（2016）湘07民终121号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-05-06

案件名称

汪明淑、胡忠英与湖南中奥房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省常德市中级人民法院

所属地区

湖南省常德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖南中奥房地产开发有限公司,汪明淑,胡忠英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

湖南省常德市中级人民法院民事判决书（2016）湘07民终121号上诉人（原审被告）湖南中奥房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区城西办事处贾家湖社区武陵大道326号。法定代表人余俊新，该公司经理。委托代理人李志洁，系该公司员工。委托代理人谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汪明淑。被上诉人（原审原告）胡忠英。两被上诉人委托代理人孟德明，湖南南天门律师事务所律师。上诉人湖南中奥房地产开发有限公司（以下简称中奥公司）因与被上诉人汪明淑、胡忠英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第1752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中奥公司的委托代理人谢飞，被上诉人汪明淑、胡忠英的委托代理人孟德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，当事人双方的房屋租赁合同纠纷经原审法院（2013）武民初1565号民事判决确认了双方的租赁关系，判决中奥公司支付2014年2月2日以前的租金。该生效判决确认汪明淑、��忠英房屋（租赁物）总价为2511411.31元；年租金按房屋总价的8%给付。本案系上述房屋租赁合同的继续履行，中奥公司2014年2月3日以后的租金一直未支付，从2014年2月3日起至起诉之日，已经拖欠汪明淑、胡忠英十八个多月租金。故汪明淑、胡忠英起诉请求判令：1、解除双方位于武陵区南坪汇美家居广场地号为“0500197、0500198、0500199”的556.55㎡商铺的租赁关系，责令中奥公司返还所租赁的房屋；2、中奥公司支付自2014年2月3日起至房屋返还之日止的租金318112元（暂算至2015年9月3日）；3、中奥公司支付自2015年2月3日起逾期缴纳租金的滞纳金42794元（200913×0.1％×213天，暂算至2015年9月3日）；4、中奥公司赔偿损失20000元。原审法院认为：汪明淑、胡忠英与中奥公司租赁法律关系应该解除。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承��人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中奥公司对已生效判决确认的租金及2014年后的租金一直未支付，严重侵害了汪明淑、胡忠英的合法权益，现汪明淑、胡忠英要求解除租赁关系，符合法律规定。予以支持。本案中奥公司已支付汪明淑第一年的租金是按照年租金为购房款的8%的标准支付，由此，对汪明淑、胡忠英要求按照购房款的8%收取年租金诉讼请求，有事实依据和法律依据，予以支持。关于违约金和损失，因为双方之间没有签订明确的书面租赁合同，故关于租金的支付时间、逾期支付租金的违约金的计算及损失没有合同依据。现汪明淑、胡忠英主张按照被告与案外人朱湘群签订的《租赁合同》给付违约金，因中奥公司与案外人签订的合同与本案不具关联性，不能作为本案双方之间的合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因此，中奥公司应当在租赁期间每届满一年时支付年租金。现中奥公司未按照法律规定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”对汪明淑、胡忠英要求解除与中奥公司租赁关系的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对汪明淑、胡忠英要求返还租赁物、支付租金的诉讼请求，予以支持。因汪明淑、胡忠英与中奥公司对承租人逾期不支付租金的违约行为没有约定违约金，其要求按照每日0.1%支付迟延履行违约金的诉讼请求，因没有事实依据和法律依据，不予支持。汪明淑、胡忠英主张中奥公司赔偿律师代理费损失，既没有合同约定也没有法律依据。故对要求赔偿律师代理费损失20000元的诉讼请求不予支持。中奥公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，符合缺席判决的条件。