（2015）顺民（商）初字第4034号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2017-07-03
案件名称
朱薇与万宝义农村土地承包合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱薇,万宝义
案由
农村土地承包合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十一条第一款，第六十三条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民（商）初字第4034号原告（反诉被告）朱薇，女，1968年2月8日出生，汉族，甘肃省泾川县村民，住北京市海淀区，身份号码×××。委托代理人贾小菊，北京宣言律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，北京宣言律师事务所实习律师。被告（反诉原告）万宝义，男，1975年12月6日出生，汉族，河北省衡水市阜城县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托代理人刘玉发，北京市众贺律师事务所律师。原告（反诉被告）朱薇诉被告（反诉原告）万宝义农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱薇及其委托代理人贾小菊、ＸＸ，被告（反诉原告）万宝义及其委托代理人刘玉发到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告朱薇起诉称：2009年5月7日，原、被告双方签订土地使用协议书，约定原告将位于北京市顺义区赵全营镇西小营村场地及场地内房屋出租给被告，被告于每年6月15日支付8万元租金，水电费用由被告自付。协议签订后，原告已依约履行全都合同义务，但被告在履行过程中违反协议约定，严重违约，而且因被告擅自建造房屋影响原告将其他房屋出租他人，由此给原告造成一定经济损失。针对被告的违约行为，原告多次主动联系被告，但被告态度强硬，始终不予反应，协商未果。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1.解除双方2009年5月17日土地使用协议书；2.被告立即腾退房屋及场地；3.被告按685元/天的标准支付原告自2014年11月6日起至实际腾退之日的占有使用费；4.被告支付水电费用2500元；5.被告支付原告损失90000元；6.诉讼费由被告承担。被告万宝义答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所说的2009年5月17日土地使用协议书本身就是无效的，因为原告方向我方出租的土地是原告方与另一个人合伙租赁的，之所以签订该协议书是为了应付与原告合伙的那个人，不让那个人来捣乱。故该协议书只是为了应付与原告合伙的那个人，并非原、被告之间真正的租赁合同。原告第二到第五项诉讼请求，我方也不同意，因为双方的合同还在继续履行，涉诉土地还要由被告继续租用，所以不存在腾退房屋以及场地的情况。原告所述的损失实际是不存在的，因为被告将2014年6月15日至2015年6月15日的租金84000元已经交给了原告。反诉原告万宝义反诉称：2009年5月25日，反诉原告与反诉被告签订场地租赁合同，约定反诉被告将顺义区西小营村一场地租给反诉原告使用，期限至反诉被告合同期满。租金每年8万元，每五年双方根据当时状况协商，如无变化以后五年执行上一年价格。合同签订至今反诉原告按时向反诉被告交纳租金。2014年7月，反诉被告以提高租金为由多次在反诉原告厂区吵闹并切断厂区内电源，致使反诉原告工厂至今无法生产，造成经济损失23.4万元。反诉原告为维护其合法权益，故提起反诉，请求判令：1.反诉被告停止妨碍反诉原告正常生产经营并为反诉原告厂区接通电源；2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失23.4万元；3.本诉及反诉费用由反诉被告承担。反诉被告朱薇答辩称：不同意对方的全部反诉要求。经审理查明：朱薇（乙方）与北京市顺义区赵全营镇西小营村村民委员会（甲方，以下简称西小营村委会）签订《土地承包租赁合同》一份，约定：第一条、承包土地的面积、地点、内容：甲方将农场北土地一块租赁给乙方，此地块东西长（北边60米，南边55米），南北长118米，共折土地10亩，租赁土地的所有权归甲方，乙方只有使用权，不得买卖，如需转包他人，必须通过甲方同意。第二条、承包期限：承包期限为30年，自2006年1月1日至2035年12月31日......第五条、乙方的权利义务：1.乙方在每年的12月31日前交纳下年的租赁费。2.乙方在租赁土地内可以建设所需厂房、库房及其它生产办公设施及住房。3.