（2016）辽01民终3568号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-10
案件名称
上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司与被上诉人李妍明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳星瑞房地产开发有限公司,李妍明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终3568号上诉人（原审被告）沈阳星瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人黄卫东，系该公司总经理。委托代理人杨烁、李崴崴，系辽宁隆丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李妍明，女，1982年4月5日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司与被上诉人李妍明房屋买卖合同纠纷一案，不服（2015）铁西民二初字第2235号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。李妍明一审中诉称：请求判令沈阳星瑞房地产开发有限公司向李妍明支付延期办理房屋产权证违约金（从2012年11月3日起至2015年9月21日）6744元，并由沈阳星瑞房地产开发有限公司承担诉讼费用。沈阳星瑞房地产开发有限公司一审中辩称：其不应承担违约责任，认为工程竣工后开发商已组织施工、监理、设计、勘察四家完成了验收工作，由于施工方的不配合尚不能办理竣工验收备案手续，所以初始登记批复未能办理。因此施工方是导致不能办理房产证的原因，根据双方签的商品房买卖合同附件四中第七条第一款约定，其符合该免责条款，因此不应承担违约责任。李妍明为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同、契税证、购房发票各一份，用以证明李妍明从沈阳星瑞房地产开发有限公司处购买商品房，并全额交付房款及契税以及沈阳星瑞房地产开发有限公司办证违约。沈阳星瑞房地产开发有限公司对该证据的真实性没有异议。2、入住通知书、物业费、水费、电费收据各一份、入住文件物品签收单各一份，用以证明李妍明于2012年11月3日办理入住手续。沈阳星瑞房地产开发有限公司对该证据没有异议。沈阳星瑞房地产开发有限公司为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、入住通知书、房屋接收确认书、沈阳和瑞物业有限公司入住缴费通知单、入住文件签收单各一份，用以证明李妍明于2012年11月3日办理入住。李妍明对真实性和合法性没有异议，根据约定沈阳星瑞房地产开发有限公司下发入住通知书的时间即为正式的入住时间，如果业主没有按时入住，也应按开发商的发出的通知时间计算。2、竣工验收报告一份，用以证明沈阳星瑞房地产开发有限公司在工程竣工后，已经组织了施工、监理、设计、勘察四家单位在监督部门的监督下对工程的土建、水暖、电气工程进行了验收。李妍明对真实性有异议，该竣工验收报告上没有日期，不予认可，没有质监局的盖章，且该证据与本案无关，验收单位没有出具意见。3、律师函、EMS回执各一份，用以证明沈阳星瑞房地产开发有限公司已于2014年5月8日向大连金广建设集团有限公司发出律师函，催促其履行双方签订的《建设工程施工合同》第32.1条的规定“在竣工验收前向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告”。但对方仍迟迟不履行其义务。李妍明对该组证据不予认可，该证据与本案无关。经一审法院审理查明，李妍明与沈阳星瑞房地产开发有限公司于2011年11月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定李妍明购买沈阳星瑞房地产开发有限公司开发的位于沈阳市东陵区高迎路1甲号1-23-3建筑面积65.43平方米房屋一处，房屋总价款488697元。合同第十五条约定，沈阳星瑞房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由沈阳星瑞房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因沈阳星瑞房地产开发有限公司的责任，李妍明不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列补充协议第七条第2款约定处理，即由于沈阳星瑞房地产开发有限公司的原因，李妍明不能在沈阳星瑞房地产开发有限公司交付该房屋之日起360日内取得该房屋权属证书的，每逾期一日，沈阳星瑞房地产开发有限公司按买受人已付房价款的十万分之二向李妍明支付违约金，逾期超过360日的，李妍明有权解除合同。合同签订后，李妍明按约定支付了全部房款，并于2012年11月3日办理了入住，该房屋于2015年9月18日才取得初始登记批复，至今未能办理房地产权属证书。因双方针对延期办证违约金发生纠纷，故李妍明来院起诉。一审法院认为，李妍明、沈阳星瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条及补充协议第七条第2款已明确约定沈阳星瑞房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由沈阳星瑞房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，沈阳星瑞房地产开发有限公司于2012年11月3日交付房屋，应在360天内即2013年10月28日前将办理权属登记需要由沈阳星瑞房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，而沈阳星瑞房地产开发有限公司直到2015年9月18日才完成资料的备案义务，故沈阳星瑞房地产开发有限公司已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因李妍明与沈阳星瑞房地产开发有限公司已在合同中就沈阳星瑞房地产开发有限公司逾期报备资料的违约责任做出约定，每逾期一日，沈阳星瑞房地产开发有限公司按买受人已付房价款的十万分之二向李妍明支付违约金，本案从2013年10月29日起至2015年9月21日止，共计693天，违约金488697元×0.00002×693天=6773.34元，故对李妍明的诉讼请求中的6744元予以支持，对于超出部分，不予支持。关于沈阳星瑞房地产开发有限公司提出的不能办理房产证的原因系施工方不配合办理竣工验收备案手续导致初始登记批复未能办理的抗辩，于法无据，不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：沈阳星瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，给付李妍明逾期办证违约金6744元。如果沈阳星瑞房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由沈阳星瑞房地产开发有限公司承担。宣判后，沈阳星瑞房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称请求撤销一审判决，判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。理由：由于施工方的原因报道指不能及时办理竣工验收备案手续，所以未能办理房屋初始登记批复一审认定上诉人承担违约责任不当。上诉人向大连金广集团发出了律师函。但大连金广集团未能及时履行义务致使验收工作推迟，此为不可归责与上诉人的原因所致。李妍明则辩称同意一审法院判决。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、契税证、购房发票各一份，入住通知书、物业费、水费、电费收据、入住文件物品签收单各一份，入住通知书、房屋接收确认书、沈阳和瑞物业有限公司入住缴费通知单、入住文件签收单各一份，竣工验收报告一份，律师函、EMS回执各一份等相关证据在卷佐证，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现上诉人未按合同约定，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应向被上诉人承担违约金。关于上诉人提出系施工方违约导致上诉人违约，上诉人自身并无违约行为，不应承担违约责任的上诉主张，根据合同相对性的原则，案外人是否存在违约并不能免除上诉人的违约责任，故原审法院判决上诉人应按合同约定，向被上诉人支付违约金正确，对上诉人提出的上诉请求，本院均不予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳星瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一六年四月十五日书 记 员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”