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决一、解除汪明淑、胡忠英与湖南中奥房地产开发有限公司位于武陵区南坪汇美家居广场地号为“0500197、0500198、0500199”的556.55㎡的商铺的租赁关系；二、湖南中奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向汪明淑、胡忠英支付租金318112元（2511411.31元×8%×19月÷12月，从2014年2月3日至2015年9月2日）及后期的房屋租金［租金的计算从2015年9月3日起至房屋返还之日止，年租金200912元（2511411.31元×8%）］并于本判决生效之日起三十日内返还位于武陵区南坪汇美家居广场地号为“0500197、0500198、0500199”的556.55㎡的商铺。三、驳回汪明淑、胡忠英的其他诉讼请求。案件受理费29938.54元，由湖南中奥房地产开发有限公司负担。上诉人中奥公司上诉称，本案所涉商铺系��权式商铺，所有权与经营权分离；原审判决认定商铺价值错误，《和解协议书》中投资总额为2317280元，也不是真实的，原审认定被上诉人按商铺价值8%比例获取回报，没有任何事实依据；被上诉人未缴纳商铺相关税费，已实际不再享有所涉商铺所有权人利益。请求撤销原判决，驳回被上诉人要求解除租赁合同及要求上诉人返还租赁物并支付租赁费的诉讼请求。被上诉人汪明淑、胡忠英辩称，中奥公司上诉状所称的所有的产权商铺不属于传统意义上的产权，系所有权与经营权分离，产权人不能独自经营的观点无法律依据，一审判决认定购买商铺的价值为2511411.31元完全正确，中奥公司无任何证据质疑《和解协议书》上确定的投资总金额为21372802元，中奥公司上诉称因涉及到税费等问题已实际不再享有商铺所有权的理由无事实与法律依据。上诉人的上诉理��不能成立，请求驳回上诉，维持原判决。二审中，中奥公司向本院提交下列证据：1、和解协议复印件一份，拟证明汪明淑取得商铺的价值是2317280元。2、审计说明一份，拟证明争议商铺实际价值1094938.57元。3、债券转让通知一份，拟证明争议商铺租金为268536元。汪明淑的商铺租赁给上诉人使用，上诉人应支付的租金由郑雅心所欠的房款抵扣。4、债权抵销权通知一份，拟证明争议商铺租金已抵2638536元。5、汪明淑领取租金的领单，拟证明汪明淑领取的租金。汪明淑、胡忠英在二审提交证据为：1、常德市中级人民法院（2014）常民一终自第348号民事判决书一份，确认了购买关系和价格，年租金按8%收取。2、湖南省高级人民法院（2015）湘高法民申字第735号民事裁定一份，拟证明年租金按8%收取，在高院的判决中也予以确认。经庭审质证，汪明淑、胡忠英对中奥公司提交的证据发表质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对于证明目的不予认可。证据2不属于审计结论，对真实性不予认可，也没有关联性。审计表是2006年7月18日出的，而双方最终达成的和解协议是2006年7月26日。所以审计能说明的也只能是2006年7月18日之前的事，而2317280元是双方确认的。对证据3、4，因为都是复印件没有原件，对真实性有异议，两份通知书发生的时间都是武陵区法院在执行（2013）01565号判决形成的。实际上上诉人收到通知书也没有履行债权债务的抵偿。对证据5合法性、真实性予以认可，对关联性有异议。关于19万元租金在（2013）01565号判决中写的很清楚，已经执行抵扣完毕，不能牵扯进本案。中奥公司对汪明淑、胡忠英提交的证据没有异议。经审查，汪明淑、胡忠英对中奥公司提交的证据1、5的真实性无异议，中奥��司对汪明淑、胡忠英提交的证据没有异议，上列证据与本案关联，本院予以采信。中奥公司提交的证据2、3、4不能证明本案的客观实际，汪明淑、胡忠英亦不认可，本院不予采信。二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为双方的房屋租赁合同是否可以解除，中奥公司是否应当返还房屋并支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中奥公司对已生效判决确认的租��及2014年后的租金一直未支付，严重侵害了汪明淑、胡忠英的合法权益，汪明淑、胡忠英因此要求解除房屋租赁合同，并请求中奥公司返还房屋并支付租金符合法律规定。中奥公司上诉请求不解除租赁合同，不返还租赁房屋，不支付租金的理由不能成立，本院对其请求不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理结果恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29938.54元，由湖南中奥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　李　浚审判员　贺德全审判员　张　利二〇一六年四月十五日书记员　余　芳附法��条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。关注微信公众号“”