（2016）豫0204民初341号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-06-17

案件名称

石某某与开封江南房地产公司、开封江南帝州公司、江苏江南面粉公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

开封市鼓楼区人民法院

所属地区

开封市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石某某,开封市江南房地产开发有限公司,开封市江南帝州商业管理有限公司,江苏江南面粉集团有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省开封市鼓楼区人民法院民事判决书（2016）豫0204民初341号原告石某某，女，汉族，1972年8月5日生。被告开封市江南房地产开发有限公司（以下简称开封江南房地产公司）。被告开封市江南帝州商业管理有限公司（以下简称开封江南帝州公司）。委托代理人朱超科，系开封江南房地产公司行政部经理，代理权限系特别授权。被告江苏江南面粉集团有限公司（以下简称江苏江南面粉公司）。原告石某某诉被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司、江苏江南面粉公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石某某、被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司的委托代理人朱超科到庭参加诉讼，被告江苏江南面粉公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2011年9月30日原告与第一、第二被告共同签订了两份《江南·帝州国际广场》委托经营管理合同，合同约定由原告购买的被告开封江南房地产公司所开发的位于开封市卧龙街158号的江南·帝州国际广场四层633号与655号商铺两间，面积32.56平米，总价金额为314019元。租金回报率前三年为购房款总价的8%；第四年至第六年为9%；第七年至第十年为10%，三年期满后原告有权将其商铺出售给被告开封江南帝州公司与被告江苏江南面粉公司，二被告必须按协议予以回购。原告即足额付清了全部房款，在2014年3月26日三年期限即将到期时，原告根据约定提出回购申请。2014年9月30日三年期满后，被告不仅不予回购而且租金也不予支付。请求法院判令：1、被告履行合同，将原告的商铺按408225元的价格予以回购；2、三被告支付自2015年4月1日至回购款到付之日的租金；3、支付租金逾期的违约金2416元；4、诉讼费由三被告承担。庭审中，原告进一步明确诉讼请求第三项为：2014年10月1日至2016年3月1日的违约金为2416元，2016年3月1日之后的违约金按实际所欠金额据实结算。被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司辩称，1、被告江南房地产公司作为房地产开发商，并非委托管理方，原告的诉求是“商铺经营管理协议”依据合同的相对性，被告江南房地产公司与被告江苏江南面粉公司诉讼主体不适格，无事实和法律依据，请法院驳回。2、原告诉求的要求承担法律责任的主体是被告江南房地产公司，该公司目前处于资产重组阶段，重组方于2012年2月15日签订了资产重组协议，鉴于公司重组情况，正处于起步阶段，关于原告要求的回购及租金，已经列入我们工作日程，望原告本着积极协商，合情合理的原则，与被告进行沟通谈判，给被告一个合理重组、支付租金及回购的时间；3、原告请求的逾期支付租金的违约金标准过高，请求法院依据原告的实际损失作出裁判。被告江苏江南面粉公司提交的答辩材料辩称，1、本案名义上是商品房销售、回购，双方真实的目的是吸收资金和房贷，属于民间借贷。按照《合同法》第52条的明文规定，所签合同涉嫌以合法形式掩饰非法目的，应属无效。本案中，名为“商品房买卖”、“商铺委托经营”，实为“借贷”（吸收资金），显属于以合法形式掩盖非法目的，合同无效。2、在坚持上述意见的前提下，答辩人江苏江南面粉集团有限公司不是本案适格的被告。首先，不论是当事人起诉、申请追加，还是人民法院依职权追加答辩人“江苏江南面粉集团有限公司”为一审被告均不符合民事诉讼法的规定，事实根据和法律依据。其次，该行为突破了“合同相对性”原则，在司法实践中是一个危险的先例。第三，合同一方当事人“江苏江南面粉集团”和“上诉人江苏江南面粉集团有限公司”二者不能混为一谈。2011年签订《商铺委托经营及管理协议书》时，答辩人“江苏江南面粉集团有限公司”还没有成立，直到2014年07月17日，“江苏江南面粉集团有限公司”才在江苏丹阳市工商局登记注册。