（2015）杭临民初字第2202号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-06
案件名称
邵立然、葛力与祝永华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临安市人民法院
所属地区
临安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵立然,葛力,祝永华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2015）杭临民初字第2202号原告邵立然。原告葛力。委托代理人汪卫、方贞贞，浙江天目源律师事务所律师。被告祝永华。原告邵立然、葛力为与被告祝永华房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2016年1月19日公开开庭进行审理，原告邵立然、葛力的共同委托代理人方贞贞到庭参加诉讼。后转为普通程序于2016年3月22日公开开庭进行审理，原告邵立然、葛力的共同委托代理人汪卫到庭参加诉讼。两次庭审被告祝永华经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：坐落在临安市昌化镇东街无门牌××幢1-4层）房屋原属陆友明所有。2013年1月23日陆友明与被告签订《房屋租赁协议》，将该房屋中的1600平方米出租给被告经营KTV。后陆友明因债务纠纷，该房屋经贵院依法拍卖处置，原告取得该房屋的所有权。2014年7月29日，贵院执行局在租金已付至2015年2月14日的情况下，明确告知被告应按原协议约定将租金支付给原告。按照陆友明与被告所订《房屋租赁协议》的约定，被告应于2015年2月15日前支付2015年2月15日起至2015年8月14日止的租金9万元，于2015年8月15日前支付2015年8月15日起至2016年2月14日的租金9万元。但被告未按约支付租金，已逾期达6个月以上。原告认为，按照《房屋租赁协议》第二条第3项的约定，被告已构成严重违约，解除《房屋租赁协议》的条件已成就，继续保持租赁关系已无必要。按照协议第四条第2项的约定，被告逾期支付租金应当按约支付滞纳金。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：一、依法判令解除陆友明与被告于2013年1月23日所订《房屋租赁协议》，被告搬离属于被告的财物，将承租房屋交还原告；二、被告立即支付2015年2月15日起至2015年10月14日止的房屋租金计人民币120000元，2015年10月15日后的租金或房屋占用费按每年180000元标准支付；三、被告按约支付滞纳金8991元；四、本案诉讼费由被告承担。为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：证据一、申请本院从（2013）杭临执民字第3764号案件中调取的临房权证昌化字第××号、第××号房屋产权证、临国用（2011）第02884号土地使用权证、《房屋租赁协议》复印件各一份，调查笔录、执行谈话笔录各一份，欲证明：1、案涉房产在原告受让之前属于王昕与陆友明所有；2、被告与陆友明2013年1月23日签订《房屋租赁协议》一份，对双方的权利义务及违约责任进行约定；3、案涉房屋是被告一直在租赁使用，租金计算至2015年2月14日止，被告被法院明确告知如需继续租赁房屋需与原告签订房屋租赁合同，否则房屋将被法院腾退的事实。证据二、临房权证昌化字第××号、临房权证昌化字第××号房屋所有权证、临国用（2014）0710号国有土地使用权证各一份，欲证明案涉房屋在2014年12月8日登记所有人为二原告的事实。被告未作答辩，也未向本院提供证据。原告提供的证据，本院审核后予以确认。根据上述有效证据及原告的陈述，本院认定如下事实：2013年3月7日，临安市昌化镇东街村无门牌××（1幢1-4层）房屋登记于陆友明、王昕名下，为共同共有，面积2112.24平方米。2013年1月23日，陆友明（出租方）与被告祝永华（承租方）签订《房屋租赁协议》一份，将上述房屋中的1600平方米出租给被告，租金起算日期自2013年2月15日起至2019年2月14日止；协议约定年租金为18万元，承租人于签订合同之日起一次性交清半年（租金），每逾期一日按租金万分之三交滞纳金；并约定承租方拖欠租金累计达六个月以上的，出租方有权要求终止合同，收回房屋，并可要求承租方赔偿实际损失。2014年12月8日，上述房屋登记至邵立然、葛力名下，为共同共有。2013年12月26日、2014年7月29日，本院（执行人员）对祝永华进行进行两次调查、谈话，并制作调查笔录、执行谈话笔录各一份，祝永华表示其租赁的是上述房屋中的1-2楼，经营KTV，但3-4层也由其实际使用，租金已付至2015年2月14日；本院将案涉房屋租赁协议的复印件给其辩认，其对真实性予以认可；本院告知祝永华上述原属陆友明、王昕所有的房屋已由邵立然、葛力买受，其与邵立然、葛力产生房屋租赁关系，若3-4层房屋其继续使用，则应与邵立然、葛力签订租赁合同，否则，应于7日内依法腾空，逾期则本院将依法强制腾空。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在剩余期间届满时支付。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉房屋于2014年12月8日由本案原告买受所得，房屋原所有人与被告于2013年1月23日签订的《房屋租赁协议》对本案原告继续有效。案涉《房屋租赁协议》虽约定承租人于签订合同之日起一次性付清半年的租金，每逾期一日按租金万分之三交滞纳金，但此后的租金并未约定支付期限，也未约定违约责任，不能推定该约定适用于此后租金的支付，故依照法律规定，自2015年2月15日起至2016年2月14日止的租金应于该租赁年度届满时支付。被告虽然至今仍未支付自2015年2月15日起至2016年2月14日止的租金，但逾期未满6个月，原告主张解除合同本院不予支持；因原告主张的滞纳金算至2015年10月14日止，该日尚未到租金支付期，故原告的该主张本院亦不予支持；原告主张的自2015年2月15日起至2016年2月14日的租金本院予以支持，此后的租金待届满一年时原告可另行主张；据此，依照《中华人民共和国合同法》二百二十六条、二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祝永华应于本判决生效之日起十日内支付原告邵立然、葛力自2015年2月15日起至2016年2月14日止的租金180000元。二、驳回原告邵立然、葛力的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2880元，由被告祝永华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2880元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨支行，账号为12×××68）。审 判 长 李国臣人民陪审员 卢观机人民陪审员 帅可芳二〇一六年四月十五日书 记 员 孟一欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在剩余期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”