合同到期后，如不续约，乙方有义务将土地恢复原貌......2009年5月17日，朱薇（甲方）与万宝义（乙方）签订《土地使用协议书》一份，约定：一、双方本着平等、自愿互利公平的原则，签署友好协议。1.甲方将租用顺义区赵全营镇西小营村场地一处（见甲方与西小营村委会租赁协议复印件）及场地内甲方自建的部分房屋（平房八间）与乙方合作。2.乙方的使用期限至甲方租赁协议终止日期。3.甲方将土地投入，其股份所占1%，乙方占99%的股份，甲方不参与经营。为使甲方不受损失，乙方每年付给甲方80000元，作为甲方的回报及房屋与土地的维修及租赁费用。以五年为一个周期，但随着甲方租金及维护费用的不断增加，每五年甲、乙双方再共同协商上述费用的递增（注：双方在协商中必须本着公开、信用、发展的原则）单方不得解除合作权。二、双方的权利及义务。1.乙方在经营期间不得违法经营，所用甲方土地的房屋维修，租赁资金在每年的6月15日交付给甲方，以后每年所交费日期同上。2.如遇上级政府拆迁、占地，本协议自动终止，乙方在合作后自建的房屋（甲方的除外）的赔偿款双方各占一半。3.甲方在收取乙方的合作费用后，有权为乙方提供必要的水、电，费用由乙方自付（只含水、电的费用，不包括变电器）。4.合同期满后，乙方有义务对所占厂房及设备恢复原貌......2009年5月25日，朱薇（甲方）与万宝义（乙方）签订《厂地租赁合同》一份，约定：一、现经甲乙双方协商就甲方租用顺义区赵全营镇西小营村一场地（见甲方提供乙方的租赁合同复印件）租给乙方使用，使用有效期至甲方租赁合同期终止。二、租赁方式：甲方出租厂地九亩供乙方使用，包括院内建筑物。在乙方使用期间，每五年，甲乙双方根据当时的经济状况协商，如土地的使用性质和土地的本身价值没有发生变化，以后五年执行上一年的租金价格。但是双方不得互相排斥对方，如违约造成的对方后果，由违约方承担对方的一切全部责任后果。三、租赁价格及交纳方式：1.本院租金每年捌万元整。2.自乙方厂房建好后开始交纳第一年租金（每年依样交纳）。四、双方的责任和义务：1.甲方负责提供乙方所需的水、电，但费用由乙方自付，费用按村委会所规定标准收取。2.乙方应当做到文明经商，甲方提供给乙方的房屋，乙方不得破坏拆除，如果乙方对甲方的建筑物进行整改需经甲方同意，所需费用由乙方负责。3.甲方负责协调乙方建厂所有事宜，保证乙方顺利施工建设，如提供厂地不能建，乙方的损失由甲方全部负责。五、厂房原址：1.甲方现有东边北房五间（其中两间甲方有使用权），西边北房三间，后边彩钢临建房一排（归甲方使用）。2.在厂房使用过程中，如政府拆迁占地，地上物所赔偿甲乙双方各占款项的50%（不包括乙方的税金赔偿）。3.合同期满后，乙方有权对甲方的院落恢复原址原貌。庭审中，万宝义主张朱薇为了应付与其合伙的第三人而要求万宝义签署了《土地使用协议书》，双方的实际租赁合同是《厂地租赁合同》，但未就此提交证据予以佐证。朱薇提交录音证明《土地使用协议书》的实际签署日期为2009年6月17日。审理过程中，本院前往西小营村委会进行调查，该村明确表示涉诉地块为非建设用地。上述事实，有土地承包租赁合同、土地使用协议书、中国农业银行交易明细与转账支票、照片、解除合作协议律师函、特快专递回执、厂地租赁合同、中国农业银行对账单、录音及文字版、收据、网络截图、证人证言、照片及视频、谈话笔录、工作记录及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：根据我国合同法的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十三条规定农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。朱薇与西小营村委会签订的《土地承包租赁合同》，约定朱薇在租赁土地内可以建设所需厂房、库房及其它生产办公设施及住房，违反了土地管理法的相关规定，因此该合同为无效合同。朱薇依据该《土地承包租赁合同》与万宝义签订的《土地使用协议书》和《厂地租赁合同》亦为无效合同。根据我国合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因本案中双方均未就财产返还事宜提出请求，故本院对此不作处理，如双方不能就此达成一致，应另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十三条之规定，判决如下：一、朱薇与万宝义签订的《土地使用协议书》和《厂地租赁合同》无效；二、驳回原告朱薇的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告万宝义的其他诉讼请求。本诉案件受理费二千一百一十二元，由原告朱薇负担（已交纳）；反诉案件受理费四千八百一十元，由反诉原告万宝义负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李保玉人民陪审员 张玉芹人民陪审员 孙长河二〇一六年四月十五日书 记 员 郭治宇 微信公众号“”