（2016）川民终143号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-11-24

案件名称

广州海云投资信息咨询有限公司与广元博通汉兴置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省高级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州海云投资信息咨询有限公司,广元博通汉兴置业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民终143号上诉人（原审原告）广州海云投资信息咨询有限公司，住所地广东省广州市白云区石沙路。法定代表人喻超元，总经理。上诉人（原审被告）广元博通汉兴置业有限公司，住所地四川省广元市利州区嘉陵街道东风中路。法定代表人孙玉兴，董事长。委托代理人雷刚（一般授权），四川张小友律师事务所律师。上诉人广州海云投资信息咨询有限公司（以下简称海云公司）与上诉人广元博通汉兴置业有限公司（以下简称博通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院（2015）广民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭审理本案，上诉人海云公司的法定代表人喻超元，上诉人博通公司的委托代理人雷刚到庭参加诉讼。诉讼中，本院依海云公司的申请，对博通公司的银行存款或者其他财产在800万元限额内予以了冻结、查封。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年4月10日，博通公司作为甲方，与海云公司作为乙方签订《租赁合同》一份。该合同第一条“租赁物业的位置及面积”约定：甲方将其位于广元市利州区上西办事处站前广场（火车站前商业广场）负一楼、一楼共2层物业及配套设施，租赁给乙方用于对外商业经营（土地使用证为广国用2013第6212号、第6211号，房地产证为广房权证城字第20140107000**号、第20140107000**号，部分面积未办理产权证，见物业平面图等）；乙方对租赁物采取独立经营和管理的方式，由乙方自行经营、管理、出租、分租（但不包括将物业整体出租给另一家公司）。第二条“租赁期限及起止时间、经营范围、租赁面积”约定：1.租赁期限：（1）一楼为9年，从2017年4月1日至2026年3月31日止（甲方前期给予乙方的免租期为27个月，从2015年1月1日至2017年3月31日止）；（2）负一楼为20年，从2018年1月1日至2037年12月31日止（甲方前期给予乙方的免租期为36个月，从2015年1月1日至2017年12月31日止）；2.经营范围：商业用途（国家禁止的经营产品、用途除外）；3.租赁面积：一楼面积为9829．26㎡，负一楼面积为29149．59㎡。第三条“保证金、租金收取的标准及支付方式”约定：1.保证金：乙方向甲方交纳保证金400万元，该款项合同期满后7天内退还（不计息）。如每逾期1日，则甲方须按日2‰标准向乙方支付滞纳金；2.租金：（1）一楼租金为10元／㎡／月，计每月98292.60元；（2）负一楼租金为6元／㎡／月，计每月174897.50元；3.递增：租金每2年递增一次，每次在以上总费用的基础上递增2%；4.付款方式为：（1）保证金：合同签订后10日内，乙方向甲方交纳保证金400万元；（2）租金：按每6个月交纳一次的方式交纳（免租期结束前1个月的第15日至25日期间向甲方交纳第1次6个月的租金，以后为每6个月结束前1个月的第15日至25日期间向甲方交纳下6个月的租金，以此类推）。即一楼的起交租金时间为2017年3月15日至2017年3月25日；负一楼的起交租金时间为2017年12月15日至2017年12月25日；（3）乙方自行承担水、电、气费等费用，并在每月的5日前向甲方交纳上月费用，乙方按月也可直接向相关收费部门交纳。第四条“物业的交付及租赁期满后交回”约定：1.物业交付时，甲方必须保证租赁物本身的水、电、气及附属设施、设备（即水、电、气、空调、消防、排污水管、隔油池、排气道等）、停车场处于正常使用状态；2.甲方需完成建筑安装工程施工和质量的验收、消防验收、特种设备使用前的验收、空调系统（含空调末端管道、消防末端喷淋，施工具体按乙方提供的经营平面图为准，二次改建、装修除外）使用前的安装和调试（设施、设备交付前，需提供各类验收合格等证明文件）、租赁物公共区域内的基本装修、吊顶、地面铺设（按乙方提供的经营用平面图为准，铺位内除外。公共区域主要包含通道、楼梯间、出入口、设备间、卫生间等所有公共区域）。由于租赁物有餐饮业态，需完成隔油池、排烟道、污水管道的特殊功能等设施；3.乙方应于物业租赁期满后，将承租物业及附属设施、设备交还甲方。乙方交还给甲方的物业，应当保持物业及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响物业的正常使用。否则，乙方有修复义务，或者甲方将修复费用在返还保证金中直接扣除；4.