为构成违约。现原告诉请法院判决：1、解除原、被告于2015年3月11日签订的《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》；2、被告支付原告自2015年6月1日起至解除《中国红家具市场商铺租赁合同》及《补充合同》之日止的租金、相关费用及滞纳金（暂计至2015年12月31日合计人民币198712元，此后按合同约定计算）。被告辩称，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、本案诉争商铺的出租人是中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会（以下简称中国红管委会），故原告诉讼主体不适格。2、由于中国红管委会于2015年11月15日强行收回出租商铺，已经解除租赁合同，故被告应支付的租金及相关费用亦截止于当日。3、诉争租赁合同的违约条款中存在约定无效、重复约定以及违约金过高等问题，被告依法可以请求法院认定不退还信誉保证金的约定无效及减少违约金。4、被告虽迟延支付中国红管委会2015年6月1日至2015年11月15日期间的商铺租金及物业费等，但原告也应当返还被告信誉保证金41800元并支付利用商铺装修装饰的补偿，故被告对抵销后的结余保留起诉的权利。经审理查明：原告华港公司为证据其主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、《闽东华侨经济开发区管委会关于成立中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会的批复》（东侨委（2002）73号），证明原、被告诉讼主体适格；2、《中国红家居市场商铺租赁合同》、《补充合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明被告因经营需要于2015年3月1日向原告租赁位于中国红市场F栋一层139、140、157、158号商铺，双方签订《中国红家居市场商铺租赁合同》、《补充合同》，并对租金、付款方式、违约责任等进行约定。被告陈圣端质证认为：对原告提供的上述证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，被告与原告没有任何关系。被告提供以下证据：1、收款收据，证明中国红管委会收取被告信誉保证金41800元；2、证人郑忠的证言，证明郑忠于2015年11月15日上午在被告位于中国红的店铺帮助其拆卸灯具，由于灯具太多没来得及拆完，郑忠当天下午约4时再次去的时候发现被告的店铺已被中国红拉下消防门并且锁住；3、证人徐晨的证言，证明徐晨于2015年11月15日上午在被告位于中国红的店铺帮忙收拾零碎东西，于当天傍晚约5时经过被告店铺时看见门已被锁、消防门已拉下来。原告质证认为：对被告提供的收款收据的真实性没有异议，但对证明对象有异议。两位证人与原告有利害关系，且证人证言的内容也不能证明被告的待证目的。经审查本院认为，被告对原告提供的上述证据的真实性不持异议，原告对被告提供的收款收据的真实性亦不持异议，本院均予以确认。证人郑忠、徐晨出庭作证时，均表示不知道是何人将被告承租的商铺锁住，亦不知道被告承租的商铺在2015年11月15日之后是否继续营业，故两位证人的证言不能证明中国红管委会于2015年11月15日强行收回出租商铺，亦不能证明诉争租赁合同已经解除。根据原、被告的陈述及采信的证据，本院确认以下事实：闽东华侨经济开发区管理委员会于2002年8月6日作出《闽东华侨经济开发区管委会关于成立中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会的批复》（东侨委（2002）73号），同意华港公司成立中国红管委会。中国红管委会至今未在工商部门办理登记，亦未领取营业执照。中国红管委会与陈圣端于2015年3月11日签订《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》，双方约定：中国红家居装饰材料综合批发市场属华港公司所有，并由依法批准成立的华港公司的隶属机构中国红管委会管理经营；中国红管委会同意将中国红市场F幢一层139、140、157、158号商铺租赁给陈圣端经营陶瓷批发零售；租期三年，自2015年3月1日起至2018年2月28日止；第一年月租金为8479元，第二年月租金为9045元，第三年月租金为9610元，陈圣端每月还应缴纳相关费用合计4333元（市场物业费565元、市场升级改造建设费942元、市场营销管理费1884元、市场设备设施维修费942元）；市场物业费按月缴纳，租金、市场升级改造建设费、市场营销管理费、市场设备设施维修费均按季度缴纳；合同签订时，陈圣端须缴纳第一季度的租金，以后必须在前一季度结束前25日至30日缴纳下季度的商铺租金；水电费、市场管理费须于每月28日前缴纳；合同签订时，陈圣端应一次性缴纳信誉保证金41800元，不计利息，商铺租赁期满无违约者退还信誉保证金；陈圣端必须在合同约定的时间内缴纳租金、水电费及市场管理费等其他费用，如陈圣端未能及时缴纳，每逾期一天，按缴纳总金额的1%累计收取滞纳金，若逾期30天未缴纳，视为陈圣端违约，中国红管委会有权处置陈圣端所承租商铺内的所有物品；若陈圣端违约，中国红管委会有权收回商铺，另行招租，信誉保证金及其他已缴费用余款不予退还，本合同自动解除。陈圣端已付清2015年3月1日至2015年5月31日期间的租金和相关费用，并已支付中国红管委会信誉保证金41800元，但陈圣端自2015年6月1日起便未按约定支付租金和相关费用，此后，陈圣端仅于2015年10月12日、2015年11月2日各支付租金1万元，合计人民币2万元，其余租金、相关费用至今仍未支付。综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。中国红管委会与被告陈圣端订立的《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中国红管委会系原告华港公司设立的分支机构，但其未领取营业执照，不具备诉讼主体资格，故上述合同约定的权利、义务应由华港公司享有、承担。本案中，被告自2015年6月1日起就未按约定支付租金和相关费用给原告，其行为已构成违约，故原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的租金、相关费用及相应违约金。《中国红家居市场商铺租赁合同》中关于不予退还信誉保证金以及按日1%标准收取滞纳金的约定均系双方当事人约定的违约条款，本院认为，违约金应以补偿为主，惩罚为辅，由于本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定被告应负担的违约金统一按月2%计算。故被告陈圣端请求以其支付的信誉保证金41800元抵扣拖欠的租金及相关费用，于法有据，本院予以支持。另外，被告陈圣端辩称《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》已于2015年11月15日解除，但其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条之规定，判决如下：一、确认中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会与被告陈圣端于2015年3月11日签订的《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》于本判决生效之日解除。二、被告陈圣端应于本判决生效之日支付原告宁德华港房地产开发有限公司拖欠的租金（自2015年6月1日起至2016年2月29日止，租金按8479元／月计算，应扣除被告陈圣端已支付的租金人民币2万元和信誉保证金人民币41800元；自2016年3月1日起至本判决生效之日止，租金按9045元／月计算）、相关费用（自2015年6月1日起至本判决生效之日止，相关费用按4333元／月计算）及相应的违约金（以拖欠的租金、相关费用为基数，自逾期之日起至相应租金、相关费用付清之日止，违约金按月2%计算）。三、驳回原告宁德华港房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2137.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 钟思敏二〇一六年四月十五日书记员 林蕊珠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。 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