（2016）黔0181民初285号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2018-07-20

案件名称

清镇市百惠有限责任公司与李明秀房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

清镇市人民法院

所属地区

清镇市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

清镇市百惠有限责任公司……,李明秀

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十六条，第二百三十二条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

贵州省清镇市人民法院民事判决书(2016)黔0181民初285号原告清镇市百惠有限责任公司……法定代表人赵永庆，该公司经理。委托代理人曾启华，贵州纵贯律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人冉孟明，贵州纵贯律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告李明秀，女，1962年5月21日生，汉族，住……委托代理人王凯，清镇市卫城镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告清镇市百惠有限责任公司（以下简称百惠公司）诉被告李明秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告百惠公司的委托代理人曾启华、冉孟明、被告李明秀及其委托代理人王凯到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告百惠公司诉称：2010年12月3日，原、被告签订《商场租赁合同》，约定原告将位于清镇市红枫湖镇建国路1号百货大楼自有产权商场三楼350平方米（原品香居三楼大厅）以每年3万元的价格出租给被告使用至2013年9月30日，同时合同约定被告每年需向原告支付3.6万元值班管理费等内容。按照双方��商场租赁合同》的约定，2013年12月30日租赁期限届满，期满后，被告继续租用上述房屋，原告接受被告缴纳的房屋租金，双方没有另行签订租赁合同。2015年12月6日，原告通过中通快递向被告邮寄《解除合同通知书》解除本案所涉《商场租赁合同》，并要求被告在收到该《解除合同通知书》后十五日内将相关场地退还给原告。被告于2015年12月7日签收原告寄出的《解除合同通知书》。被告收到《解除合同通知书》后，拒不按照原告指定的期限将租赁房屋返还给原告。2016年1月4日，原告与贵州东方西奥特金莱斯商贸城管理有限公司签订《商场租赁合同》，将位于红枫湖镇建国路1号百货大楼全部出租给贵州东方西奥特金莱斯商贸城管理有限公司，同时约定原告于2016年1月5日前将包括本案所涉房屋在内的清镇市红枫湖镇建国路1号百货大楼移交给贵州东方西奥特金莱斯商贸城管理有限公司使用，如原告逾期移交房屋应承担10000元/天的违约金。综上，原、被告的租赁关系于2015年12月7日已经解除，原告多次要求被告返还租赁房屋，被告拒不返还，给原告造成严重损失，原告遂诉请判令：1、确认原、被告就清镇市红枫湖镇建国路1号百货大楼三楼350平方米（原品香居三楼大厅）建立的不定期租赁关系于2015年12月7日已经解除；2、被告立即将位于清镇市红枫湖镇建国路1号百货大楼三楼350平方米（原品香居三楼大厅）返还给原告；3、被告向原告支付房屋使用费及值班管理费暂定3600元（实际费用按照180元/天，从2016年1月1日计算至被告向原告返还房屋之日），并向原告赔偿损失暂定5000元（实际损失以10000元/天乘以本案所涉房屋面积除以建国路1号百货大楼总面积，从2016年1月5日计算至被告向原告返还房屋之日）；4、诉讼费由被告承担。被告李明秀辩称：一、原告至今未向被告送达《解除合同通知书》，原租赁合同继续有效。2010年12月3日，原、被告签订《商场租赁合同》，期限从2010年10月16日至2013年12月30日，被告每年支付租金30000元、值班管理费36000元，同时还约定了职工工资、保险费用等。2013年6月，原告张贴商场拆迁告示，被告遂没有采购新货，努力销售库存商品。2014年2月24日，原告法定代表人严敏告知拆迁暂缓，并与被告续约三年，租金按合同约定递增百分之十并按季度交纳，但严敏一直拖延与被告签订书面合同，造成2014年1月1日至今租赁期限为不定期。被告至今只收到原告寄给“清镇市黔红贸易有限责任公司”的《解除合同通知书》，没有收到原告向被告个人出具的《解除合同通知书》，故原、被告签订的《商场租赁合同》继续有效。原告没有事先通知，给被告一个合理期限，被告尚有200多万元的商品，被告需要一段时间销售库存商品。二、原告在尚未书面通知被告解除《商场租赁合同》的情况下断电断水，属合同约定的中途中止合同的违约行为；原告在租赁合同履行期限内将租赁房屋又租给案外人，原告违约在先。原告违约，必须赔偿被告装修损失，并支付违约金10万元。三、被告在承租期间支付原告租金数百万元，原告应开具增值税发票给被告和被告的公司。四、原告要求支付房屋使用费及值班管理费3600元不符合实际情况。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告李明秀系黔红公司法定代表人。2010年12月3日，原告百惠公司（甲方）与李明秀（乙方）签订《商场租赁合同》，约定：一、租赁范围及时间，1、甲方将位于清镇红枫湖镇建国路1号百货大楼自有产权商场三楼350M2（原品香居三楼大厅）商场出租给乙方使用。由��方自主装饰、投资、经营。乙方在取得国家工商行政机关批准及有关法律法规允许范围内自主经营，甲方不得干涉。2、租赁时间：从2010年10月16日至2013年9月30日止。二、租赁费用及租赁方式，1、租金为叁（3）万元每年。2、乙方每年支付甲方值班管理费用3.60万元。