（2016）粤0784民初542号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-13
案件名称
03鹤山市沙坪街中东西村民委员会与谷成元租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤山市人民法院
所属地区
鹤山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鹤山市沙坪街中东西村民委员会,谷成元
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国村民委员会组织法（2010年）》：第二十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百五十二条
全文
广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0784民初542号原告：鹤山市沙坪街中东西村民委员会，住所地：广东省鹤山市。负责人：任燕平，该村委员会主任。委托代理人：李宝强，广东皓朗律师事务所律师。委托代理人：吕嘉浩，广东皓朗律师事务所律师。被告：谷成元，男，白族，住湖南省桑植县，公民身份号码：2339。原告鹤山市沙坪街中东西村民委员会诉被告谷成元返还原物纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法由审判员李子平适用简易程序于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告鹤山市沙坪街中东西村民委员会的委托代理人李宝强、被告谷成元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鹤山市沙坪街中东西村民委员会诉称：2012年10月12日，原告与案外人陈晓签订《房产租赁合同》，约定原告将位于鹤山市沙坪镇中东西工业区5号楼首层4、5卡的房产租赁给陈晓，租赁期为2013年1月1日至2015年12月30日，每月租金1590元，2014年1月1日起每月租金为1749元。2014年7月，被告通过转租取得涉案租赁物，在租赁物处开办“又一村菜馆”（未进行工商登记），原租赁合同的权利义务由被告享有承担。2015年12月30日，租赁期间届满，原告告知被告不再向其出租涉案租赁物，被告应当将该租赁物交还给原告，并清理有关垃圾杂物。但被告未依约腾退租赁物，而原告已经通过招投标等公开形式将该租赁物租赁给他人，被告的拖延腾退租赁物的行为导致原告对他人违约，并造成巨大的经济损失。为此，原告诉至法院，请求：一、被告立即将位于鹤山市沙坪镇中东西工业区5号楼首层4、5卡的租赁物腾退给原告；二、被告支付原告场地占用费1749元（从2016年1月3日起请求至实际腾退租赁物之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。开庭前原告减少诉讼请求，撤回第二项场地占用费的诉讼请求，仅保留第一项腾退租赁物的诉讼请求。被告谷成元辩称：一、2015年5月，被告因办“又一村菜馆”营业执照及相关证件，要求原告提供租赁证明，原告以转租为由拒绝提供，被告故不交租金引起纠纷，原告（中东西村委会领导人）及两名公安执法人员来处理。后经协商，原告承诺合同到期将续签合同并提供租赁证明，被告交上租金，原租赁合同的权利义务由被告享有承担，原告未履行相关责任。二、被告并未拖欠租金，但依房产租赁合同第五条第六款约定，原告未提前两个月通知被告收回租赁物并补偿两个月租金及退还保证金构成违约。三、原告通过所谓公开招标形式将租赁物租赁给他人，未告知被告，且合同未约定合同期满需公开招标，原告出租给现在的所谓承租人的租金是7000元，而以前租金是7600元，被告认为依合同法第二百三十条被告在同等条件下有优先承租权，原告未在合理期限内通知被告。四、2016年1月11日原告以要挟恐吓等手段强迫被告搬出租赁物，严重影响被告营业。五、2016年1月18日，原告断绝被告的经营用水，造成被告巨大经济损失。六、原告于2016年1月21日投诉工商局和药监局来查办被告违法经营，被告不得不停业，造成被告损失。（详见答辩状）经审理查明：2012年10月12日，原告与案外人陈晓签订《房产租赁合同》，约定原告将位于鹤山市沙坪镇中东西工业区5号楼首层4、5卡房屋（以下简称“诉争租赁物”）出租给陈晓，租赁期为2013年1月1日至2015年12月30日，每月租金为1590元，2014年1月1日起每月租金为1749元，其中合同第四条第三款约定“租赁期满乙方可拆除装置、装饰（包括空调），归乙方所有。固定入墙的装修、水电等设施全部归甲方所有，乙方不得拆除。”