（2016）豫07民终264号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-08-08
案件名称
新乡市民生物业管理有限公司与陈华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈华,新乡市民生物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫07民终264号上诉人（原审被告）陈华，女，汉族，1967年11月4日生。委托代理人焦毅。被上诉人（原审原告）新乡市民生物业管理有限公司，住所地新乡市。法定代表人范菲，董事长委托代理人任广宇，河南日诚律师事务所律师。上诉人陈华与被上诉人新乡市民生物业管理有限公司（以下简称民生公司）物业服务合同纠纷一案，民生公司于2015年7月31日起诉至河南省新乡市卫滨区人民法院（下简称原审法院），要求判令陈华立即支付物业管理费4736.34元及滞纳金6637.64元，共计11373.98元。原审法院2015年11月10日作出（2015）卫滨民二小字第9号民事判决，陈华不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈华及其委托代理人焦毅；被上诉人民生公司委托代理人任广宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年1月23日，民生公司和陈华签订了《新乡光彩大市场前期物业管理服务协议》一份，该协议主要约定甲方（原告）收取乙方（被告）位于新乡市光彩大市场B区7栋37号，建筑面积为112.77平方米商铺的物业管理费，甲方提供相应的管理和服务。物业费用为：开发商第一年赠送管理费用于培育市场；第二年按建筑面积每平方米每月零点柒元收取；第三年按建筑面积每月每平方米壹元收取。协议同时约定乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交有关费用，并按天向乙方收取欠费用千分之三的滞纳金。陈华收到该商铺的日期为2007年1月23日。2010年5月6日，陈华向民生公司缴纳2010年全年位于光彩大市场B07-013、13A、036、037的商铺物业管理费3789元。2011年9月6日，陈华继续缴纳2011年全年的物业管理费3789元。2012年1月1日以后的物业管理费未缴纳。原审法院认为：民生公司和陈华是在平等自愿的基础上签订的物业管理服务协议，该协议签订后双方均应按合同约定履行各自义务。民生公司提供物业服务，陈华应缴纳相应的物业管理费。陈华抗辩民生公司的请求多数已超过诉讼时效，民生公司经庭审出具的相应证据不能证明其向陈华进行了催缴，故该院对民生公司要求的未超过诉讼时效部分的支付物业费请求依法予以支持，对超过诉讼时效部分的支付物业费请求不予支持，本案物业费的起算时间应当从2013年8月1日计算，陈华欠缴物业费2593.71元（112.77平方米×1元×23个月）陈华抗辩的要求民生公司出具相应的合法证件才交纳物业费，没有证据相印证，不予采信。关于民生公司要求滞纳金一项，该协议对滞纳金约定明显过高，该院予以调整，应以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决陈华于本判决生效后十日内支付民生公司物业管理费2593.71元（自2013年8月1日起至2015年6月30日止）及滞纳金（自2013年8月1起至2015年6月30日止，以每日缴纳3.76元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由陈华承担30元，民生公司承担54元。陈华不服原审判决，向本院上诉称：一、原审合议庭程序违法，审判员延辉并未参加庭审。二、原审民生公司拿出了两份完全不同的物业合同，格式不同、内容不同属于伪造合同，应判决合同无效。三、从2007年至2010年民生公司连续多年使用收据收款，拒绝向业主提供合同及发票。四、物业合同约定合同一式二份，但至今民生公司未向业主交付合同，没有达到合同生效条件。五、原审提供的收据可以显示物业费一直是按照0.7元每平方米收取原审法院判决每平方米按一元收取不当。综上，要求撤销原审判决，改判物业合同无效，每平方米按七角计算，并改判陈华不承担滞纳金。被上诉人民生公司答辩称：一、上诉人的上诉请求不能成立，被上诉人不认可存在两份合同，也不存在伪造合同。以民生公司提交的合同原件为准。合同是合法有效的，是双方签订并实际履行的。二、被上诉人出具收据或发票问题和本案不是一个法律关系。三、双方签订的涉案合同是合法有效的。四、物业费收取的标准合同有约定，应当按照合同的约定没平方一元计算。双方签订合同是在2007年1月，第一年是免物业费，2008到2009年是按7角收取，2009到2010年开始按1元计算，从2009年1月开始至今就是按照1元收取的。如果在此之前民生物业管理公司存在按照7角收取的情况，视为民生物业管理公司对自己权利的放弃，但不影响本案合同的效力。综上，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。对于原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为：一、民生公司向法院提交的“新乡光彩大市场前期物业管理服务协议”，签订时间为2007年1月23日，有陈华签字并加盖有民生公司公章，合法有效。上诉人陈华上诉称民生公司向法院提供了两份格式、内容不同的合同，但并未提交不同格式的合同加以证明，且民生公司对此不予认可，无法证实上诉人陈华提出的上诉主张，本院对于陈华上诉要求确认物业服务合同无效的请求不予支持。二、民生公司是否向陈华出具发票不是本案审理范围，由于物业服务合同中并未明确约定出具发票系支付物业费的必要条件。故陈华不能以民生公司不出具发票而拒付物业服务费。由于陈华认可其物业服务费从2012年起没有缴纳，故对于陈华没有按期缴纳物业服务费的情况，应按照合同第九条第四项的约定承担相应的违约责任，即支付相应的滞纳金。原审法院就滞纳金的数额已经进行了调整，陈华上诉主张不应承担滞纳金的理由不能成立，本院不予支持。三、物业服务费的收取标准在服务协议中第四条第一款有明确约定按照每月每平方米一元收取。具体收取办法中又进一步明确了收费的标准。故陈华主张每月每平方米七角的收费标准没有合同依据，本院不予支持。综上，上诉人陈华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。但对于民生公司未支持的部分诉讼请求未作处理，判决不当，应予补正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2015）卫滨民二小字第9号民事判决内容。二、驳回新乡市民生物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人陈华负担。本判决为终审判决。审判长 李 立审判员 康建轶审判员 倪文怡二〇一六年三月××日书记员 仝 桐 来自