（2016）闽07民终228号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-31
案件名称
江峰、游晓芬与福建省顺昌远宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省南平市中级人民法院
所属地区
福建省南平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江峰,游晓芬,福建省顺昌远宏房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽07民终228号上诉人（原审原告）江峰，男，1975年11月1日出生，汉族，中国电信有限公司顺昌分公司职员，住顺昌县。上诉人（原审原告）游晓芬，女，1977年11月27日出生，汉族，中国电信有限公司顺昌分公司职员，住顺昌县。委托代理人江峰（系游晓芬之夫），男，中国电信有限公司顺昌分公司职员，住顺昌县双溪街道城北路156号天天花园22幢203室。被上诉人（原审被告）福建省顺昌远宏房地产开发有限公司，住所地顺昌县双溪街道城北路156号。法定代表人徐昌旭，执行董事。委托代理人王明建，男，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师，住顺昌县。上诉人江峰、游晓芬因商品房预售合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2015）顺民初字第1669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江峰，上诉人游晓芬的委托代理人江峰，被上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（简称顺昌远宏公司）的委托代理人王明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人江峰、游晓芬原审诉讼请求：1.顺昌远宏公司支付江峰、游晓芬逾期办理“房地产权属证书”的违约金38876.60元（从2014年1月30日起，按江峰、游晓芬已付房款537712.56元的每天0.015%算至2015年5月26日止，共计482天）；2.顺昌远宏公司按合同约定整改阳台栏杆为铝合金栏杆，按合同约定设置厨房地漏。原审法院查明，2012年10月12日，江峰、游晓芬（买受人）与顺昌远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，江峰、游晓芬以总价537712.56元向顺昌远宏公司购买天天花园小区22幢203室房屋。合同第八条约定，出卖人应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，具体内容详见《合同附件六：﹤合同补充协议﹥》第二条的约定。第十条约定，下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准通知之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合附件三标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按双方另行约定的时间与标准整改到位，未整改的，按实际差价双倍补偿。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十四条约定，本合同连同附件共叁拾捌页，一式肆份，具有同等法律效力。合同附件三第8项约定，厨房：预留排水管道口，其他设施不做；第17项约定，排水：厨房、卫生间、阳台设地漏，卫生间排污管不设存水湾，管材均采用PVC。合同附件六第一条第（五）项约定，按揭贷款购房客户，须签订《个人住房借款合同》且银行放款到出卖人指定的监管账户后，方可办理交房手续。合同签订后，江峰、游晓芬实际向顺昌远宏公司交付购房款537712.56元，其中376000元系银行于2013年3月26日发放的按揭贷款。2013年10月31日前，顺昌远宏公司向江峰、游晓芬交付房屋，2014年5月29日，顺昌远宏公司办理了该房屋土地使用权分割登记。2015年3月11日，江峰、游晓芬完成房屋所有权登记，2015年5月26日，完成土地使用权证登记。江峰、游晓芬因逾期取得房屋权属证书，要求顺昌远宏公司赔偿逾期办证违约金产生纠纷，江峰、游晓芬遂诉至本院。原审法院另查明，顺昌远宏公司交付的房屋阳台栏杆根据中国建筑技术集团有限公司的设计变更，使用06J403-1图集样式，材质为方钢管；护栏与扶手经分户验收，符合实际要求，安装牢固。厨房设计经设计单位变更，统一不设置地漏。原审法院认为，江峰、游晓芬与顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同附件作为合同的组成部分，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，江峰、游晓芬应于商品房交付使用后90日内（即2014年1月29日前）取得房屋权属证书。