（2016）鲁06民终777号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-04-27
案件名称
林守勤与于江涛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于江涛,林守勤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终777号上诉人（原审被告）：于江涛，无固定职业。委托代理人：刘鲁宁，北京市中银（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林守勤，无固定职业。委托代理人：韩波，山东楠松律师事务所律师。上诉人于江涛因与被上诉人林守勤房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2003年1月16日，坐落于烟台市芝罘区上山路75号、建筑面积为102.01平方米的房屋所有权登记在案外人于茂强名下。2010年9月5日，于茂强作为出租方，李存刚作为承租方，双方在签订的《房地产租赁契约》中约定：于茂强自愿将坐落于烟台市芝罘区上山路75号房屋出租给李存刚使用，年租金36000元，日租金100元，以现金方式半年支付一次租金；租期自2010年9月27日至2012年9月26日止，提前30天内将租金交付给于茂强方可使用；若发生与于茂强有关的产权纠纷或债务，由于茂强负责清理；若需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得于茂强同意。被上诉人作为担保人在该《房地产租赁契约》结尾落款处签字。2011年8月15日，于茂强作为出租人，被上诉人作为担保人和承租人李存刚的代理人，双方在签订的《补充协议》中载明：依据2010年9月5日《房地产租赁契约》的实际情况，李存刚现不能到现场，由担保人即本案被上诉人代为要求延长租赁时间二年，于茂强予以认可，租赁费由被上诉人收取，于茂强与李存刚、被上诉人清理租赁费，租赁使用期间可以转租，原租赁合同继续有效。被上诉人同时在该《补充协议》结尾处标注“此房位于芝罘区上山路75号”。2013年1月23日，因于茂强和卫云芳作为被执行人，未履行原审法院生效的（2012）芝民一初字第264号民事判决书确定的义务，原审法院作出了（2013）芝执字第82号执行裁定书，裁定查封于茂强所有的、坐落于烟台市芝罘区上山路75号的房屋一套；于茂强在查封期间可以使用被查封的财产，但不得转让被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担及妨碍执行的其他行为。2013年3月20日，被上诉人作为出租方，上诉人作为承租方，双方在签订的《租赁合同》中约定：被上诉人将坐落于烟台市芝罘区上山路75号、建筑面积为102平方米的门面房出租给上诉人经营使用，经营范围以上诉人的营业执照为准；被上诉人对所出租的房屋具有合法产权；租期自2013年3月21日起至2016年3月21日止，租金共计120000元，上诉人在签订合同时付给被上诉人40000元作为1年租金，2013年8月19日应交2013年9月19日至2014年9月19日房租费40000元（预交）；上诉人如需续租，应在租赁届满前2个月向被上诉人提出，并签订新租赁合同。租赁合同签订后，上诉人接收房屋至今，并按约缴纳了2013年9月18日前的全部房屋租金，此后的租金再未缴纳。2013年8月15日，李存刚在出具的《授权委托书》中载明：“我叫李存刚，我与房主于茂强在二○一○年九月五号签订房地产租赁契约，此房位于烟台市芝罘区上山路75号，由林守勤担保租赁期限为贰年；后于（与）于茂强协商，要求延长租赁时间贰年，故达成补充协议，二○一一年八月十五日签；当时我因故在四川，故全权委托林守勤代我签订；并全权委托林守勤将此房转租给他人，全权委托林守勤收取此房租赁费，由林守勤与房产租赁方于茂强清理结算租赁费，其他人无权收取该房租赁费；特此授权给林守勤该房租赁管理费及所有权力。”2014年11月21日，李存刚出具《声明书》，书面声明该份《授权委托书》上的签字确系其本人所签，属实。该《声明书》经四川省成都市成都公证处依法公证［（2014）成证内民字第14899号］。原审法院依据房屋所有权证书、《租赁合同》、《房地产租赁契约》、《补充协议》、（2013）芝执字第82号执行裁定书、《授权委托书》、《声明书》、公证书、工商登记材料、个人身份证明及双方当事人的陈述笔录等认定上述事实。