（2016）京01民终1622号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-04-22

案件名称

何伟唯等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何伟唯,刘亚坤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终1622号上诉人（原审原告）何伟唯，女，1974年9月30日出生。委托代理人赵波，北京市华卫律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘亚坤，女，1979年9月7日出生。委托代理人崔志勇（刘亚坤之夫），1977年2月26日出生。上诉人何伟唯、上诉人刘亚坤因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2014年12月，何伟唯起诉至原审法院称：2013年9月至10月间，刘亚坤及其家属多次通过北京中原房地产经纪有限公司联系我，向我转达买房意向，并多次邀请我面谈。当时，房子已经出租，离租房协议到期还有半年多的时间，由于刘亚坤及其家属反复表示要买此房，态度坚决、语气恳切，我遂于10月底违约清退了原承租人，并支付了相应的违约金。2013年11月9日，我与刘亚坤签订了房屋买卖居间合同，约定刘亚坤购买我所有的石景山区2302室（以下简称2302号房屋），房屋总价为1170万元，刘亚坤以全款方式支付购房款，签署合同当日刘亚坤应向我支付定金200万元，签约5日内应支付首付款800万元，余款170万元应于房屋办理过户手续当日付清。此后，刘亚坤非但没有支付定金，还以各种理由不断拖延支付房款期限，在中介公司的反复催促下，于11月13日支付了1万元作为定金，而后以筹款遇到困难等原因为由一再拖延房款支付期限，至今仍未支付房款。由于签订合同，我一直没有把2302号房屋出租或出售。2014年5月底中原房地产公司对刘亚坤起诉后，我确认刘亚坤已不能履行合同，才重新考虑出租房屋。因为刘亚坤的缘故，我向前任承租人支付违约金2.6万元，房子闲置超过半年，损失租金近8万元。现我诉至法院，诉讼请求：1、依法判令刘亚坤赔偿我违约金350万元（房屋总价为1170万元的30％，减去已付定金1万元）；2、依法判令刘亚坤赔偿我租金损失91000元。刘亚坤辩称：不同意何伟唯的诉讼请求。2013年7、8月，我夫妇通过中介公司看到2302号房屋。我与何伟唯签订了《房屋买卖居间合同》（未签完）、《北京市存量房屋买卖合同》，但是中介公司没有把属于我们的合同交给我们。因为钱的问题，我没有及时交定金，刘亚坤要求中介公司反复催促我，这期间刘亚坤发短信称如果不在规定时间打款就按照合同约定起诉并索要30％的违约金。我诚心诚意购买房屋，因为期限已经超过，要求中介公司协调三方重新签订合同（房屋买卖内容不变），后中介公司称何伟唯已经同意。但在我决定打首付款1000万元，向中介公司确认时，中介公司含糊不清。故我坚决要求重新签订合同（合同原内容不变），并在合同签订当日打首付款。因为何伟唯的房屋没有出租，没有进行网签等任何操作，我没有给她造成损失，何伟唯提出的违约金过高，请求法院酌减。原审法院审理后认为：刘亚坤与何伟唯签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约定履行义务。刘亚坤提交证据证明其2013年12月1日收到解除合同的通知，何伟唯对解除合同的通知予以追认，双方认可合同自2013年12月1日解除。对于刘亚坤主张何伟唯于2013年11月26日发出的信息系未到顺延期何伟唯单方解除合同，该信息并非明确解除合同的意思表示，本院不予采信。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。刘亚坤应当按照合同约定支付购房款，因自身原因导致未能依约履行付款义务，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。但何伟唯同意其延期付款一周，且刘亚坤主张约定的违约金数额过高，故本院根据履行的时间、数额、过错程度及违约行为产生的损失情况等因素，酌情对违约金适当予以降低。因何伟唯、刘亚坤均同意在违约金中抵扣刘亚坤的定金一万元，本院对此不持异议。