（2015）沂南民初字第703号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-30
案件名称
沂南县湖头镇白家哨村村民委员会与白庆太、白廷进房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沂南县人民法院
所属地区
沂南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沂南县湖头镇白家哨村村民委员会,白庆太,白廷进
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款，第九十九条第一款，第二百一十四条第一款，第二百一十六条；《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款
全文
山东省沂南县人民法院民 事 判 决 书（2015）沂南民初字第703号原告：沂南县湖头镇白家哨村村民委员会。法定代表人：白庆树，村委主任。委托代理人：徐兴运，男，汉族。被告：白庆太，男，汉族。被告：白廷进，男，汉族。二被告共同委托代理人：巴全兴，山东同力兴国律师事务所律师。原告沂南县湖头镇白家哨村村民委员会（以下简称：“白家哨村委”）诉被告白庆太、白廷进房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白家哨村委法定代表人白庆树及其委托代理人徐兴运，被告白庆太、白廷进及二被告共同委托代理人巴全兴到庭参加了诉讼。2015年6月24日，因原告白家哨村委申请对被告提供的租赁合同进行司法鉴定，本案裁定中止审理。2016年2月19日，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告白家哨村委诉称：2010年7月2日，原告与被告白庆太之间签订房屋租赁合同，约定将沿街房6间租赁给被告使用，租赁期限为30年，租赁费约定每间400元，被告白庆太每年向原告交租赁费2400元，后于2010年9月5日双方又签订补充协议书，但被告一直没有交纳租赁费。2014年12月2日，被告白廷进雇佣铲车将涉案房屋完全铲倒，致使租赁房屋彻底被破坏。经原告劝阻，被告白廷进拒不停止施工。原告报警后，经派出所核实，方知被告白庆太与被告白廷进之间存在沿街房转让协议书。原告认为，与被告白庆太之间签订的房屋租赁合同内容不符合法律规定，被告白庆太自合同成立以来，没有向原告交纳房租，被告白庆太将房屋转租给白廷进，白廷进对房屋进行了毁坏，这些行为构成根本违约，致使合同目的无法实现。被告白廷进作为次承租人，在没有法律规定和合同约定的情况下，实施毁坏租赁房屋的行为，应当与承租人承担连带责任。为维护原告集体财产的合法权利，特提起诉讼，请求法院：1、解除原告与被告签订的租赁合同及补充协议；2、判令被告支付房租费10200元；3、赔偿原告的房屋损失30000元；4、被告白庆太清理毁坏的房屋或负担清理费用；5、被告白廷进对第三、四项请求承担连带责任。被告白庆太、白廷进辩称：第一，原告与被告白庆太于2010年7月1日签订的房屋租赁合同及2010年9月5日签订的补充协议是合法有效的。补充协议中约定被告可以翻建房屋。被告白庆太后将该协议转让给被告白廷进。因该房屋年久失修，属于危房，为更好地发挥房屋的经济用途，在通知村书记后，被告白廷进翻建了房屋，但原告阻止。二被告的行为属于合同约定的范围，不属于违约行为，更没有违反合同的根本目的。第二，本案不符合合同解除的条件。原告所称的拖欠租赁费也不属实。原告尚拖欠被告白庆太的欠款及利息达四万元，合同签订时，被告与村委负责人口头约定可以用欠款抵顶租赁费。村委也一直没有向被告主张过租赁费。被告可以行使债务的抵消权。其他的房屋承租户村委也一直没有催要过租赁费，所以责任不在于被告。即使现在原告主张租赁费，被告也可以支付，但应当先扣除拖欠被告的欠款。第三，原告要求房屋毁损的损失和清理房屋没有依据。被告不存在恶意损毁房屋的主观故意，被告是为了更好地利用房屋，根据合同约定才行使的翻建房屋的权利，不存在故意毁坏房屋的说法。且老房屋的利益损失已经添加到新建房屋中，根据合同约定，新建房屋的所有权属于原告村委，原告根本没有损失，原告的诉称理由不成立。第四，本案不属于根本违约，合同的目的是利用房屋实现最大化的经济利益。房屋的翻建是符合城镇建设规划沿街楼的，原告的房屋已经建设多年，不能发挥商用目的，所以翻建房屋是必要的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。审理查明：1995年，原告在沂南县湖头镇原玛钢厂路南建设房屋十间，并用于向外租赁。2010年7月1日，原告白家哨村委与被告白庆太签订房屋租赁合同一份，合同中约定：一、房屋坐落及范围：甲方（白家哨村委）将玛钢厂路南村建设沿街商品房6间租赁给乙方（白庆太）经营，该房后闲地东西长19.8米，南北长23米，归乙方使用。二、租赁期限为30年，自2010年7月1日起至2040年7月1日止。三、租赁费为每间每年400元，乙方每年共向甲方交租赁费2400元。四、乙方按照合同的规定，在承包期间内自主经营，甲方不得干涉，否则承担违约责任。承包期间因国家政策的调整或国家统一征用土地时，由国家给予相应补偿，甲方无权干涉，对属于乙方的地面附着物造成损失的，经评估后给予相应补偿。五、租赁期间允许乙方转让或转租。六、租赁期满，如继续出租，同等条件下乙方有优先承租权。七、合同生效后，甲方不得无故终止合同，否则承担违约责任。八、本合同自签订之日起生效，不因甲方代表人的变更而变更。九、本合同一式三份，甲、乙双方和公证处各存档一份。合同中加盖村委公章及时任村委负责人傅廷梅签字。