三、付款方式，租金、管理费用及职工工资保险费用由乙方按季度于租金到期前十天内支付。若乙方出现拖欠费用情况，甲方有权按季租金的3‰收取滞纳金。若拖欠时间超过一月的，甲方有权收回出租商场，终止合同。四、违约责任，1、为维护甲、乙双方利益，由乙方支付（未填）万元作为保证金，若乙方中途撤除，保证金不予退还，并必须支付甲方违约金十万元。2、若因甲方原因中途中止合同，甲方必须赔偿乙方装修损失，并支付违约金十万元。中途拆迁及不可抗力因素造成合同中止除外。五、附则，1、应由甲、乙双方各自承担的各项税费按《税法》规定各自承担。2、乙方应做好防火防盗、防水等工作，配合相关部门管理做为（好）环境卫生，出租范围内的一切安全责任，由乙方自行承担。3、本合同一式四份，双方各执两份。合同签章处甲方为百惠公司印章和时任法定代表人严敏签字，乙方为李明秀签字。2015年11月30日，百惠公司向李明秀出具《通知》，载明：租赁户李明秀，我公司清镇市百货大楼系属清镇市三角花园棚户区改造项目的红线范围内（清发改计划[2014]73号）根据市有关文件精神，需要征收该大楼，且你与我公司签订的《门面租赁合同》约定的租赁时间已过期，请你提前作好搬迁工作，于2015年12月31日交房给我公司。李明秀在该《通知》上签字确认收到。2016年1月4日，百惠公司（甲方）与贵州东方西奥特金莱斯商贸城管理有限公司（乙方，以下简称东方公司）签订《商场租赁合同》，约定甲方将位于清镇红枫湖镇建国路1号百货大楼自有产权商场全部出租给乙方使用，期限从2016年1月5日至2018年1月4日；甲方应当在2016年1月5日前将合同约定的租赁房屋移交给乙方使用，如甲方逾期每逾期一天应当向乙方支付10000元违约金，同时租期顺延等内容，合同签章处甲方为百惠公司印章，乙方为东方公司印章。本案审理中，百惠公司向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结李明秀银行存款8600元或其他等值财产。2016年3月8日，本院（2016）黔0181民初285号民事裁定书裁定冻结李明秀的银行存款8600元，期间从2016年3月8日至2017年3月7日。上述事实，有原、被告的陈述、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证、百惠公司与李明秀签订的商场租赁合同、通知、百惠公司与东��公司签订的商场租赁合同等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，本院予以认定。本院认为，百惠公司与李明秀签订《商场租赁合同》，就百惠公司名下清镇红枫湖镇建国路1号百货大楼自有产权商场三楼350M2（原品香居三楼大厅）商场出租给李明秀使用，租期从2010年10月16日至2013年9月30日止。租期满后，李明秀继续使用该门面至今，但双方未订立新的书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”之规定，百惠公司与李明秀之间的租赁关系应视为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条��当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人”规定，百惠公司于2015年11月30日向李明秀出具《通知》，告知李明秀于2015年12月31日交回租赁房屋，本院认为，百惠公司自发出上述《通知》至起诉之日，应视为百惠公司已在合理期限之前通知李明秀解除合同，因此，对百惠公司诉请确认解除双方就清镇红枫湖镇建国路1号百货大楼商场三楼350M2（原品香居三楼大厅）建立的不定期租赁关系及返还租赁房屋的主张，本院予以支持。百惠公司诉请不定期租赁关系于2015年12月7日解除，根据法律规定，出租人主张解除不定期租赁合同的，应当在合理期限之前通知承租人，百惠公司向李明秀发出的《通知》要求李明秀于2015年12月31日交回租赁房��，后诉至本院要求解除不定期租赁合同，故本院认为双方不定期租赁关系于百惠公司起诉之日即2016年2月3日解除。百惠公司诉请李明秀返还清镇红枫湖镇建国路1号百货大楼商场三楼350M2（原品香居三楼大厅），双方不定期租赁合同关系已解除，李明秀即负有腾空房屋并返还的义务，故对该主张，本院予以支持。关于百惠公司诉请李明秀按180元/天标准，支付从2016年1月1日至返还房屋之日期间的房屋使用费及值班管理费的主张，现查明，李明秀自2016年1月1日起就未向百惠公司支付租金或相应费用，故对百惠公司的该项主张予以支持。关于支付标准，参照百惠公司与李明秀签订的《商场租赁合同》对租赁费用约定标准，即租金每年30000元、值班管理费每年36000元，百惠公司主张按180元/天符合法律规定，亦不超出约定标准[（30000+36000）元÷12月÷30=183.33元]，故本院予以支持。关于百惠公司诉请李明秀按10000元/天标准，赔偿从2016年1月5日至返还房屋期间的损失的主张，本院认为，百惠公司在尚未收回租赁房屋的情况下与案外人东方公司签订租赁合同，将案涉房屋租赁给他人存在过错，该损失系间接、且非必然产生损失，故对该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、原告清镇市百惠有限责任公司与被告李明秀之间的不定期租赁关系于2016年2月3日解除；二、被告李明秀于本判决生效之日起十五日内将清镇市红枫湖镇建国路1号百货大楼三楼350平方米（原品香居三楼大厅）房屋返还原告清镇市百惠有限责任公司，并按180元/天标准支付原告清镇市百惠有限责任公司2016年1月1日至房屋实际返还之日期间的房屋使用费及值班管理费；三、驳回原告清镇市百惠有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元、诉讼保全费106元，共计156元，由被告李明秀负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审　判　长　　程　丹人民陪审员　　杨光华人民陪审员　　桑德志二〇一六年四月十五日书　记　员　　兰　茜搜索“”