对于何伟唯主张违约金的请求，合理部分，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋买卖合同约定签订合同后五日内支付首付款，收到首付款同时交付房屋，因刘亚坤未能如期付款导致何伟唯的房屋出租损失，其应当予以赔偿；何伟唯在解除合同后协商的合理期间内的房屋租金损失，系因房屋买卖合同而产生，除此之外的扩大损失，本院不予支持。因此，何伟唯主张刘亚坤赔偿其租金损失的诉求，合理部分，本院予以支持。刘亚坤未如期交纳反诉案件受理费，视为其自动撤回反诉，对于反诉部分请求，本院不予处理，其可另行主张。据此判决：一、刘亚坤于本判决生效后十五日内给付何伟唯租金损失三万九千元；二、刘亚坤于本判决生效后十五日内支付何伟唯违约金六万四千元；三、驳回何伟唯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，何伟唯、刘亚坤不服，上诉至本院。何伟唯上诉理由及请求：2013年12月1日双方之间的合同解除，但是刘亚坤仍然要求购买房屋，要求重新签订合同。因为刘亚坤反复违约，我要求刘亚坤把首付款支付给中介公司后我们重新签订合同，我可以不追究刘亚坤的违约责任，因此我一直没有将房屋出租，直到2014年5月25日才再次出租。所以2013年12月1日至2014年5月25日期间的租金损失刘亚坤也应当承担。我要求撤销原判，改判刘亚坤赔偿我租金损失91000元、违约金112000元。刘亚坤上诉理由及请求：何伟唯同意我延期付款，在我筹款期间，何伟唯发出了解除合同通知，我没有违约。我要求撤销原判，不承担何伟唯的租金损失及违约金，何伟唯退还我一万元定金。经审理查明：2302号房屋登记的所有权人为何伟唯。2013年11月9日，何伟唯（出卖人）与刘亚坤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，基本内容包括：出卖人所售房屋为2302号房屋，建筑面积161.73平方米，房屋所有权证号为：X京房权证石字第×号；房屋成交价格为1170万元，刘亚坤在签订本合同的同时支付定金200万元，定金直接支付给出卖人，刘亚坤同意于签订本合同五日内支付出卖人首付款800万元，尾款170万元于过户当日付清；房屋的交付出卖人应当在收到首付款1000万元当日将该房屋交付给刘亚坤；第七条违约责任（二）逾期付款责任刘亚坤未按照附件约定的时间付款的，逾期五日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，刘亚坤按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过五日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，刘亚坤应当自解除合同通知送达之日起五日内按照房屋成交价的30％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还刘亚坤全部已付款。第十条权属转移登记当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2013年11月13日，刘亚坤支付何伟唯1万元定金，后因刘亚坤资金周转问题导致定金及首付款未如期交纳，现仍未交纳剩余款项，何伟唯亦未交付2302号房屋。2013年11月26日，刘亚坤收到何伟唯信息，载明“刘亚坤女士，今天11月26日，是我买房的最后交款限期，中午前我若能收到你购房全款或者合同约定的首付款，我还能买上要购买的房子；若还是收不到你的房款，我想要买的房子也就彻底买不成了。你一再拖延时间致使我买房成泡影，责任在你方，你必须承担合同约定的房款30％的违约金。过了今天，我不再等，立即申请法务介入，一切按合同执行，我们法庭上见。何伟唯”。2013年12月1日，刘亚坤收到信息：“刘亚坤女士，今天是2013年12月1日，距离11月9日签订房屋买卖合同时约定的买房首付款交款期限已逾期半个多月。鉴于你方严重违约，至今未支付买房首付款，致使本合同无法继续履行，故自即刻起你与卖方房屋买卖合同正式解除，卖方及中介公司保留追究你违约责任的权利，特此告知！中原地产”。何伟唯对此解除通知予以认可，称中介公司发此条短信之前曾与其沟通过。另查：2013年6月4日，出租人何伟唯与承租人邵×、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定，出租房屋为2302号房屋，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，租金标准每月13000元，押金13000元。出租人违约的，应按月租金的200％向承租人支付违约金。