2010年9月5日，原告白家哨村委与被告白庆太签订补充协议书一份，协议书中约定：“甲乙双方于2010年7月1日达成房屋租赁合同，现因租赁房屋破旧成危房，不能正常使用，达成如下协议：一、原承包合同继续有效履行。二、根据双方签订合同的房屋使用本意，更好地利用房屋，乙方根据房屋需要，结合自身条件，可以对沿街房屋进行翻建，乙方根据需要可以建设偏方及院落等，翻建时间由乙方自定，手续由乙方办理，甲方配合。三、翻建沿街房必须在原来房屋基础上，翻建费用由乙方承担。到期后的房屋所有权归甲方，甲方给予乙方按照房屋及地上附着物评估损失的一半补偿。四、本协议一式三份，甲、乙双方公证处各存档一份。五、本协议自双方签字后生效”。补充协议书加盖村委公章及时任村委负责人傅廷梅签字。自原、被告签订租赁合同后，被告白庆太一直使用租赁房屋，但未能按合同约定向村委支付租赁费。2014年2月18日，被告白庆太与被告白廷进签订沿街房转让协议书一份，将其对涉案房屋的权利转让给了白廷进，并约定协议签订前的费用由白庆太承担，协议签订后的费用由白廷进负担。后因房屋年久失修，被告白廷进决定对房屋进行翻建。2014年12月2日，被告白廷进雇佣挖掘机将租赁房屋推倒，原、被告由此产生争议。原告报警后，双方协商未果，原告遂起诉至本院。另查明，原告白家哨村委与被告白庆太之间存在债权债务纠纷，原告在庭审中亦认可尚欠被告白庆太利息未结算，被告白庆太称原告欠其利息近40000元应予抵账。被告白廷进为证实其与原告存在债权债务纠纷，在庭审中向本院提交了欠款凭证共计18张，金额共计136717.9元。原告亦向本院提供了23张分别由白庆太、傅廷梅书写的收到条，证明原告已不欠被告款项。本院在审理期间，原告对被告提供的补充协议书有异议，认为该合同系伪造，是利用盖章的空白纸张于2013年1月以后填写，申请本院对该合同的笔迹形成时间进行司法鉴定。经本院委托，南京师范大学司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，认为：署期为“2010年9月5日”《补充协议书》中黑色手写字迹的形成时间早于样本署期为“2013.3.12”《账务处理报告》中黑色手写字迹的形成时间。上述事实，主要根据本院庭审调查及被告提供的房屋租赁合同、原告提供的收到条、被告提供的欠款凭证和南京师范大学司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书等证据认定，有关证明案件事实的材料均已质证并收录在卷。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告白庆太签订的租赁合同及补充协议书中，对租赁物、租赁期限、租赁费等权利义务进行了相关约定。其中，双方特别约定了“租赁期间允许乙方转让或转租、翻建、建设偏房及院落等”，该合同条款系双方真实意思表示，真实、合法、有效，并不违反法律的禁止性规定，合同对双方当事人均有约束力，应当受到法律保护。对合同中字迹的形成时间，经本院委托司法鉴定机构进行鉴定，鉴定意见为合同字迹形成时间早于2013年3月12日，亦证实了该合同不是2013年3月12日后添加伪造。被告白庆太将涉案房屋使用权转让给了被告白廷进，白庆太与原告之间的权利义务也同样由白廷进受让。现被告白廷进将房屋推到准备进行翻建，既没有违背合同约定，也没有违反法律规定，故原告以此理由主张解除双方签订的租赁合同没有法律依据。原告主张被告拖欠租赁费10200元构成根本违约，合同应当解除，但是被告向本院提供了部分欠款凭证，能够证实双方之间存在债务纠纷，在双方互负债务的情形下，债务应当相互抵消，原告在未与被告清算债务的情况下单方面主张权利，被告拖欠租赁费的行为即使违约但不构成根本性违约，且在本院审理该案期间二被告自愿在搁置双方债务纠纷的情况下，将拖欠租赁费交至本院。因此，被告不存在恶意拖欠租赁费的情形，其行为亦构不成根本违约。故原告以被告推倒房屋、不交纳租赁费为由要求解除双方的租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，本院应当不予支持。原告要求被告赔偿房屋损毁的损失30000元并清理损毁房屋或承担清理费用，因双方就翻建房屋在合同中进行了明确约定，被告翻建后新建的房屋仍归原告所有，因此原告可在被告未能按合同约定履行义务或有其他损害集体利益的情况下，依据实际情形另行向被告主张权利。根据被告白庆太与被告白廷进之间的转让协议，协议签订前的费用由白庆太负担，协议签订后的费用由白廷进负担，因此，从2010年7月1日至2014年2月18日之间的租赁费8712元由被告白庆太支付，2014年2月18日之后的费用由被告白廷进支付。双方在租赁合同中约定的房屋租赁期限为30年，该约定违反了《中华人民共和国合同法》中租赁期限不得超过二十年的规定，故该合同中租赁期限超过二十年的部分无效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十九条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七之规定，判决如下：一、被告白庆太于本判决生效后支付原告沂南县湖头镇白家哨村村民委员会租赁费8712元；二、被告白廷进于本判决生效后支付原告沂南县湖头镇白家哨村村民委员会租赁费1488元；三、驳回原告沂南县湖头镇白家哨村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告沂南县湖头镇白家哨村村民委员会负担400元，被告白庆太、白廷进负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 宋法祥审 判 员 刘秉涛人民陪审员 秦德东二〇一六年四月十五日书 记 员 高伟峰 搜索“”