让当时尚未存在的主体参与到之前其他民事主体的民事纠纷中去，但从逻辑上就将不通，更勿论法理。最后，鉴于答辩人江苏江南面粉集团有限公司作为当事人上尚缺乏依据，更谈不上承担民事责任的问题，让答辩人承担民事责任更是没有任何事实和法律依据。综上，希望贵院明察本案案情，厘清本案真实的人法律关系，把本案移交公安机关进行处理或依法驳回对答辩人的起诉或诉讼请求。经审理查明，2011年9月30日，原告与被告开封江南房地产公司签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：08××××539、08××××540），约定原告购买被告开封江南房地产公司开发的位于本市自由路与解放路交叉口（现大润发商场）4层633号、655号铺位两处，建筑面积合计32.56平方米，购房款合计为314019元。原告已向被告开封江南房地产公司付清上述购房款，但至今被告未为原告办理上述商铺的房地产权证。同年9月30日，以原告为委托方（甲方），以开封江南帝州公司、江苏江南面粉集团为受托方（乙方）签订《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》两份，原告将上述铺位委托江苏江南面粉集团、开封江南帝州公司经营及管理，期限10年，自2011年10月1日至2021年9月30日止。合同第四条租金及支付方式约定：甲方（即原告）购买商铺总金额为314019元（132484元＋181535元），在委托经营及管理期间，按下述标准计算年租金：委托期限第1年至第3年内，年租金按上述总金额的8%计算年租金，其年租金为25122元（每半年的租金为12562元）；第4年至第6年内，年租金按上述总金额的9%计算，为28262元（每半年的租金为14131元）；第7年至第10年内，年租金按总金额的10%计算，为31402元（每半年的租金为15701元）。租金支付方式约定：2011年10月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方每半年向甲方支付一次，具体支付时间为2011年9月30日前支付第一个半年的租金12562元，2012年3月31日前支付第二个半年的租金，以此类推。第十四条乙方的违约责任约定，1、乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同。2、因乙方原因解除本合同或者因乙方未按本合同约定支付租金达六十日由甲方提出解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍，甲方由于乙方的违约行为所造成的损失超出上述违约金的，乙方除应承担违约金外，对超出部分应予以双倍赔偿。第十五条特别约定：在委托经营管理期限届满三年之时，甲方有权将该商铺出售给乙方，乙方应按照本协议的约定收购该商铺。该商铺的转让价格为甲方购买该商铺时的总价款的130%，即408225元（172229元＋235996元）。甲方应在委托经营管理期限届满三年时提前90天以书面的形式通知乙方并明确告知乙方其愿意按照本协议约定的价格将商铺出售给乙方。乙方在收到甲方发出的书面通知后90天内与甲方签署《商品房买卖合同》。甲、乙双方应于《商品房买卖合同》签署后10日内共同至开封市房屋土地主管部门办理商铺买卖交易过户手续。乙方应于商铺买卖交易手续办理完成、商铺产权登记在乙方名下的当日将全部房价款支付给甲方……。该合同上加盖有被告开封江南帝州公司公章，同时加盖有江苏江南面粉集团合同专用章。合同签订后，双方即按约履行合同，委托经营管理期限三年届满后，原告向被告开封江南帝州公司和开封江南房地产公司要求回购上述商铺未果。现原告以被告不按约回购为由诉至本院。另查明，被告于2015年5月29日支付了原告应于2014年9月30日支付的2014年10月1日至2015年3月30日的租金14131元，且于2016年3月1日仅支付了原告应于2015年3月30日支付的2015年4月1日至2016年3月31日租金的20%。又查明，江苏江南面粉集团系于2009年1月7日成立的企业法人联合体，不具有企业法人资格，陈国平系该集团理事会理事长，也是该集团的法定代表人。江苏江南面粉集团公司章程第一条规定，江苏江南面粉集团是以江苏江南面粉有限公司为母公司、以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同规范的企业法人联合体。第三条，集团母公司名称、法定地址、注册资本，名称：丹阳市江南面粉有限公司（以下简称丹阳江南公司）。第七条规定，母公司是财产和投资中心，在集团中居于主导和核心地位，对外代表集团。江苏江南面粉公司于2014年7月17日由丹阳江南公司独立出资成立。