（2016）沪01民终1135号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-07-13
案件名称
陆国新诉上海利物行房地产经纪事务所居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终1135号上诉人（原审被告）陆国新，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地江苏省江阴市XX街XX号XX幢XX室，经常居住地上海市静安区XX路XX号XX室。委托代理人孙爱国，江苏爱信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海利物行房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX室。投资人林锦煌，总经理。委托代理人熊拂刚，上海运帷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）顾林，XX年XX月XX日生，汉族，住江苏省南通市崇川区XX苑XX幢XX室。上诉人陆国新因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第32222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，位于本市XX路XX、XX号的房屋产权人为陆某某。2015年1月26日，上海利物行房地产经纪事务所（以下简称“利物行事务所”）在了解物业现场情况时，顾林、陆国新均在场，顾林也参与谈话，称陆国新为“我们老板”，并表示：“大体是这个意思，具体的你让老板跟我们老板谈，然后你们就是拿中介费就是了（陆国新插话“对”），然后他们两个敲定了，你们反正照拿（中介费）”……“只要价格谈好，什么都好谈”，陆国新即接上：“而且这个门禁我来帮你们做都没问题”。后顾林以自己的名义并代陆某某向利物行事务所签具《客户确认书》，确认上海A有限公司由利物行事务所介绍，对位于XX路XX、XX号的物业表示兴趣，若成功签署租赁合同，在客户首期付款支付完毕后5个工作日内，向利物行事务所支付相当于1个月月租金的服务报酬。次月12日，顾林作为出租方（甲方）、案外人徐某（上海A有限公司员工）作为承租方（乙方）、利物行事务所员工郑某某作为中介方，三方签订《房屋租赁定金协议》，约定：乙方支付甲方定金2万元（人民币，下同），作为乙方租赁甲方上述房屋订立合同的担保；租赁期限为2015年5月16日起至2020年5月15日，其中2处“5”月系由原“3”月改动；租金每年130万元，甲方承担物业费；甲、乙双方商定在2015年3月15日之前付清付三押一房租金，签订房屋租赁合同；并备注收到公司房租款项后，甲方退还乙方2万元定金。同年4月3日，徐某、郑某某、顾林、陆国新在商谈租赁事宜时，陆国新曾经问到：“时间的话你们当时定的是几月份？”徐某答：“时间当时的话是5月份，5月中旬，因为当时不知道您有法院查封嘛，免租期是2个月。”郑某某答：“现在时间要往后顺延。”谈到消防问题时，陆国新表示：“……到时候我们由老顾（指顾林）来协助你们把这个事情弄好。”而顾林以出租方“我们”自居参与谈判，并多次表示陆某某的意思如何，等等。同年4月8日，经利物行事务所多次沟通、协调，陆国新作为出租方陆某某（甲方）的授权代表人与上海A有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定上述商铺租赁事宜，租赁期为5年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止，前2年月租金为108,333.33元。陆某某亦通过传真在该合同上签名。原审审理中，利物行事务所请求法院判令顾林、陆国新向利物行事务所支付居间服务费108,333.33元。顾林则不同意利物行事务所的上述诉讼请求。陆国新未到庭发表意见。原审认为，陆国新经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，由此产生的法律后果由其自行承担。利物行事务所促成了上述房屋租赁合同的签订，已经完成居间人的合同义务，有权根据《客户确认书》主张约定的报酬。由于未签书面居间合同，本案争议焦点在于谁是居间合同的委托人。所居间的房屋产权人是陆某某，根据《房屋租赁合同》的落款可认定陆国新是有权代理人；但此不妨碍除产权人陆某某之外的其他人也可以成为居间合同的委托人。顾林向利物行事务所确认了居间服务报酬，虽无证据证明陆某某或者陆国新曾经出具过书面委托书给顾林处理房屋出租委托居间事宜，但委托代理可以用书面形式，也可以用口头形式。由于陆某某未曾在洽谈、签署合同的现场出现过，故可排除其口头委托顾林；但根据利物行事务所与顾林、陆国新之间的诸多对话内容，结合审判经验，原审认定顾林的行为系受陆国新口头委托，否则有违常理。即使顾林没有或者超越代理权，但利物行事务所有理由相信其有代理权，该代理行为仍然有效。因此，顾林向利物行事务所签署《客户确认书》的行为直接约束委托人陆国新，其民事责任应由陆国新承担。