（2016）浙02民终659号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-06
案件名称
绿城物业服务集团有限公司象山分公司与潘敏娣物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘敏娣,绿城物业服务集团有限公司象山分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终659号上诉人（原审被告）：潘敏娣。委托代理人：张沈南，浙江金昭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司象山分公司。住所地：象山县丹东街道象山港路496-504。代表人：方敏青，该分公司总经理。委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。上诉人潘敏娣因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司象山分公司（以下简称绿城公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年12月31日作出的（2015）甬象民初字第1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2011年11月2日，象山信诚房产测绘有限公司出具房屋建筑面积实测成果书一份，载明白沙湾玫瑰园住宅一期51号别墅住宅面积为453.0674平方米。2011年12月23日，宁波泰谷房地产开发有限公司（以下简称泰谷公司）向被告发送白沙湾玫瑰园入伙通知书一份，载明：“您所购买的白沙湾玫瑰园一期51号房屋已营造完成，具备合同约定的交付条件，我司安排集中交房的时间为2011年12月28日至2011年12月31日。请您在收到本通知后，于2011年12月31日上午9时前往白沙湾玫瑰园物业服务中心办理入伙手续。”2012年8月28日，泰谷公司向被告发送催领房通知书一份，载明：“您所购买的白沙湾玫瑰园一期51号房屋已通过政府部门的验收，我司曾于2011年12月23日向您寄发了入伙通知书，您至今尚未办理入伙手续，关于该房屋交房相关事宜，我司将依照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件九中约定的第一条执行；为方便您办理入伙手续，请您收到本函后，于2012年8月30日至9月10日前来白沙湾玫瑰园。”被告至今未办理交房手续。原审原告绿城公司于2015年10月8日诉至原审法院，请求判令：原审被告立即支付原审原告拖欠的物业服务费63611.18元、逾期付款违约金9160.01元，合计72771.19元。原审法院认为：原告与泰谷公司签订的《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》系合同当事人依真实意思签订，并经象山县物业管理部门即象山县物业管理办公室备案，故该合同依法对物业公司及业主均具有约束力。现原告按约提供物业管理服务，被告依法应当按照合同约定标准支付原告物业费。根据合同约定，被告应在建设单位指定的交房日期之次月起缴纳物业服务费，现原告已按约向被告提供了相应的物业服务，而泰谷公司在向被告发出的入伙通知书已载明交房日期为2011年12月31日，故被告应自2012年1月1日起，向原告缴纳物业服务费。对于被告辩称的讼争小区未建成购房时所称的生活配套设施、房屋尚未入住、被告未享受物业管理服务等事实，属被告与讼争房屋开发商之间的相关约定，被告亦未提供相应证据证明开发商通知交房时未具备交房条件，故被告以上述理由拒付物业费，于法无据，不予支持。对物业费计付标准，因被告尚未就案涉房屋完成交房手续并装修入住，故原告按照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》有关空关房收取物业费的规定，对被告应缴纳的2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费按照80%的标准予以收取，对此予以认可。对逾期付款违约金，原告诉请以欠付费用为基数，按日万分之四，酌情计算360天（之后违约金放弃主张的权利），被告主张违约金约定过高，结合双方签订前期物业服务合同及讼争房屋居住情况，酌情调整违约金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天。鉴此，被告应支付原告2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费63611.18元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，作出如下判决：一、被告潘敏娣于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司物业费63611.18元及逾期付款违约金（以63611.18元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算360天）；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司象山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费1”619元，减半收取809.5元，由被告潘敏娣负担。宣判后，原审被告潘敏娣不服，向本院提起上诉称：一、根据《物业管理条例》第二十四条规定，被上诉人与泰谷公司签订《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》，应当进行招标或者经房地产行政主管部门批准，而被上诉人并未提供此方面的证据，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条的规定，应认定《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》未生效。二、根据《物业管理条例》第三十二条的规定，被上诉人系分公司，不具备独立的法人资格，故不能从事物业管理活动，其与泰谷公司签订的《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋并未交付，且上诉人有充分的理由不办理交房手续，故《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》第十九条所述的物业费用在“甲方发出交付通知的交付日期之次月起计收”，事实上剥夺了上诉人拒收房产的权利，该条规定应属无效。三、即使《象山白沙湾玫瑰园前期物业服务合同》为有效，该合同第二章约定了被上诉人提供的物业服务的内容，只有被上诉人完全、适当地履行了合同义务后，上诉人才有支付服务费的义务。现被上诉人未提供任何证据证明其提供了相应的服务，其无权要求上诉人承担支付服务费的义务。一审法院认定被上诉人已按约向上诉人提供了相应的物业服务，没有证据支持。四、涉案房屋的《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人应当在2011年12月31日前，将符合用水、用电、用气、道路等，具备正常使用基本条件的商品房交付买受人使用。一审庭审中，被上诉人承认小区尚未通气，这显然不符合交房条件，基于被上诉人已经承认这一事实，上诉人也无需就该事实进行举证。一审法院认定事实和适用法律均错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人绿城公司答辩称：一、开发商泰谷公司两次通知上诉人收房，故无论是依据上诉人与泰谷公司的房屋买卖合同，还是依据被上诉人与泰谷公司签订的前期物业服务合同，以及相关法律规定，上诉人均应从通知交房的次月起交纳物业费。二、被上诉人虽不是独立法人，但具有依法开展经营活动的资格，并且领取了包括物业管理在内的营业执照。被上诉人受聘涉案房屋小区的物业管理，在象山县建设局作了备案。故上诉人主张的合同无效、房屋不符合交付条件等，不能成立。上诉人和开发商约定什么时候收房、什么方式收房和被上诉人无关。上诉人主张被上诉人没有适当、完全地履行物业服务合同，但无证据佐证。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人在与开发商签订《商品房买卖合同》的同时签订了一份《补充协议》，其中第十七条第2款约定：“一期交付时，相关市政配套可能尚未建成或尚未投入运营，可能导致暂时无法使用管道煤气……”故对于小区煤气无法使用问题不能视为开发商违约，上诉人以此为由不支付物业费理由不足。上诉人认为被上诉人未完全、适当地履行合同义务，但未提供确凿的证据予以佐证，本院对该主张难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1390元，由上诉人潘敏娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一六年四月十五日代书记员 桂红艳 来源：