（2016）渝0106民初3296号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-08
案件名称
重庆国强物业管理有限公司与胡庸素、杨国军等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆国强物业管理有限公司,杨尚亨,胡庸素,杨国军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初3296号原告重庆国强物业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥街道洋河三村18号2单元8-7号，组织机构代码68393548-8。法定代表人彭广琦，重庆国强物业管理有限公司总经理。委托代理人肖雪，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市江北区。被告杨尚亨，男，1952年4月30日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告胡庸素，女，1959年5月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告杨国军，男，1991年10月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆国强物业管理有限公司与被告杨尚亨、胡庸素、杨国军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业管理有限公司的委托代理人肖雪，被告杨尚亨、胡庸素到庭参加了诉讼。被告杨国军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆国强物业管理有限公司诉称，原告与被告于2011年12月30日签订了《前期物业服务协议》，被告自2013年1月开始未缴纳物业服务费，至2016年3月，被告拖欠物业服务费合计2209.25元，违约金4379.99元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付原告2013年1月至2016年3月的物业服务费2209.25元，违约金4379.99元，合计6589.24元。被告杨尚亨、胡庸素辩称，我们家是从2011年4月20日的时候入住小区同时交了物业费的，2013年7月开始至今就没交物业费了。被告不交物业费是因为附近公租房爆破将被告家的房子震裂了，同时也把家里的油烟机和热水器震坏了，原告方面没人来管，爆破导致我们小区业主房屋震裂赔偿的几十万元被原告贪污了；小区的门口以前有个地图，后来也被原告拆了；小区的绿化地被业主占用来打麻将、修私人道路、做商铺，原告却按照每条路300元向有关人员收取费用了事，这不合理，被非法侵占的土地、消防通道应当拆掉；小区路面尽是石子，坑洼不平，有次被告杨尚亨还摔倒了；原告扣押了被告家的房产证，至今没有归还；被告一家人都是残疾人，被告杨国军是眼睛不好，被告杨尚亨2011年得了直肠癌，被告胡庸素有脑癌；原告收取物业费没有开正式发票，即便要交物业费，被告也只应按照0.5元／平方米／每月缴费，10元／月的路灯费被告不应交纳。综上，请求法院依法判决。被告杨国军未到庭应诉亦未答辩。经审理查明，2011年12月27日，沙坪坝区征地办公室（甲方）与被告杨尚亨、胡庸素、杨国军（乙方）签订《征地拆迁定点回购房协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道龙腾丰文小区A区X单元X层X号，建筑面积92.77平方米。协议还对房屋用途、房款金额等进行了约定。2015年4月16日，重庆市国土资源和房屋管理局为被告办理了房屋产权登记，登记的房屋坐落为沙坪坝区建博路9号龙腾丰文小区X单元X层X号，建筑面积92.77平方米，权利人为被告杨尚亨、胡庸素、杨国军。2011年2月，重庆国盛物业（集团）公司与与重庆国强物业管理有限公司（本案原告）签订了《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道丰文社区。合同约定前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序的维护、安全防范、消防预防等事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费采用包干制方式，按照超高层住宅服务费1.03元／月·平方米收取。合同还对物业的经营与管理、物业的使用与维修、专项维修资金等进行了约定。2011年10月9日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对该物业服务合同进行了备案。2011年12月30日，原告与被告杨尚亨签订《前期物业服务协议》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文安置小区，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道丰文社区安置区；被告的房屋坐落位置为X单元X层X号，建筑面积92.77平方米。合同第四条约定住宅每户物管费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，公共使用部分用水电按每户10元进行分摊。合同还约定了对被告所欠费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金。另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等。被告杨尚亨、胡庸素、杨国军为重庆市沙坪坝区建博路9号龙腾丰文小区某单元15-1业主。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知的方式，向被告催缴了相应的物业服务费、水电公摊费和违约金等，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确诉讼请求，即诉请主张的物业服务费包含物业费和10元／月／户的公共使用部分水电费；要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，该违约金以被告每月欠缴的物业费为本金，从次月开始计算。上述事实，有原告提供的沙坪坝区建博路9号龙腾丰文小区X单元X层X号房屋的产权证，《征地拆迁定点回购房协议书》，《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，《前期物业服务协议》，物业服务企业资质证书，组织机构代码证，物业服务合同备案证明，物业管理费催费通知及欠费明细，以及原告和被告杨尚亨、胡庸素的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，被告杨国军经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席审判。原告与重庆国盛物业（集团）公司签订了《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》、原告与被告杨尚亨签订《前期物业服务协议》，被告杨尚亨系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为国盛·龙腾丰文安置小区提供了物业管理和服务，且物业服务合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费。因物业管理涉及面很广，包括保安、卫生、绿化、车辆管理等多项内容，管理是动态的、长期的，服务是否完全到位、服务是否存在瑕疵也是主观的，本身很难认定。部分业主存在素质不高的问题，诸如乱停乱放、乱丢垃圾、损坏公物、占用公共区域等行为，并非原告物业公司的责任；附近公租房爆破将被告家的房子震裂、室内物品震坏，属于第三人侵权，原告无法预见、控制和阻止。被告作为业主，以物业管理存在瑕疵和第三人侵权为由，拒付物业服务费，应属不当，被告应承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2013年1月至2016年3月期间的物业费及违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告杨尚亨、胡庸素辩称从2013年7月开始才没交物业费，被告作为履行义务一方，应当就其已经履行缴费义务承担举证责任，现被告没有提供证据证明，本院不予支持。被告的房屋建筑面积为92.77平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元／月·平方米，故被告每月应支付的物业费为：92.77平方米×0.50元／月·平方米=46.39元，被告应支付原告2013年1月至2016年3月期间的物业费为：92.77平方米×0.50元／月·平方米×39个月=1809.02元；公共使用部分水电费在物业服务合同中载明为每户每月10元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告2013年1月至2016年3月期间的公共使用部分水电费为：10元／户／月×39个月=390元。以上两项合计2199.02元。关于原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费违约金按每日千分之三的标准计算过高，现原告自愿将该违约金降低为按中国人民银行同期贷款利率、从被告应交纳当月物业费的次月起计算至被告付清全部物业费之日止，按月计算，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。至于公共使用部分水电费的违约金，因物业服务合同未约定，原告的主张无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨尚亨、胡庸素、杨国军于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2013年1月至2016年3月期间的物业费和公共使用部分水电费合计2199.02元，以及前述物业费的违约金，该违约金以被告杨尚亨、胡庸素、杨国军每月欠付的物业费46.39元为本金，从2013年2月1日起，计算至被告杨尚亨、胡庸素、杨国军付清欠付的物业费为止，按照中国人民银行同期贷款利率按月计算。二、驳回原告重庆国强物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆国强物业管理有限公司已预交），由被告杨尚亨、胡庸素、杨国军负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆国强物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 畅二〇一六年四月十五日书 记 员 谭诗芮 来源：百度搜索“”