乙方必须在物业租赁期满后10日内，迁出所承租物业并搬出所有物品；若到期10日后，该商铺内仍有余物，视为乙方放弃所有权并交由甲方全权处理，乙方因此而遭受的损失，甲方概不负责；5.双方约定交付租赁物的时间为2015年1月1日前。如逾期交付，则租赁期限和免租期自动顺延。如逾期超过90天，乙方有权解除租赁合同，甲方将按保证金的双倍赔偿给乙方。第九条“合同的变更、转让、续约、解除与终止”约定：1.任何对该合同的变更，须经双方协商并签署补充协议；2.租赁期满前，如乙方继续租赁，应当在租赁期满前90日书面通知甲方；3.按合同相关条款规定，解除该合同；4.该合同租赁期满，且双方未达成续租协议的，该合同自然终止；5.因不可抗力因素导致合同无法履行的，该合同终止；6.租赁期间，甲方如将场地的使用权、所有权转移给第三方，该合同继续有效。第三方即成为该合同的甲方，享有原甲方的权利和义务，乙方享有该合同的所有权利不变；7.租赁期内，如甲方将场地所有权出售给第三方，第三方属于商业一线品牌自营的，须经甲、乙双方商议同意后方可；8.合同签订后，乙方按相关法规凭合同注册成立经营该租赁物的公司，用新成立的公司对外经营（公司名称为广元海云企业管理有限公司）。该合同的效力及于乙方新成立的公司，即乙方的新公司受该合同的约束，承担该合同中乙方的权利义务。同时，乙方仍需承担该合同约定的所有法律、经济和保证责任。第十条“免责条款”约定：因不可抗力原因致使合同不能履行或不能按期履行，甲、乙双方互不承担违约责任。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如战争、地震、自然灾害、大规模流行性传染病等。第十一条“争议处理”约定：甲、乙双方因执行该合同所发生之争议，由双方协商解决；若双方协商不成，可通过法律程序解决；在协商或诉讼未获结果前，双方仍须按该合同执行，任何一方违约，则按该合同违约责任的规定执行。第十二条约定：该合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充协议。补充协议及附件作为该合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力。第十三条约定：该合同一式六份，甲、乙双方各执三份，具有同等效力，经双方签字盖章后即时生效。此外，双方还在合同中对双方的其他权利义务、违约责任等进行了约定。《租赁合同》经双方签字并盖章后，海云公司随即通过中国民生银行于2014年4月10日（50万元）、4月16日（200万元）、4月17日（150万元）分三次共计向博通公司支付保证金400万元。2014年4月28日，博通公司向海云公司出具《收条》一份，载明海云公司经银行转账，向其支付保证金400万元。之后，博通公司未按照合同约定，于2015年1月1日前向海云公司交付租赁物。2015年1月20日，海云公司向博通公司发出《关于要求交付租赁物的函》，要求博通公司按照双方合同约定，向其交付租赁物。但至今，博通公司仍未交付租赁物。2015年4月15日，海云公司向该院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.博通公司向海云公司退回保证金400万元，并承担支付海云公司400万元的违约责任；3.诉讼费由博通公司承担。诉讼中，博通公司对海云公司请求解除《租赁合同》的诉讼请求没有异议，但认为该案不适用定金罚则，即海云公司请求双倍返还保证金的诉讼请求不成立。原审法院认为，《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。海云公司按照合同约定交纳保证金400万元，但博通公司未按照合同约定于2015年1月1日前交付租赁物。之后，海云公司催促博通公司交付未果，博通公司也不能确定交付租赁物的具体时间，致使双方的合同目的不能实现。因此，博通公司的行为已经构成违约。根据《租赁合同》第四条第5项“双方约定交付租赁物的时间为2015年1月1日前。如逾期交付，则租赁期限和免租期自动顺延。如逾期超过90天，乙方有权解除租赁合同，甲方将按保证金的双倍赔偿给乙方”的约定，海云公司关于解除《租赁合同》的诉讼请求合法有据，该院予以支持。虽然《租赁合同》有博通公司逾期超过90天不交付租赁物，双倍赔偿海云公司保证金之约定，但该约定的赔偿标准过高，应酌定按法律保护的合法利率，即银行同期贷款利率的四倍计算违约金。因此，该院对海云公司所主张违约金过高的部分，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除双方于2014年4月10日签订的《租赁合同》；二、博通公司在判决生效后十日内返还海云公司租赁房屋的保证金400万元，并支付违约金（违约金以400万元为基数，从2014年4月17日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至给付之日止）；三、驳回海云公司的其他诉讼请求。宣判后，海云公司与博通公司均不服，向本院提起上诉。海云公司的上诉请求为：撤销原审判决第二项，改判博通公司双倍返还其保证金800万元，以及本案一、二审诉讼费用由博通公司承担。其理由为:《租赁合同》第四条第5款约定，博通公司违约时，应当双倍返还海云公司给付的400万元保证金。