（2016）鄂05民终373号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-07-15
案件名称
王文军与宜昌海龙物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王文军,宜昌海龙物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款，第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终373号上诉人（原审原告）王文军。委托代理人朱发刚，湖北民基律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）宜昌海龙物业管理有限公司，住所地宜昌市猇亭区长寿山庄2号楼。法定代表人柳倩，该公司经理。委托代理人王兰，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。上诉人王文军因与被上诉人宜昌海龙物业管理有限公司（以下简称海龙物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市猇亭区人民法院于2015年12月4日作出的（2015）鄂猇亭民初字第00517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成由审判员刘乾华担任审判长，审判员黄孝平、罗娟参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2013年3月9日，王文军与海龙物业公司签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：海龙物业公司将位于猇亭区机场路高尔夫球场内的部分房屋和场地租赁给王文军使用，具体包括场内板房、鱼塘及猪圈等，租赁期限为5年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止；租金为15000元／年，付款方式为按年支付；租赁期内，如王文军无故拖欠房屋租金及水电费，海龙物业公司可以收回租赁物。协议还约定了其他条款。协议签订后，王文军按期支付了首期15000元租金，海龙物业公司亦将出租的房屋及场地交付给王文军使用。嗣后，王文军投资对承租房屋及场地进行了适当改造和修缮，购置了相应厨房餐饮等设备，并于2013年6月25日注册取得“宜昌市猇亭区王府野鸭农庄”个体营业执照，正式对外从事小型餐馆经营业务。同时查明，2013年底，王文军承租的猪圈等二间小屋因国家建设被征收拆迁，亦因其未得到相应拆迁补偿款，王文军遂一直未向海龙物业公司交纳后期租金。2015年6月30日，产权人宜昌市长寿山庄实业有限公司向海龙物业公司发出《律师函》，要求解除产权人与海龙物业公司之间的租赁关系，并要求海龙物业公司限期拆除租赁期内自行添置的设备设施等附属物。在此期间，海龙物业公司将王文军的餐馆予以断电，致使其无法经营，双方由此成讼。另查明，坐落于猇亭区机场路高尔夫球场的房产、土地及附属设施为产权人宜昌市长寿山庄实业有限公司所有，该处的房地产自2009年起一直整体租赁给海龙物业公司经营使用，双方签有多份《场地租赁协议》；在2012年10月23日签订的《场地租赁协议》中，双方明确约定租赁期限至2013年10月31日止，还约定转租应先征得产权人书面同意等条款。本案海龙物业公司租赁给王文军使用的板房等房屋，系转租产权人宜昌市长寿山庄实业有限公司的部分临时建筑；至本案一审法庭辩论终结前，海龙物业公司未向法庭提供产权人同意其转租的书面证明，亦未提供其转租的板房等临时建筑有主管部门批准建设的证明文件等证据。庭审中，王文军提出承租房屋时投入的装饰装修费用42000元（彩钢瓦棚15000元、房屋吊顶13400元、排烟系统3800元、鱼塘围栏3000元、附属屋维修2000元、广告招牌4800元），海龙物业公司对此予以确认。王文军诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；2、海龙物业公司赔偿王文军损失合计115653.30元；3、海龙物业公司支付王文军承租房屋被拆迁的补偿款20000元；4、海龙物业公司返还因拆迁房屋而多收的房屋租金4000元。原审认为，海龙物业公司转租给王文军使用的房屋系未经相关部门批准建设的临时建筑，且转租时未取得产权人的书面同意，故双方签订的《房屋租赁协议》当属无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现王文军要求确认双方签订的房屋租赁协议无效，并要求海龙物业公司赔偿其损失的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；但其同时提出由海龙物业公司支付其承租房屋被拆迁的补偿款20000元，以及返还因拆迁房屋而多收房屋租金4000元的诉讼请求，因双方均不是租赁房屋的被拆迁人，且王文军一直未交后期房屋的占有使用费，双方在签订房屋租赁协议时对此也没有专门约定，故王文军提出的以上诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。