顺昌远宏公司于2014年5月29日办理土地使用权分割登记。由于顺昌远宏公司延迟办理土地使用权分割登记，致使江峰、游晓芬不能在合同约定期限内取得房屋权属证书，属于顺昌远宏公司违约，顺昌远宏公司应承担相应的逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》未约定顺昌远宏公司负责办理房屋权属证书，因此，顺昌远宏公司仅承担协助办证义务，即顺昌远宏公司应当向相关部门办理登记并向江峰、游晓芬提供必要的办证资料。顺昌远宏公司于2014年5月29日完成土地使用权分割登记后，江峰、游晓芬办理房屋权属登记的条件已经具备，此后办理权属证书逾期，不能归因于顺昌远宏公司。故顺昌远宏公司应承担的逾期办证违约金应计算至顺昌远宏公司办理土地使用权分割登记之日止。顺昌远宏公司应当赔偿江峰、游晓芬自商品房交付使用后第91日起（即从2014年1月30日起算至土地使用权分割登记之日（2014年5月29日）止，共计119天的逾期办证违约金9598.16元（537712.56元×0.015%×119天）。江峰、游晓芬多主张的部分逾期办证违约金，原审法院不予支持。关于阳台栏杆整改问题。江峰、游晓芬未提供证据证明顺昌远宏公司使用的是铸铁栏杆，存在安全隐患。根据护栏设计图，顺昌远宏公司使用的是阳台栏杆材质为方钢管。顺昌远宏公司交付的房屋阳台栏杆虽不是合同约定的“铝合金栏杆”，但护栏扶手经验收“符合设计要求、安装牢固”，能够满足江峰、游晓芬正常的生活需求。综合考虑阳台护栏事关建筑外观，护栏工程须经资质部门设计、施工、验收等环节，江峰、游晓芬要求顺昌远宏公司更换现在使用的阳台护栏，对建筑外观及安全性能均将产生影响。故对江峰、游晓芬要求整改阳台护栏的诉讼请求，原审法院不予支持。顺昌远宏公司同意双倍补偿江峰、游晓芬厨房地漏款119.32元，原审法院对江峰、游晓芬的该项诉讼请求予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、顺昌远宏公司应于本判决生效之日起十日内支付江峰、游晓芬江峰、游晓芬逾期办证违约金9598.16元；二、顺昌远宏公司应于本判决生效之日起十日内支付江峰、游晓芬厨房地漏设置工程差价补偿款119.32元；三、驳回江峰、游晓芬的其他诉讼请求。宣判后，江峰、游晓芬不服，向本院提起上诉。上诉人江峰、游晓芬上诉称，原审计算办证违约金以房屋土地分割日为截止日错误，1.《商品房买卖合同》并未约定以土地分割日为截止日；2.被上诉人至2015年3月9日才向上诉人提供办理产权证所需材料，导致上诉人至2015年5月26日才完成土地使用权登记；3.土地分割凭证是办理土地证的材料之一，办理土地证还需被上诉人提供的所有权转移登记申请书、房屋平面图、宗地图、消防验收等材料。综上，原审计算被上诉人违约的截止时间错误，请求二审法院撤销原审判决第一项，改判被上诉人应支付上诉人逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金38876.60元（从2014年1月30日起，按原告已付房款537712.56元的每天0.015%算至2015年5月26日止，共计482天）。被上诉人顺昌远宏公司辩称，因上诉人不是委托办证，原审以房屋土地分割日计算违约的截止时间正确。经审理查明，对原审查明的事实，除上诉人江峰、游晓芬认为原审认定土地分割登记时间有误，应为2015年1月30日，以及遗漏认定被上诉人于2015年3月9日才向其移交办理产权证所需材料外，双方当事人对原审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人江峰、游晓芬向本院提供2份新证据，证据1、天天花园四期楼盘国有土地使用权分割登记凭证的具体时间表，拟证明土地分割登记时间是2015年1月30日；证据2、天天花园四期一批办理产权证及土地证所需平面图交接明细表，拟证明上诉人从被上诉人处收到办理产权证所需材料的时间为2015年3月9日。被上诉人顺昌远宏公司对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，证据1不能证明土地分割登记时间是2015年1月30日，证据2显示的交接时间之前被上诉人已经通过短信、电话等方式通知上诉人来领取材料。被上诉人顺昌远宏公司向本院提供2份证据，证据1、电话清单；证据2、天天花园小区27幢购房户的土地使用权证，拟共同证明被上诉人有电话通知上诉人领取相关办证资料，同期的27幢购房户于2014年6月6日就办理了土地使用权证，说明被上诉人于2014年6月6日前作出了通知行为。上诉人江峰、游晓芬对证据的真实性无异议，关联性有异议，认为电话清单不能证明被上诉人通知领取办证资料的事实，其他购房户的办证行为与被上诉人是否通知上诉人并无关联。