原审法院认为，（一）案外人于茂强作为烟台市芝罘区上山路75号、建筑面积为102.01平方米的房屋的所有权人，在2010年9月5日将该套涉案房屋出租给了李存刚，并允许李存刚在承租期间进行转租；李存刚则书面授权被上诉人将涉案房屋转租及收取房屋租金的事实清楚，有《授权委托书》及公证书等佐证，故被上诉人作为本案的诉讼主体适格，予以认定。上诉人对被上诉人主体资格的异议理由，与证据事实不符，依法不予采信。（二）上诉人在2013年3月20日与被上诉人签订《租赁合同》后，承租上述涉案房屋至今，未缴纳2013年9月19日至2014年9月19日间的房屋租金40000元的事实清楚；虽然涉案房屋在2013年1月23日被人民法院查封，但并不影响上诉人对涉案房屋的正常使用，不能作为上诉人拒缴租金的理由。现被上诉人请求上诉人支付2013年9月19日至2014年9月19日间的房屋租金40000元的主张，于约有据，予以支持。被上诉人请求上诉人按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准赔付自合同约定的租金支付时间次日即2013年8月20日起至判决确定的给付之日止的利息损失的主张，上诉人明确对计算标准提出异议，被上诉人亦未能提供确切的证据佐证，故依法仅能支持按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算的利息损失，超出部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2016年1月19日判决：一、限于江涛于本判决生效之日起10日内向林守勤支付2013年9月19日至2014年9月19日间的房屋租金40000元，并赔偿自2013年8月20日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算的利息损失。二、驳回林守勤的其他诉讼请求。如于江涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由于江涛负担。一审宣判后，上诉人于江涛不服向本院上诉称，一、一审判决认定事实错误，被上诉人并非涉案租赁房屋的权利人。涉案房屋的所有人为于茂强，2010年9月5日于茂强将涉案房屋租赁给李存刚，被上诉人既非涉案房屋的所有人，也非使用权人，其向上诉人主张房租没有事实和法律依据。二、被上诉人欺诈行为给上诉人造成严重损失。被上诉人自称其是涉案房屋的所有权人，并租赁给上诉人。上诉人签订合同后，烟台市芝罘区人民法院委托的评估拍卖机构找到上诉人称要对该房产进行评估拍卖，此时上诉人才知涉案房屋并非被上诉人所有。此后法院及相关权利人都找到上诉人要求上诉人暂缓支付房租，另相关权利人多次要求搬离房屋严重影响上诉人对房屋的经营使用。但上诉人已完成对涉案房屋装修投入，被上诉人的欺诈行为已经给上诉人造成巨大经济损失。综上，被上诉人并非本案涉案房屋的所有权人及使用人，并非本案适格主体，请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人答辩称，一审判决认定上述事实，证据充分，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，2013年3月20日上诉人与被上诉人就涉案房屋签订租赁合同时，该涉案房屋的所有人为于茂强，但2010年9月5日于茂强将涉案房屋出租给李存刚，并允许李存刚转租，李存刚又授权被上诉人转租该房屋并收取房屋租金，上述事实有被上诉人提交的2010年9月5日《房地产租赁契约》、2011年《补充协议》、2013年8月15日李存刚的《授权委托书》及其2014年11月21日的《声明书》等证据证实，能够认定被上诉人有权将涉案房屋出租给上诉人并收取租金。上诉人主张被上诉人无权出租涉案房屋并向其收取租金，理由不成立，被上诉人作为本案诉讼主体不适格，亦与证据事实不符。本案被上诉人有权向上诉人出租涉案房屋并收取租金。按照双方租赁合同的约定，上诉人应支付被上诉人2013年9月19日至2014年9月19日间房屋租金40000元及相关利息损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人于江涛负担。本判决为终审判决。审判长 杨卫东审判员 陈晓彦审判员 吴继辉二〇一六年四月十五日书记员 林重霄 关注公众号“”