（2016）豫13民终530号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-07-05

案件名称

谢喜俤与孙秀粉买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省南阳市中级人民法院

所属地区

河南省南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙秀粉,谢喜俤

案由

买卖合同纠纷,买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省南阳市中级人民法院民事判决书（2016）豫13民终530号上诉人（原审被告、反诉原告）孙秀粉，女，生于1965年5月9日，汉族，农民。委托代理人徐谧，河南涅阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）谢喜俤，男，生于1962年7月29日，汉族，农民。委托代理人王芬杓，河南荣祥律师事务所律师。委托代理人孙君敬。上诉人谢喜俤与被上诉人孙秀粉为买卖合同、租赁合同纠纷一案，不服镇平县人民法院（2015）镇民初字第815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢喜俤的委托代理人王芬杓、被上诉人孙秀粉的委托代理人徐谧、孙君敬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年4月25日原、被告签订合同，双方约定被告孙秀粉将位于镇平县郭庄乡孙楼村的原镇平县天恒棉业有限公司所属的7.2亩多土地，转租给原告谢喜俤使用，该土地上所属厂房、变压器等所有附属物卖给原告谢喜俤所有，土地租赁期限为26年，全部费用为125万元，2014年4月26日前先付50万元，剩余75万元于2015年4月26日前全部付清。若不能按时付清余款75万元，原告谢喜俤已付的50万元作为合同违约金全部扣除，而且被告孙秀粉收回本棉花厂及所属土地使用权。被告孙秀粉须保证该土地使用权在租赁期间无纠纷，厂房等权属无争议，如因该原因造成原告谢喜俤停工、停产，被告孙秀粉须支付50万元违约金给原告谢喜俤。合同签订后当天原告谢喜俤依约向被告孙秀粉支付了50万元。同日，原、被告双方在镇平县司法局张林法律服务所办理了见证书。合同签订后，原告即在合同约定的厂区内建镇平县宏祥包装厂并生产。2014年下半年起，包装厂所在地的郭庄乡孙楼村四组村民以孙君志非法转租、售卖已租赁给原告谢喜俤的土地及厂房侵犯了当地村民的合法权益以及补偿未到位为由，多次联名到相关部门告状、信访，2015年4月25日部分群众到原告谢喜俤开办的镇平县宏祥包装厂阻止其生产。现原告谢喜俤开办的镇平县宏祥包装厂已停产。另查明，被告孙秀粉的丈夫程道贵于2005年4月份委托孙君志、被告孙秀粉在郭庄乡孙楼村四组建轧花厂，占地3648平方米，但未办理任何用地审批手续，2005年6月28日镇平县国土资源局作出了镇国土监（2005）39号土地行政处罚决定，限孙君志于15日内自行拆除，恢复土地原状，并处以罚款109440.2元。2006年10月20日被告孙秀粉注册成立了镇平县天恒棉业有限公司。该公司报经南阳市政府依法审批（宛政土（2006）30号）批准用地面积3亩。剩余占地面积2618.28平方米（3.93亩），其中基本农田2.88亩，一般农田0.64亩，居民点0.42亩。原告谢喜俤于2014年5月26日在该厂原址注册成立镇平县宏祥包装厂。原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。被告注册成立的镇平县天恒棉业有限公司，违法占地面积3.93亩，既未办理相关的土地审批手续，也未执行镇平县国土资源局的土地行政处罚决定书，将该厂转卖给原告，在本案法庭辩论结束前，被告仍未能向原审法院提供相关审批手续，该厂属违法占地，违反了法律、行政法规的强制性规定，因而该部分合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十六规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因合同部分无效，但该厂作为一个整体，不宜分割，有效部分亦无法继续履行，应予撤销，故原告要求确认原、被告签订的合同部分无效，同时撤销其有效部分，并责令被告孙秀粉返还原告已付的50万元的诉讼请求，原审法院予以支持。因合同部分无效，合同的有效部分应解除，故原告要求被告孙秀粉向支付违约金50万元的诉讼请求，原审法院不予支持。被告反诉要求原告支付剩余转让款75万元及利息并支付50万元违约金的诉请，原审法院亦不予支持。原告的诉请部分得到支持，故本案诉讼费用，由原、被告合理分担。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、第十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，原审法院判决：一、原、被告于2014年4月25日签订的合同中未办理土地审批手续的部分无效。二、撤销原、被告于2014年4月25日签订的合同中办理过土地审批手续的部分。三、限被告孙秀粉于本判决生效后十日内返还原告谢喜俤50万元。四、限原告谢喜俤于本判决生效后十日内返还被告孙秀粉所有的全部厂房及设备。五、驳回原告谢喜俤其他的诉讼请求。六、驳回被告孙秀粉（反诉原告）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，反诉费16050元减半收取8025元，原告承担6900元，被告承担14925元。上诉人上诉称：1、原判认定合同涉及部分农用地转建设用地和占用农用地3.93亩不当。2005年上诉人为了响应政府招商引资政策筹建轧花厂，规划图明确显示占用地是建设用地，且天恒棉业公司是农业深加工项目，未改变土地用途。原判认定合同无效不当。2、适用法律不当。请求撤销原判，改判买卖合同有效并继续履行。被上诉人答辩称：上诉人的厂房自2005年建厂至今一直处于违法状态，国土资源局已出具处罚决定。双方所签合同是无效合同，原判认定占用农用地正确，国土局所出具的情况说明可予证明。原判正确根据双方的上诉答辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：合同是否涉及占用农用地？原判适用法律是否适当？二审中双方未提供新证据。二审中查明事实同一审中查明事实一致。本院认为：一审中法庭调取的镇平县国土资源局的处罚决定书、现场勘测笔录和询问笔录、情况说明等证据，证明双方当事人所交易的厂房占用部分农用地。原判认定合同违反法律强制性规定导致部分无效，是适当的。原判适用法律并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长　　刘建华审判员　　李　舸审判员　　王　妮二〇一六年四月十五日书记员　　陈　斌关注微信公众号“”