（2016）苏民申181号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-09-23
案件名称
崔建华与陈佩华、阚正雄房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
崔建华,陈佩华,阚正雄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2016)苏民申181号再审申请人(一审原告、二审被上诉人）：崔建华。委托代理人：丁文菊，江苏华峡律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：陈佩华。委托代理人：戴元德。委托代理人：单建军。被申请人(一审被告、二审上诉人）：阚正雄。再审申请人崔建华因与被申请人陈佩华、阚正雄房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第00156号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。崔建华申请再审称：陈佩华和阚正雄对房屋买卖合同未签订负有不可推卸的责任，表现在：一是在双方约定的签约日屡屡失约；二是在崔建华贷款审批已通过的情况下仍以怀疑资金安全为由不愿签订买卖合同；三是在崔建华提出愿意将现金支付至其信得过的第三人处保管，承若贷款可以全额支付的情况下，陈佩华和阚正雄仍旧推��，并将房屋转卖他人。因该二人的违约行为，导致正式的房屋买卖合同未能签订，故应双倍返还崔建华支付的定金。二审法院认定“置轩公司在提供居间服务过程中的违规行为及居间服务协议对合同履行过程中关健问题的约定不明系导致双方房地产买卖合同未能签订的原因”，混淆了撤销网签的行政管理行为与本案当事人之间合同行为的联系，缺乏法律依据。综上，崔建华依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。被申请人陈佩华、阚正雄提交意见认为：崔建华因为年龄大无贷款资格，在申请贷款时擅自增加买受人赵嫣并冒签陈佩华的签字，出卖人对贷款能否获得审批提出担心是正常的。中介公司在发送给陈佩华、阚正雄的房屋买卖合同中更改了居间协议的重要条款，将银行放款后办理过户更改为首付房款后当天办理过户，减轻买受人的违约责任，增加中介公司参与房屋买卖的条款。为了减少交易的风险和费用，陈佩华、阚正雄提出了双方到房地产交易管理中心办理资金托管的合理建议，崔建华无正当理由拒绝，并作出不签订房屋买卖合同的决定，故崔建华对房屋买卖合同未签订负有全部责任。综上，崔建华申请再审的理由不成立，请求驳回其再审申请。本院认为：崔建华与陈佩华、阚正雄签订的房地产买卖居间协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应遵约履行。双方在该居间协议中约定首付款的支付及银行按揭贷款的申请均需以正式的房屋买卖合同为前提，故该居间协议的性质为预约，房地产买卖合同则为双方将来准备签订以明确双方房屋���卖权利义务的本约。预约订立后，双方须依诚实信用原则进行磋商以达成本约，若已尽诚信磋商义务，仍因客观原因未能达成一致，应认定为系不可归责于双方的原因致使本约不能签订，订立本约之义务即告消灭，双方均不负违约责任，收取定金一方应将定金返还给支付方。本案中，双方在居间协议中约定正式的房屋买卖合同签订后申请银行贷款，贷款金额以贷款银行审批为准，不足部分在办理转让过户手续当日由购买方以现金方式补足，但对于按揭贷款何时支付，特别是房产过户与支付按揭款之间的时间先后顺序未进行明确约定。置轩公司于2013年5月13日配合双方至交通银行昆山分行办理银行按揭贷款手续时，双方并未缔结正式的房屋买卖合同，也未办理涉案房屋的网签备案手续，更未交纳购房首付款，故该次贷款申请显属违规。���建华以该次贷款已获得审批为由，主张双方无需对购房款办理资金监管，不能成立。而且贷款时，申请人变更为赵嫣，崔建华变成保证人，与居间协议中房屋买受人为崔建华不符，这引起陈佩华、阚正雄对崔建华信贷能力的担心。加之之后，置轩公司两次违规办理涉案房屋的网签备案，均被住建部门责令注销。置轩公司的行为亦引起了阚正雄、陈佩华对交易过程中资金安全的合理怀疑。双方当事人多次对于按揭贷款的支付与房屋过户之间的衔接关系如何处理多次进行协商，并提出多种解决方法，但均未能达成一致意见。原审法院综合以上事实，认定置轩公司在提供居间服务过程中的违规行为及居间服务协议对合同履行过程中关键问题约定不明，是导致双方经过磋商仍不能达成一致，并致使本约未能签订的根本原因，并无不当。陈佩华、阚正雄与崔建华均已尽诚信��商义务，双方对于本约定未能签订均不负违约责任，二审法院改判陈佩华、阚正雄应将收取的5000元定金返还给崔建华，并无不当。综上，崔建华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回崔建华的再审申请。审 判 长 葛晓明代理审判员 潘 宾代理审判员 王 芬二〇一六年四月十五日书 记 员 戚亦萍