（2016）粤0306民初2656号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-12-26
案件名称
谢伟文与刘立新确认合同无效纠纷一审民事裁定书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢伟文,刘立新
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0306民初2656号原告谢伟文，男，1979年2月17日出生，汉族，住址深圳市龙华新区。委托代理人杨福全，广东深和律师事务所律师。被告刘立新，男，1968年6月9日出生，汉族，住址深圳市宝安区。委托代理人凌可文，广东雅尔德律师事务所律师。委托代理人付天麒，广东雅尔德律师事务所律师。原告谢伟文诉被告刘立新确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢伟文及其委托代理人杨福全、被告刘立新及其委托代理人凌可文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢伟文诉称，2014年7月27日，原告与被告签订《房屋转让协议书》一份。该协议约定原告将位于龙华新区大浪办事处大浪社区上岭排永定路9号(原地址深圳市宝安区大浪街道大浪社区上岭排大船坑殿块1号)1栋占地面积约120平方米、建筑面积约1,200平方米、层数为7层半的私人住宅（该房屋申报历史遗留违法建筑编号505-0200-18347-A）转让给被告，转让款为4,320,000元，原告己按合同约定将《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》等文件证书交付给被告。该房屋的兴建是在原告取得相关证件后兴建的，并已向大浪街道相关部门申报。原告认为，原告与被告所签订的《房屋转让协议书》违反法律法规强制性规定为无效合同。涉案房产的土地所有权属于农村集体，宅基地的使用权流转只能在村集体内部进行，被告并非大浪上岭排社区居委会村民，涉案房产依法不能流通转让给被告，该买卖合同应确认为无效合同。为维护原告合法财产权益，据此特诉至法院，请求判令：一、确认《房屋转让协议书》为无效合同；二、被告返还原告农村城市化历史遗留违法建筑(编号505-0200-18347-A)《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》；三、被告返还永定路9号房屋一栋，房产价值4,320,000元。被告刘立新答辩称，一、房屋转让协议属于双方的真实意思表示，且内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的；二、涉案房屋已经完成了转让的手续，并且已经实际交付给被告使用，涉案房屋在龙华街道大浪村委也缴纳了地皮款，并办理将房产改名至被告名下的手续；三、本案的案由为房屋买卖合同纠纷，但原告在本案第二项诉讼请求提起是返还原物，与本案不属于同一法律关系，原告也没有在本案中举证证明被告交付了涉案房屋的资料，应当驳回第二项诉讼请求；四、涉案房屋的买卖不属于人民法院的处理范围，是属于非商品房的买卖，依法不属于人民法院处理的范围，应当驳回原告的诉讼请求；五、原告在涉案房屋的买卖中存在明显的过错，支持原告的诉讼请求违背中华人民共和国民法通则规定的公平和诚实信用的法律原则，并且将引发社会矛盾。经审理查明：2014年7月27日，原告谢伟文和案外人陈晓君作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《房屋转让定金协议书》，甲方同意乙方在签订本协议书时支付购房定金320,000元。2014年7月27日，原告谢伟文和案外人陈晓君作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《房屋转让协议书》，该协议书载明谢伟文和陈晓君系夫妻关系，协议书约定甲方将位于深圳市龙华新区大浪办事处大浪社区上岭排永定路9号一栋占地面积约120平方米、建筑面积约1,200平方米、层数为7层半的私人住宅（申报编号为505-0200-18347-A）一栋及所占土地，以4,320,000元的市值转让给乙方。乙方已根据双方签订的房屋定金协议书支付甲方购房定金320,000元，甲方协助乙方在村委办理地皮过户登记手续后5个工作日内，乙方向甲方支付3,900,000元；余款100,000元在水、电、租约移交给乙方后三个工作日内付清。该房屋转让给乙方后，乙方享有该房屋的所有权及占地的使用、收益、转让等权利，甲方不再享有该房屋及其占地的任何权力及无权干涉乙方权利。签订本房屋转让协议书时，甲乙双方都不具备过户条件，待过户条件成熟时即该房屋可办理房地产证过户时，甲方应无条件协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋产权办理登记在乙方的名下，办理房屋产权证所需缴纳的税费等相关费用由乙方承担。另查明，涉案房屋于2003年7月兴建，2005年1月1日完工，没有取得合法的报建手续，没有取得合法有效的建设工程规划许可证。庭审中，原被告确认，原告于2014年8月份将涉案房屋1-6层交付给被告，第七、八层是复式，于2015年3月份交付给被告，被告已付清全部转让款4,320,000元。被告确认原告向被告交付了《建设用地规划许可证》、《宝安县建设项目报建表》上述事实，有当事人庭陈述及原告提交的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、房屋转让协议书、房屋转让定金协议书等证据，被告提交的房屋转让协议书、房屋转让定金协议书，银行转账记录，书款收据，在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，本案涉案房屋没有合法有效的报建手续，且已经申报历史遗留违法建筑处理，在行政主管机关对涉案建筑物的合法性进行审查处理前，涉案建筑物的合法性尚处于不确定状态，当事人对于涉案房屋是否享有合法权利亦处于不确定状态。在行政主管机关对涉案房屋作出合法性认定之前，人民法院不宜直接认定原告系涉案房屋合法权利人。其次，涉案房屋事实上由被告占有使用，而占有是一种事实状态；在原告未提供证据证明其实际占有涉案房屋的情形下，无法得出原告系涉案房屋的合法占有权人的结论。综上，本院认为，本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物合法性进行处理后，当事人可就涉案纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告谢伟文的起诉。原告预交的受理费41,360元，予以退还。如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 平人民陪审员 陈远霞人民陪审员 朱纯禄二〇一六年四月十五日书 记 员 方擎柱书 记 员 李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第6页共6页 来自：