（2016）苏0404民初1013号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2017-04-26
案件名称
杨ｘｘ与常州ｘｘ房地产开发有限公司、常州xx物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市钟楼区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨ｘｘ,常州ｘｘ房地产开发有限公司,常州ｘｘ物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条
全文
常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0404民初1013号原告杨xx。被告常州xx房地产开发有限公司，住所地本市xx大厦5楼。被告常州xx物业服务有限公司，住所地本市xx大厦5楼。两被告委托代理人丁x，江苏派腾律师事务所律师。原告杨xx与被告常州xx物业服务有限公司(以下简称xx物业公司)、常州xx房地产开发有限公司(以下简称xx房产公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨xx、被告xx物业公司、xx房产公司委托代理人丁x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨xx诉称，原告系本市金禧园xx室业主，xx房产公司系该小区开发商。2000年底，xx房产公司发出要约，称金禧园小区是“首创全天候恒温住宅小区”，其“国际流行的冰蓄冷技术中央空调、24小时恒温热水系统，能耗指标为分体空调的60%左右”，“中央冷暖空调采用IC卡计量仪表进行收费，用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费。生活热水由热水表计量，每月定期由专人上门抄表收取费用。”xx房产公司还对相关费用预算进行了比较。原告入住后，与xx物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定：原告支付中央空调开户费后，不承担30年内中央空调机组及管道线路的维修、大修、更新改造的费用；原告在使用中央空调的计价方法为0.28元/kw•H（IC卡智能计费）。2002年1月18日，xx房产公司通过xx物业公司收取中央空调开户费10000元、热水开户费1000元。2003年1月15日，因计量表问题，原告与xx物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定原告按照2002年度6-9月份表读数9折收取，空调使用费为5元/天。原告付清了2012年夏季空调使用费和2003年预付费150元。2012年9月26日，xx物业公司通知：决定将于2012年10月11日凌晨起停止供应热水，理由是热水每天漏水10余吨，93%的小区居民不愿意出钱改造，热水管网渗漏严重无法使用。后经协调，xx房产公司称中央空调和热水均已经计入建房成本，产权属于全体业主，修复费用应由业主承担；xx物业公司称中央空调和热水的开办费实际上均由xx房产公司收取，无力承担修复费用。之后在钟楼区政府的协调下临时恢复热水供应。2013年11月17日原告向xx物业公司缴清了热水费用以及2013年度冬季空调费。2013年11月18日起，xx物业公司单方面停止特水供应。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与xx物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。2、两被告恢复中央空调和热水的供应，并以不超过分体空调能耗指标60%的电费标准计入中央空调和热水成本进行收费。3、xx物业公司返还中央空调开户费10000元，热水开户费1000元，并赔偿自付款之日起至判决之日止的利息损失7000元（暂定），xx房产公司承担连带责任。4、xx房产公司、xx物业公司赔偿原告经济损失14452元。5、本案诉讼费由两被告承担。被告xx房产公司辩称：1、xx房产公司与原告只发生商品房销售合同关系，本案涉及的中央空调系统和热水供应系统安装协议系原告与xx物业公司签订，不属于商品房销售合同范围，xx房产公司不应承担相关责任。2、xx房产公司在原告使用前述空调系统过程中并未承诺承担任何的费用及其他责任，故要求其承担本案的责任缺乏事实和法律依据。被告xx物业公司辩称，安装协议的协议总价包含风机盘管、配套管路、配件等材料、安装费用及开机调试、两年的包修费用，原告使用该系统已多年，要求返还没有法律依据。经审理查明，原告购买xx房产公司开发的金禧园小区xx室房屋。xx房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年6月28日，原告与xx物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定原告须支付中央空调开户费10000元，热水开户费1000元。该协议备注处载明，原告首付中央空调开户费10000元，风机盘管、自动温控费安装、试压合格后一次付清。2002年1月18日，原告向xx物业公司支付热水开户费1000元。2003年7月27日，原告向xx物业公司支付风机盘管、自动温控费6850元。2001年6月28日，原告与xx物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为5元/天；xx物业公司保证空调系统按以上时段正常运行和使用效果。2012年12月18日上午，钟楼区房管局召集荷花池街道、xx房产公司及物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求xx物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，xx物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，xx开发公司、xx物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。原告起诉时，xx物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。庭审中，原告放弃主张其第2项诉讼请求，即要求判令两被告恢复中央空调和热水的供应，并以不超过分体空调能耗指标60%的电费标准计入中央空调和热水成本进行收费。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，xx物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现xx物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为xx物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。其次，涉案房屋系xx房产公司开发，业主购房时xx房产公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，xx房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，xx物业公司作为xx房产公司子公司，是其先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化，政府出面协调时，xx房产公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，xx房产公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因xx物业公司存在违约行为，原告主张返还中央空调及热水开户费用的诉讼请求，本院依法予以支持，关于原告主张自支付之日起计算的利息损失7000元，本院认为，签订相关协议系原、被告真实意思表示，支付相关费用原告也并无异议，故原告主张自支付之日起计算利息损失，没有事实与法律依据，本院不予支持，该损失应自原告向被告明确解除合同之日即原告起诉之日开始计算，计算标准本院按照同期中国人民银行贷款利率予以支持。关于原告主张的经济损失，风机盘管及自动温控费用为6850元，原告根据已经使用的年限与使用年限30年主张折旧损失为4452元，因风机盘管等材料已经使用，解除合同后也无法继续使用，结合原告实际使用时间本院酌定支持折旧损失4450元。原告主张的装潢损失，因其未提交相关证据予以证明，且被告不予认可，本院不予支持。综上所述，xx物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，xx房产公司、xx物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨xx与被告常州xx物业服务有限公司签订的《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。二、被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨xx空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年1月15日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨xx其他损失4450元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费588元，本院减半收取294元（原告已预交），由原告负担190元，由被告被告常州xx物业服务有限公司、常州xx房地产开发有限公司负担104元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）代理审判员 王海岸二〇一六年四月十五日书 记 员 张益彬 关注公众号“”