该约定内容是双方当事人的真实意思表示，具有典型的定金性质，理应按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八的规定适用定金罚则。但原审法院错误适用《合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，请求二审法院依法改判。博通公司答辩称:《租赁合同》第四条第5款约定的是履约保证金，不是法律明文规定的定金，博通公司不应给予双倍赔偿。博通公司的上诉请求为：将原审判决第二项中支付违约金的起算时间变更为2015年1月1日，计算标准变更为按照中国人民银行同期贷款利率计算，以及本案一、二审诉讼费用由海云公司承担。其理由为：1.《租赁合同》约定租赁物的交付时间为2015年1月1日前，故此时才视为博通公司的违约之日；2.海云公司所遭受的经济损失，仅仅是博通公司占用其资金的利息损失。原审法院判决按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算支付违约金，违背了《合同法》关于违约责任弥补损失和略带惩罚性的法理；3.原审法院应当围绕海云公司关于双倍返还保证金的诉讼请求作出支持或者驳回的判决，但原审判决已经超出该请求范围。海云公司答辩称：《租赁合同》明确约定博通公司逾期交付租赁物时，应双倍赔偿保证金。海云公司若非追求合同目的实现，绝不可能将巨额款项交付博通公司占用。博通公司强行占用资金，履行合同义务缺乏诚实信用，其请求不应得到人民法院支持。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。双方当事人在二审中未提交新证据。另查明，《租赁合同》第七条“甲方的违约责任”约定：1.甲方违反合同约定，提前收回物业或者租赁物出现属于甲方应尽修缮责任而未尽修缮责任，导致租赁物不能正常使用的，应当双倍返还保证金并退还乙方剩余租金，乙方所投入的装修费用，甲方应按规定年限折旧后返还给乙方，并按照合同存续期乙方的每月租金收入赔偿给乙方；2.如甲方将租赁物出租给乙方前后所进行的担保、抵押、转让给第三方或者与他方有经济法律纠纷的，与乙方无关，但因此给乙方造成经济损失的，甲方应按实际损失予以赔偿。第八条“乙方的违约责任”约定：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，乙方所投入的装修费用不予退还，所有固定不可拆卸的物品不得拆卸带走，乙方交纳的合同保证金不予退还。（1）租赁期内，乙方中途擅自退租的；（2）乙方如逾期支付租金及相关费用，除应全额交纳所欠费用租金外，每逾期1日，则乙方须按日2‰的违约金向甲方支付滞纳金；（3）未经甲方书面同意，拆改变动物业结构或损坏物业的；（4）擅自将租赁物作任何形式的担保、抵押的；（5）因管理不善或疏忽导致火灾、水灾，致使所承租物业严重损毁，损毁金额经鉴定达到350万元以上的；（6）租赁期满，乙方擅自将租赁物整体出租给另一家公司的。2.租赁期满，乙方应在期满后10日内交还租赁物。逾期归还的，逾期1日应向甲方支付原日租金2倍的罚金，直至归还为止，逾期达到60日的，甲方有权强制收回租赁物，由此引起的一切法律后果由乙方承担。还查明，按照《租赁合同》约定的租赁年限及租金计算标准，案涉租赁房屋的租金总额高于2000万元，海云公司和博通公司对此均无异议。庭审中，博通公司陈述其未按期交付案涉房屋的原因，系当地政府造成房屋工程未按期完工。但是，博通公司亦表示对该陈述没有其他证据佐证。博通公司还陈述，部分案涉房屋已经对外销售完毕。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《租赁合同》第四条第5款约定，博通公司应于2015年1月1日前交付租赁物，如逾期交付超过90天，则博通公司按保证金的双倍赔偿给海云公司。该约定对博通公司不按期交付租赁物的违约责任，在表述用语上使用的是“双倍赔偿”而非“双倍返还”。同时，根据《租赁合同》第七条第1款约定，博通公司只有在提前收回租赁物或者未尽对租赁物的修缮责任，导致租赁物不能正常使用时，才承担双倍返还保证金在责任。因此，400万元保证金并不符合《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定的定金性质，其性质应当属于违约金。原审法院按照《合同法》第一百一十四条之规定，判定博通公司承担违约金责任并根据实际情况进行调减，并无不当。综上，海云公司和海云公司的上诉主张均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费67800元，由广州海云投资信息咨询有限公司承担16950元，广元博通汉兴置业有限公司承担50850元。二审案件受理费67800元，诉讼保全费5000元，由广州海云投资信息咨询有限公司承担18200元，由广元博通汉兴置业有限公司承担54600元。本判决为终审判决。审　判　长　　张渝婕代理审判员　　王一君代理审判员　　杨鲁静二〇一六年四月十五日书　记　员　　于宜平 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