（2016）川04民终112号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-11-11
案件名称
马柯与攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省攀枝花市中级人民法院
所属地区
四川省攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马柯,攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川04民终112号上诉人（原审原告）马柯，男，1979年11月13日出生，住四川省攀枝花市仁和区。委托代理人甘斌，四川渡攀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段***号。法定代表人李兴华，该公司董事长。上诉人马柯因与被上诉人攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司（以下简称兴华房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人马柯及其委托代理人甘斌到庭参加诉讼，被上诉人兴华房产公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年1月1日，马柯、兴华房产公司签订了商品房买卖合同。约定：马柯购买兴华房产公司开发建设的位于攀枝花市东区炳草岗人民街xx号房屋一套，预测建筑面积129.46㎡，其中：套内建筑面积104.733㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.732㎡；单价为4296.6元/㎡，总价款450003元；马柯按贷款方式付款，即马柯于合同签订当日首付房款150003元，余款300000元采用银行按揭贷款方式付款；兴华房产公司应当在2010年6月30日前交付买卖房屋；马柯和兴华房产公司逾期付款或逾期交房，在30日内，按日向对方支付万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，双方均有权解除合同，对方按总价款逾期日每日支付万分之一违约金；兴华房产公司应当在2011年6月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因兴华房产公司的责任未能在约定期限内取得权属证明，马柯有权退房，马柯要求退房的，兴华房产公司应当自退房通知送达之日起30日内退还马柯全部已付房款，并按马柯全部已付房款的1％支付违约金，马柯不退房的，合同继续履行，自兴华房产公司应当取得出卖房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，由兴华房产公司按日给付全部已付房款万分之一的违约金；房屋交付后，马柯委托兴华房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属登记手续，因兴华房产公司的责任，马柯未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，马柯有权退房，兴华房产公司应当自退房通知送达之日起30日内退回马柯全部已付房款，并按照银行同期基准存款利率给付利息，马柯不退房的，自马柯应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，由兴华房产公司按日向马柯支付全部已付房款万分之一的违约金……，合同还约定了其它事项。合同签订当日，马柯向兴华房产公司支付了房款150003元。兴华房产公司亦在2010年1月14日向攀枝花市房屋产权交易登记中心对马柯购买的位于攀枝花市东区炳草岗大街xx号房屋进行了备案登记，确认售房人为兴华房产公司；购房人为马柯、套内建筑面积为104.733㎡；合同备案号为34082号；2010年2月25日，马柯向兴华房产公司转购房款300000元；2010年6月26日，马柯向兴华房产公司交纳了代收契税、维修基金、测绘费、房产证工本费、土地证工本费。2014年8月29日，兴华房产公司书面通知业主称：您的房产证办理资料已由我公司交件至攀枝花市房地产管理局，房产证办理工作已进入流程的最后环节。现接房管局通知，自2014年7月1日以后办理房产证的业主，如所购……请于同年9月1日-5日提交已婚结婚证及户口本原件；未婚证明；未成年监护人的材料送房管局（市政务中心），若有不明事宜，业主可拨打房管局888****电话进行咨询。2015年1月28日，马柯要求兴华房产公司交付房屋所有权证书无果，遂诉来本院，要求判令其诉讼请求。诉讼中，虽经本院诠释法律，均因双方意见分歧未果，致调解不成。原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2010年1月1日，马柯与兴华房产公司签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，马柯支付了价款，兴华房产公司亦交付了买卖标的物，并于2010年1月14日，对出卖给马柯的房屋向攀枝花市房屋产权交易登记中心进行了备案登记，亦即自2010年1月14日起，马柯即依法取得了买卖房屋的所有权，故双方签订的合同合法有效，依法应予保护。马柯要求兴华房产公司按约给付自逾期办理房屋所有权证书至2015年1月27日止的违约金58815元的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务的规定，马柯的诉请和兴华房产公司所提将房屋交付马柯使用后不存在损失，违约金不应得到支持的意见，本院认为，兴华房产公司在与马柯签订房屋买卖合同后，为马柯在房地产管理机关办理了备案登记，备案登记日始，马柯即依法取得了房屋的所有权，对购买的房屋取得了占有、使用、收益的权利。房屋土地使用权证书的办理权利在国家行政管理机关，而非兴华房产公司。马柯的诉请无兴华房产公司故意不办理土地使用权证书的证据证实，亦即证据不足，本院不予支持。