对上诉人江峰、游晓芬提交的证据，本院认为，对证据1，该表内容已经明确载明本案所涉22幢楼的土地分割登记时间为2014年5月29日，表格上方所载2015年1月30日是顺昌县国土资源局就天天花园四期楼盘土地分割登记凭证时间所作汇总表的制表时间，不能认定为是本案所涉22幢楼的土地分割登记时间，故对该证据本院不予采纳。对证据2，被上诉人顺昌远宏公司对其真实性予以认可，所载内容与本案审理具有关联性，本院予以采信，该证据可以证明上诉人从被上诉人处接收办理产权证所需材料的时间为2015年3月9日。被上诉人提出在证据2显示的交接时间之前被上诉人已经通过短信、电话等方式通知上诉人来领取材料，但并未提供证据予以证明，故被上诉人的该意见本院不予采纳。对被上诉人顺昌远宏公司提交的证据，本院认为，被上诉人二审提供的证据电话清单，只能证明双方当事人有进行电话联系的事实，但通话内容无法认定；天天花园小区27幢购房户办理土地使用权证与被上诉人是否通知上诉人领取相关办证资料并无关联，故两份证据与本案的审理均无关联，本院不予采纳。本院认为，上诉人江峰、游晓芬与被上诉人顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法有效。《商品房买卖合同》第十四条约定，被上诉人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被上诉人提供的资料交付上诉人；如因被上诉人原因，上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被上诉人自逾期之日起每日按上诉人已付款的0.015%支付违约金。因此，提供相关办证必需的资料系被上诉人的约定义务，未提供给上诉人则应承担相应的违约责任。土地使用权分割登记凭证系被上诉人应提供给上诉人所需的办证资料，被上诉人虽于2014年5月29日办理了土地使用权分割登记，但并不能以此认定被上诉人既已完成《商品房买卖合同》第十四条约定的协助办证义务，被上诉人还应依约将土地使用权分割登记凭证提供给上诉人，或通知上诉人领取该凭证。因此，原审法院依被上诉人于2014年5月29日完成办理土地使用权分割登记的事实，认定被上诉人已履行了《商品房买卖合同》第十四条约定的协助办证义务不当，本院予以纠正。本案上诉人已提供证据证明其从被上诉人处接收办理产权证所需材料的时间为2015年3月9日，被上诉人主张在2015年3月9日之前已经通过短信、电话等方式通知上诉人来领取材料，但并未提供证据证明其于何时通知上诉人领取，根据举证责任的分配原则，应由其承担举证不能的不利后果。因此，本案被上诉人在2013年10月31日交房后，至2015年3月9日，共计494天，符合《商品房买卖合同》第十四条，关于被上诉人原因导致上诉人无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权证的情形。被上诉人构成违约，对超出的404天（494天-90天），按合同约定应以已付购房款537712.56元的日0.015%计算违约金，即为32586.6元（537712.56元×0.015%×404天），原审法院以办理土地使用权分割登记时间为被上诉人违约的截止时间计算的违约金9598.16元不当，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持顺昌县人民法院（2015）顺民初字第1669号民事判决的第二项、第三项，即“福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付江峰、游晓芬厨房地漏设置工程差价补偿款119.32元”、“驳回江峰、游晓芬的其他诉讼请求”；二、撤销顺昌县人民法院（2015）顺民初字第1669号民事判决的第一项，即“福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付江峰、游晓芬逾期办证违约金9598.16元”；三、被上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人江峰、游晓芬逾期办证违约金32586.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案二审案件受理费532元，由上诉人江峰、游晓芬负担50元，由被上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担482元；一审案件受理费386元，由上诉人江峰、游晓芬负担50元，由被上诉人福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担336元。本判决为终审判决。审 判 长 张聪荣代理审判员 余观贵代理审判员 余 凌二〇一六年四月十五日书 记 员 卢娟娟本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自：