海龙物业公司提出双方所签协议系有效合同，且王文军已构成违约，其损失应由其自行承担的辩解意见，亦无事实和法律依据，不予采纳。关于王文军诉请的损失项目及数额，包括其动产损失、不动产损失和经营损失等全部损失。其中动产损失是指添置餐具厨具、桌椅茶几等设备的费用，以上设备与租赁房屋未形成附和，不应计入其损失的赔偿范围，可由王文军自行搬离进行处置。不动产损失是指对承租房屋进行装饰装修及改造修缮的费用，此项损失费用可计入本案损失的赔偿范围，且应按过错原则由双方各自承担相应责任；本案中王文军提出此项损失的费用42000元（包括彩钢瓦棚15000元、房屋吊顶13400元、排烟系统3800元、鱼塘围栏3000元、附属屋维修2000元、广告招牌4800元），海龙物业公司无异议，故予以确认；考虑到本案合同无效的主要过错在海龙物业公司，且王文军未对承租房屋的合法性进行审核，也负有一定过错责任，故认定由海龙物业公司承担70%的赔偿责任，即赔偿王文军损失29400元。至于王文军提出的人工工资及食材费用等经营损失，属于其自主经营自负盈亏的范畴，亦不应计入本案损失的赔偿范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、第十三条、第十五条之规定，判决：一、王文军与宜昌海龙物业管理有限公司于2013年3月9日签订的《房屋租赁协议》无效。二、宜昌海龙物业管理有限公司于本判决生效后三日内赔偿王文军损失合计29400元。三、驳回王文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用3094元，减半收取1547元，由王文军负担1221元，由海龙物业管理有限公司负担326元。上诉人王文军上诉称：1、海龙物业公司强行断电导致上诉人食材损失3000元及遣散2名员工的工资损失6000元，应由被上诉人全额赔偿。2、上诉人为从事餐饮而添置了动产，现无法继续经营，应属于投资损失由对方赔偿。3、房屋拆迁补偿2万元及多收的租金4000元应由海龙物业公司给付。4、对合同无效，上诉人无责任。故请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人海龙物业公司答辩称，一审认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。双方在二审中均未提交新的证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人主张其动产损失包括添置餐具厨具、桌椅、沙发、茶几、麻将机等设备而支出的费用合计5万余元。本院认为：（一）海龙物业公司转租给王文军使用的房屋系未经相关部门批准建设的临时建筑，且转租时未取得产权人的书面同意，故双方签订的《房屋租赁协议》属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王文军应当返还租赁物，王文军的经济损失应由双方按各自的过错来承担，海龙物业公司应承担主要责任，王文军承担次要责任。（二）关于王文军的经济损失范围。王文军提出的承租房屋的拆迁补偿款20000元，以及返还因拆迁房屋而多收房屋租金4000元的诉讼请求，无事实和法律依据；其提出的食材损失3000元及遣散员工的工资损失6000元，属于经营风险的范畴，均不应计入经济损失范围。王文军为经营餐饮而添置的动产和不动产，应计入其经济损失范围。一审对不动产的处理符合法律规定，海龙物业公司未提出上诉，可由海龙物业公司赔偿王文军29400元。一审对动产的处理存在不当之处。一审认为动产与租赁房屋未形成附合，不应计入其损失的赔偿范围，由王文军自行搬离进行处置。但这些动产均是为经营餐饮而购置，现王文军无法继续经营，变卖这些动产必然导致一定程度的贬值。综合考虑这些动产已使用年限的折旧、变卖贬值及双方的过错等因素，本院酌定由海龙物业公司赔偿王文军动产损失5000元。综上所述，原审认定事实清楚，但部分判决项目不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第二款、第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖北省宜昌市猇亭区人民法院人民法院（2015）鄂猇亭民初字第00517号民事判决第一项，即王文军与宜昌海龙物业管理有限公司于2013年3月9日签订的《房屋租赁协议》无效。二、撤销湖北省宜昌市猇亭区人民法院人民法院（2015）鄂猇亭民初字第00517号民事判决第二、三项。三、王文军向宜昌海龙物业管理有限公司返还其依据《房屋租赁协议》取得的租赁物。宜昌海龙物业管理有限公司赔偿王文军损失合计34400元。双方的义务均限于本判决生效后十日内履行。四、驳回王文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3094元减半收取1547元，由王文军负担1000元，由宜昌海龙物业管理有限公司负担547元；二审案件受理费2300元，由王文军负担1000元，由宜昌海龙物业管理有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审判长 刘乾华审判员 黄孝平审判员 罗 娟二〇一六年四月十五日书记员 周菁芳 关注微信公众号“”