兴华房产公司所提意见，符合法律规定，本院采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司于本判决生效后90日内为马柯办理房屋土地使用权证书；二、驳回马柯的其余诉讼请求。原审宣判后，马柯不服一审判决，向本院提起上诉称，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定马柯如未在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，兴华房产公司自马柯应当取得房屋所有权证期限届满之日起至实际取得房屋所有权证之日止，按日向马柯支付全部已付房款万分之一的违约金。兴华房产公司没有在合同约定的办证期限内将房屋所有权转移登记在上诉人名下，严重违约，应当依法承担逾期办证的违约责任。原审法院未支持违约金违反了法律的公平原则和诚实信用原则，损害了当事人的合法权益，请求二审法院依法改判。在二审中，上诉人马柯向本院提供的证据《房屋所有权证》、《房屋土地使用权证》、《房屋产权档案》、《税收缴款书》、《维修资金缴款凭证》，拟证明马柯交纳了相关税费和维修资金，兴华房产公司于2014年8月28日向房管部门递交合同备案书，2015年7月30日办理《房屋所有权证》，2015年9月2日办理《房屋土地使用权证》。被上诉人兴华房产公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。上诉人马柯提供的证据《房屋所有权证》、《房屋土地使用权证》、《房屋产权档案》、《税收缴款书》、《维修资金缴款凭证》，能够证明本案的基本事实，对其证明力本院均予以采信。经二审审理，所查明的本案基本事实和证据与原审法院审理查明的基本事实和证据是一致的，且二审中进一步查明，2010年1月1日，马柯与兴华房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：2010年6月30日前交付买卖房屋，2011年6月30日前取得房屋所有权证书。兴华房产公司于2014年8月28日向房管部门递交合同备案书，2015年7月30日办理了《房屋所有权证》，2015年9月2日办理了《房屋土地使用权证》。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，马柯与兴华房产公司于2010年1月1日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，应合法有效，双方均应诚信履行。合同签订后，马柯按约交纳了全部房款及相关费用，兴华房产公司亦应按约履行义务，应当于交房之日（2010年6月30日）起365天内为马柯办理房屋所有权证，但到2014年8月28日兴华房产公司才向房管部门递交合同备案书，2015年7月30日办理了《房屋所有权证》，2015年9月2日办理了《房屋土地使用权证》。违反了双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款转移登记约定的“如因兴华房产公司的责任，马柯未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，兴华房产公司按日计算向马柯支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起30日内由兴华房产公司支付”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。兴华房产公司在一审和二审中，均没有提供证据证明是由于买受人的原因逾期办证，双方当事人也没有特殊约定，因此，兴华房产公司依法应当承担逾期办理房产证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，由于双方签订的合同明确约定违约金计算方法是自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按已付房款万分之一计算，合同约定的违约金计算方法不违反法律规定，也未显失公平。因此，兴华房产公司应当按照合同的约定和法律的规定，按约应向马柯支付相应违约责任。马柯只主张从2011年6月27日起至2015年1月27日止的违约责任，共计1307天，每天按已付房款万分之一标准计算的违约金58815元（450003元×1307天×0.0001）。综上，上诉人马柯提出兴华房产公司应当承担逾期办理房屋所有权证违约责任的上诉理由成立。由于上诉人马柯在二审中提供的证据《房屋土地使用权证》，证明兴华房产公司在原审判决前于2015年9月2日已经为马柯办理了《房屋土地使用权证》，故原审判决兴华房产公司于判决生效后90日内为马柯办理《房屋土地使用权证》依法予以撤销。综上所述，由于本案二审中出现新证据，影响了案件的事实认定，导致原审判决结果错误，本院依法予以改判。上诉人马柯的上诉理由成立，对其上诉请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，缺席判决如下：一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第878号民事判决第二项，即“驳回马柯的其他诉讼请求”；二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第878号民事判决第一项，即“攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司于判决生效后90日内为马柯办理《房屋土地使用权证》”；三、攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向马柯支付逾期办理《房屋所有权证》违约金58815元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1270元，二审案件受理费1270元，合计2540元，由攀枝花市兴华房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 雷晓芳审 判 员 衡 心代理审判员 王 勇二〇一六年四月十五日书 记 员 俞科龙 微信公众号“”