租赁期内，出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应提前30日通知，并按月租金的200％支付违约金，出租人应退还相应的租金。刘亚坤对此真实性不认可。何伟唯提交邵×书写的协议书一份，邵×已交纳7月1日至9月30日的房租及1个月押金，另加1年的车位费（500元／月），共计58000元，承租人承诺所交房租到期后不再续租，承诺9月30日搬出，若因各种原因不能搬出，从押金中扣除相应租金。何伟唯已于2013年7月29日将车位费共计6000元退还给邵×。刘亚坤对此真实性不认可。2014年5月25日，何伟唯再次将2302号房屋出租。何伟唯的证人李×出庭作证称：何伟唯卖房是为了换房。双方协商一致签订合同，约定付款期限内，刘亚坤资金没有到位，在签订合同后一周商定延期，双方协商延期一周后支付。解除合同后，刘亚坤提出重新签订合同，何伟唯没有同意，要求先打款，最后双方同意在周一、周二付款，但刘亚坤没有支付。双方对此真实性、关联性、合法性均予以认可。何伟唯的另一证人王×出庭作证称：签订合同后，因为首付款和定金一直延期未能支付，导致合同解除。在合同解除后，刘亚坤因为过了付款期限，担心把钱支付后，何伟唯要求支付违约金，因此要求重新签订合同；何伟唯担心购房款拖延，不敢重新签，要求先打首付款再进行协商。2013年12月1日，公司法务给我信息让我发给刘亚坤，我给何伟唯打电话沟通过。何伟唯对此予以认可，刘亚坤对此真实性不予认可。庭审中，何伟唯主张合同解除后，刘亚坤要求其重新签订合同，何伟唯同意在刘亚坤支付首付款的同时重新签订合同，直到2014年5月底，中介公司对刘亚坤起诉，才知道合同不能履行了。刘亚坤主张在2013年12月1日合同解除后要与何伟唯重新签订合同再履行，但双方未协商一致。庭审中，何伟唯主张因刘亚坤迟延付款导致其实际损失如下：提前腾退原承租人，支付2.6万元违约金；因刘亚坤的原因不能买卖、出租2302号房屋，从2013年11月到2014年5月七个月的租金损失91000元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房产证、收条、房屋租赁合同、证人证言、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：刘亚坤与何伟唯签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约享受权利、履行义务。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。刘亚坤应在2013年11月24日前支付给何伟唯1000万元，其未支付，何伟唯同意延期一周支付后，刘亚坤仍然未支付，中介公司于2013年12月1日向刘亚坤发出解除涉案合同的通知，刘亚坤收到此通知，何伟唯对中介公司的行为予以追认，故原审法院确认涉案合同于2013年12月1日解除正确。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。涉案合同的解除系刘亚坤违约所致，故刘亚坤应承担相应责任。关于违约金数额的确定，按照合同约定计算的违约金数额过高，且北京市存量房屋的销售价格总体呈上升趋势，刘亚坤的违约行为未给何伟唯造成极大经济损失，故原审法院酌情确定的刘亚坤承担的违约金数额适当。关于何伟唯的租金损失，现有证据表明，合同解除后，刘亚坤仍有强烈的购买2302号房屋的意愿，双方展开协商，协商期间，何伟唯无法将房屋出售，原审法院依据前述事实确定刘亚坤给付何伟唯的租金损失数额亦适当。刘亚坤认为本人无违约行为与事实不符，本院对其上诉意见不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三万五千五百二十八元，由何伟唯负担三万三千四百九十八元（已交纳一万七千七百六十四元，余额一万五千七百三十四元于本判决生效后七日内交纳），由刘亚坤负担二千零三十元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四千八百六十元，由何伟唯负担二千三百元（已交纳），由刘亚坤负担二千五百六十元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　辛　荣代理审判员　　夏根辉代理审判员　　赵　蕾二〇一六年四月十五日书　记　员　　杜　莹 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