，第五条第六款约定“如遇特殊情况，甲方（即原告）需提前收回租赁房屋的，应在收回房屋前两个月书面通知乙方，并补偿乙方两个月的租金，退还租赁保证金；乙方需提前退租的，应在退租前两个月书面通知甲方，缴清租赁期内租金，并补偿甲方两个月的租金，租赁保证金也归甲方所有”，第九条约定“租赁期满后中止租赁之日，乙方须将房屋交还给甲方，并清理垃圾、什物等，否则甲方在租赁保证金中扣除300元作清理费用。房屋内物件不搬走的，视为乙方自愿放弃，甲方有权处理。”。2014年7月份左右，陈晓将该《房产租赁合同》的权利义务概括转让给被告谷成元，原、被告双方均确认被告谷成元承继该《房产租赁合同》乙方（即陈晓）的全部权利义务，此后一直由被告支付租金给原告至2015年12月，从2016年1月份开始被告未再支付租金或占有使用费。租赁期满后，原告明确要求被告腾退诉争租赁物。另查明：鹤山市沙坪镇中东西工业区5号楼首层4、5卡房屋系原告经报建取得规划许可而合法建造的。本院认为：本案立案时定性为租赁合同纠纷，经审查，本案应是返还原物纠纷。原、被告对《房产租赁合同》在双方当事人间发生法律约束力均无异议，《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点是被告应否腾退返还诉争租赁物给原告。在《房产租赁合同》租赁期限于2015年12月30日届满后，原告已明确要求被告返还诉争租赁物，双方的房屋租赁合同关系即告终止，故被告无权占有使用租赁物，依《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告作为诉争租赁物的权利人而请求无权占有人即被告谷成元返还诉争租赁物，理据充分，于法有合，本院予以支持。原告在庭审前撤回第二项场地占用费的诉讼请求，仅保留第一项腾退租赁物的诉讼请求，是原告在法律规定的范围内处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以照准。至于被告辩称原告的工作人员曾于2015年5月承诺续签房屋租赁合同但原告在合同租赁期限届满后未与被告续签一节，本院认为，被告对此未能向本院具体陈明原告的工作人员的姓名并举证证明其前述主张，原告对此予以否认，本院对被告的该项事实主张不予采信，退一步言之，依《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，出租村集体经济组织的财产必须经村民会议讨论决定方可办理，故即使原告的工作人员确曾作出被告主张的上述意思表示，在未经村民会议讨论决定的情况下，原告的工作人员作出的意思表示亦不能视为原告的意思表示。至于被告辩称依《房产租赁合同》第五条第六款约定原告提前收回租赁物需提前两个月书面通知被告一节，本院认为，详察《房产租赁合同》第五条第六款“如遇特殊情况，甲方（即原告）需提前收回租赁房屋的，应在收回房屋前两个月书面通知乙方，并补偿乙方两个月的租金，退还租赁保证金；乙方需提前退租的，应在退租前两个月书面通知甲方，缴清租赁期内租金，并补偿甲方两个月的租金，租赁保证金也归甲方所有”的约定，明显是指原告在租赁期限届满前收回诉争租赁物的情况，故该条款于租赁期限届满后收回诉争租赁物的情况并无适用之余地；而且，该《房产租赁合同》第九条业已明确约定“租赁期满后中止租赁之日，乙方须将房屋交还给甲方，并清理垃圾、什物等，否则甲方在租赁保证金中扣除300元作清理费用。房屋内物件不搬走的，视为乙方自愿放弃，甲方有权处理”，故在原告不同意被告续租并明确要求被告腾退租赁物的情况下，被告继续占有使用诉争租赁物显属无权占有，原告有权要求被告返还诉争租赁物。至于被告辩称依《中华人民共和国合同法》其对诉争租赁物有优先承租权一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定是关于优先购买权的规定，而非优先承租权，优先购买权仅适用于出租人出卖租赁房屋的情形，于本案并无适用之余地，此属被告对法律条文的理解有误。至于被告辩称原告以拆除水表断水等方式逼迫被告搬走一节，原告纵有拆除水表的行为，亦与被告应否返还租赁物的争点无关，被告不能以此为由拒绝返还租赁物。至于被告辩称要求原告赔偿损失486640元一节，被告已明确表示另案处理，故不在本案中调整。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告谷成元于本判决发生法律效力之日立即腾退返还鹤山市沙坪镇中东西工业区5号楼首层4、5卡房屋给原告鹤山市沙坪街中东西村民委员。本案受理费25元，由被告谷成元负担。（原告已预交受理费，被告将其应负担的受理费在履行判决义务时迳付给原告，本院不另收退）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李子平二〇一六年四月十五日书记员 吕美珊