如果顾林因没有或者超越代理权给顾国新造成损失的，陆国新可另行向顾林主张。另外，关于租赁起始日，对话中谈到“当时的话是5月份”等内容，陆国新也未表示异议，故顾林所作相关抗辩亦不成立。原审法院审理后于二○一五年十二月十日作出判决：陆国新于判决生效后十日内给付上海利物行房地产经纪事务所居间服务费108,333.33元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,466元，减半收取计1,233元，由陆国新负担，于判决生效后七日内交纳原审法院。原审判决后，陆国新不服，向本院提起上诉称：1、涉案不动产不在浦东新区，故原审法院没有管辖权。2、原审法院对于被告主体资格认定错误，即使本案居间合同关系成立，本案的被告也应当是涉案房屋的产权人陆某某。3、本案录音证据均系被上诉人利物行事务所的涉案工作人员郑某某提供，但原审中被上诉人顾林多次要求郑某某到庭质证，其均未出庭，故原审法院不应采纳上述录音证据。4、郑某某作为一名职业房产经纪人，在明知被上诉人顾林并非涉案房屋产权人，也没有授权文件，且陆某某及上诉人均不同意其居间的情况下，故意不接触陆某某及上诉人，而是唆使被上诉人顾林签订所谓《客户确认书》，并恶意串通私下录音，意图迫使上诉人支付居间费用。5、被上诉人顾林在庭审中已经自认签名没有经过陆某某或者上诉人授权，况且，陆某某与郑某某亦未曾见面，更谈不上确认《客户确认书》一事，故《客户确认书》的签署系被上诉人顾林一人所为，该协议不能直接约束上诉人。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人利物行事务所要求上诉人支付居间费用的原审诉讼请求。被上诉人利物行事务所辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人顾林辩称：上诉人并不同意郑某某居间涉案房屋出租，但其为利益所动，与郑某某合谋获取上诉人同意支付居间费用的录音，故居间费用应当由其支付，但必须由法院判决才会支付。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，被上诉人利物行事务所提交了其员工郑某某与上诉人之间的通话录音以及裁定书、房地产登记簿各一份，欲证明：1、2015年3月24日双方就涉案房屋查封事宜有过沟通；2、2015年3月26日及3月31日双方就涉案房屋正式租赁合同文本的修改进行了协商；3、双方确认涉案房屋租赁合同以电子邮件方式发送；4、2015年3月23日涉案房屋处于查封状态。上诉人质证认为上述录音说明被上诉人利物行事务所有意套取上诉人将居间事宜交给其处理的所谓证据，其从一开始就设下陷阱。上述录音亦表明上诉人从未主动提出将涉案房屋的出租交给被上诉人利物行事务所居间，亦从未同意支付居间费用，而且被上诉人利物行事务所对于上诉人及被上诉人顾林并非涉案房屋产权人也是知晓的，不能排除两被上诉人之间恶意串通损害陆某某利益的情形。被上诉人顾林则表示其知道录音的事情，该些录音都是故意套取的。本院经审查对上述证据的真实性予以认可。本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人利物行事务所是否有权要求上诉人支付涉案《客户确认书》约定的居间报酬。上诉人主张其不应支付的理由主要如下：一是上诉人并非涉案房屋产权人，亦未曾授权被上诉人顾林处理涉案房屋出租委托居间事宜；二是上诉人就涉案房屋出租虽与被上诉人利物行事务所的员工有过接触，但从未同意向对方支付居间报酬。对此，本院认为，首先，被上诉人利物行事务所促成了涉案房屋租赁协议的签订，完成了约定的居间义务，其依据《客户确认书》主张约定的居间报酬，于法有据。其次，根据查明的事实，上诉人实际参与涉案房屋出租事宜，租赁合同条款的磋商以及签署亦由其实际操作，涉案房屋产权人对其上述行为亦予以认可，可见，上诉人事实上有权处理涉案房屋的租赁事宜。再者，虽然本案并无证据表明上诉人曾书面授权被上诉人顾林处理涉案房屋出租委托居间事宜，但根据在案证据以及当事人的庭审陈述，即便被上诉人顾林事实上确实没有或者超越代理权限，上诉人的行为亦足以使被上诉人利物行事务所相信被上诉人顾林签署《客户确认书》系得到上诉人的授权。最后，上诉人虽辩称其从未同意支付居间费用，但该辩称意见显然与2015年1月26日其参与的当事人之间的谈话内容相悖。基于上述分析，本院认为，原审认定被上诉人顾林签署的《客户确认书》对上诉人具有合同约束力，并无不当，本院予以认同。由此，被上诉人利物行事务所依据上述确认书要求上诉人支付居间报酬，有法有据，本院予以支持。至于上诉人与被上诉人顾林关于两被上诉人恶意串通损害上诉人一方利益的主张，缺乏事实依据，亦与常理不符，本院难以采纳。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,466元，由上诉人陆国新负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 蒋庆琨代理审判员 娄 永二〇一六年四月十五日书 记 员 胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：