丹阳江南公司将其公司自有房产即坐落于丹阳市珥陵镇工业园区（丹产权证珥陵字第3001536号土地）中一楼120平方米无偿提供给被告江苏江南面粉公司使用。2014年8月26日江苏江南面粉有限公司变更名称为江苏江南面粉集团有限公司，即企业名称上增加了“集团”二字，股东也发生了变动，除了丹阳江南公司外，又增加股东江苏海晟隆源投资有限公司（以下简称海晟公司）为股东。投资比例分别为丹阳江南公司占10%，海晟公司占90%。2015年2月25日，丹阳江南公司将其所占10%注册资本转让给了丹阳市百汇金属材料有限公司。在本案审理过程中，被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司均称海晟公司对其两家公司正在进行重组。江南面粉集团的重组早在2014年即已开始，重组协议显示，由江苏省丹阳市人民政府作为鉴证方，海晟公司作为甲方，陈国平（江苏江南面粉集团实际控制人）作为乙方。内容显示甲方对乙方实际控制江苏江南面粉集团所属全部企业实施重组，约定将其所属全部企业统称为“目标公司”，乙方自己持有和委托他人持有的目标公司全部股权统称为“目标股权”。在协议签订之日起10日内，乙方将目标股权全部无偿转让给甲方等。上列江苏江南面粉集团的下属公司中包括丹阳江南公司、被告开封江南房地产公司和被告开封江南帝州公司。被告开封江南房地产公司提交调解意向书的内容显示其对于回购执行问题予以认可。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》、收款收据、调解意向书、江苏江南面粉集团重组框架协议、江苏江南面粉集团重组协议等为据。本院认为，企业集团是以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格，但应依法办理工商登记。本案中，陈国平作为江苏江南面粉集团和丹阳江南公司法定代表人，参与了本案所涉《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》的签约事宜及江苏江南面粉公司重组事宜，其行为均可视为其履行法定代表人的职务行为，因其行为产生的法律后果均应由单位承担。无论是从本案庭审审理、当事人陈述、被告开封江南房地产公司提交的调解意向书，及江苏江南面粉集团重组协议中，均可证实被告江苏江南面粉公司对原江苏江南面粉集团下属公司进行重组的事实，且在被告江苏江南面粉公司工商登记材料中显示丹阳江南公司将其名下房产无偿提供给被告江苏江南面粉公司使用，从重组协议显示，丹阳江南公司亦在无偿转让的“目标股权”之列，且被告江苏江南面粉公司是在重组期间由丹阳江南公司独资成立，以上均可证实被告江苏江南面粉公司系对江苏江南面粉集团进行重组设立的，其接收江苏江南面粉集团权利的同时，也应接收该集团及集团下属实体企业应尽的义务，故三被告所辩称被告江苏江南面粉公司作为被告主体不适格的理由不能成立，本院不予采纳。对原告要求三被告支付原告房屋回购款人民币408225元的请求，双方合同有明确约定，对此本院予以支持。对原告所诉租金，因被告已支付2015年4月1日至2016年3月31日租金的20%，故还应支付下欠22609.60元（80%）及2016年4月1日起至回购之日的租金。对原告所诉违约金的请求，原告主张2014年10月1日至2016年3月1日的违约金2416元（自2014年10月1日至2015年5月29日共计8个月240天为1017.43元，自2015年4月1日至2016年3月1日共计11个月330天为1398.97元，合计为2416.40元），符合法律规定，本院予以支持，对2016年3月1日起至被告清偿所欠租金之日止的部分本院按实际所欠租金的日万分之三予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起10日内，三被告支付原告石某某房屋回购款人民币408225元。二、本判决生效之日起10日内，三被告支付原告石某某自2015年4月1日至2016年3月31日的租金22609.60元，并支付自2016年4月1日至支付回购款之日的租金（按双方合同据实结算）。三、本判决生效之日起10日内，三被告支付原告石某某自2014年10月1日起至2016年3月1日的逾期支付租金违约金2416元，2016年3月1日至实际清偿之日的违约金按被告所欠租金据实结算（违约金按日万分之三计算）。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8940元，由三被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审　判　长　　毛庆昕人民陪审员　　邵　军人民陪审员　　龚新娅二〇一六年四月十五日书　记　员　　陆　其关注微信公众号“”