（2016）川13民终307号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-10-13

案件名称

杨含碧、伍慧与南充市军队离退休干部休养所房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

四川省南充市中级人民法院

所属地区

四川省南充市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨含碧,伍慧,南充市军队离退休干部休养所

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终307号上诉人（原审被告）杨含碧，女，生于1973年11月8日，汉族，住四川省南充市高坪区。委托代理人廖小花，四川辽原律师事务所律师。上诉人（原审被告）伍慧，女，生于1979年12月13日，汉族，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审原告）南充市军队离退休干部休养所，住所地四川省南充市顺庆区延安巷263号。法定代表人金涛，所长。委托代理人胥文，四川泰宇律师事务所律师。上诉人杨含碧、伍慧因与被上诉人南充市军队离退休干部休养所（以下简称军干所）房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第4693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：军干所与杨含碧于2014年2月14日签订《房屋租赁合同》，约定将军干所位于南充市顺庆区延安路45XX号1X幢1X层国有房产中55A号门面房一间租赁给杨含碧使用，租赁期限一年，即2014年2月27日至2015年2月26日止，年租金为32000元；双方约定合同期内不得转租，擅自转租按租金总额的3%支付违约金；合同期满应返还房屋及附属设施；未经出租人同意不得对房屋进行装饰、装修。2014年7月3日，杨含碧与伍慧签订《门面转让合同》，合同以杨含碧为甲方、伍慧为乙方、以（房东）为丙方，约定转让租期从合同生效之日起至2015年2月26日止，若乙方需续租，须提前3个月通知丙方，重新签订租赁合同，同时约定甲方保证丙方到场签字，双方未对转让价款作约定，该转让协议亦无丙方（房东）签字或盖章。2015年1月16日，军干所向杨含碧、伍慧发出书面《通知》，告知杨含碧、伍慧合同到期后军干所要收回门面，不再对外出租。2015年7月30日，军干所委托四川泰宇律师事务所向杨含碧、伍慧发出了《律师函》，要求杨含碧、伍慧腾退房屋，支付逾期腾房占用使用费等。截止本案开庭时，杨含碧、伍慧仍未将房屋返还于军干所。军干所诉称：2014年2月14日，本所与杨含碧签订房屋租赁合同，将位于南充市顺庆区延安路临街55A号门面租赁给杨含碧使用，租赁期限为一年。自2014年2月27日至2015年2月26日止，年租金为32000元。杨含碧在合同租赁期间内违反合同约定，擅自转租于伍慧。合同到期前后，军干所多次以不同方式告知杨含碧、伍慧按合同约定腾退房屋，支付逾期腾房占有使用费等费用，但杨含碧却置之不理。请求依法判令杨含碧、伍慧返还非法占用的房屋，支付非法占用房屋期间所产生的费用（逾期腾房占有使用费、水、电费）等，支付违约金并承担案件诉讼费。杨含碧辩称，原合同已到期，本人与军干所的合同权利义务已终止；军干所同意将房屋在原合同期限内转租给伍慧，并非本人擅自转租。因讼争的房屋一直由伍慧占有使用，本人不应承担任何责任。伍慧辩称，军干所与杨含碧已协商同意续租，擅自转租不成立；军干所与本人没有合同关系，本人不是本案的适格被告，只能以第三人身份参加诉讼；本人投入了大量资金，也支付了租赁费。请求法院驳回军干所的诉讼请求，并赔偿损失（包括应诉所产生的车费、代理费损失）。原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”军干所与杨含碧签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务，现租赁期间届满，伍慧即应按合同约定和法律规定返还租赁物，故军干所请求伍慧返还房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。杨含碧抗辩租赁物在经过军干所同意的情况下转租伍慧，其与伍慧签订的转租协议虽无出租人即军干所签名或盖章，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定，军干所起诉时已明确杨含碧租赁的房屋已转租于伍慧，而杨含碧提供的转租协议签订时间是2014年7月3日，租期与原租赁合同一致，均为2015年2月26日止，推定军干所知道或应当知道杨含碧转租的事实，且六个月内未提出异议，故杨含碧与伍慧的转租协议有效，杨含碧的抗辩主张成立。但伍慧作为涉诉房屋的次承租人，是转租合同的相对方，是争议房屋的实际占有人，现转租合同约定的租赁期已届满，在未与军干所签订续租合同的情况下，其应当退腾房屋。对于军干所主张的请求杨含碧、伍慧赔偿租赁期届满后占有房屋期间给其造成的租金损失及违约金问题。军干所已在租赁期间届满前向包括杨含碧、伍慧等在内的众多经营户发出了“合同到期后收回门面，不再对外出租”的通知，现租赁期间已届满，当事人之间再未续签租赁合同，也未支付任何费用，伍慧拒不退腾房屋返还军干所，其继续占用租赁物期间的租金损失应予赔偿。根据合同相对性原则，杨含碧是租赁合同相对人，应赔偿租赁物占用期间的租金损失。按军干所与杨含碧合同约定，年租金32000元，折算为日租金87.7元，杨含碧应向军干所按87.7元/日的标准支付逾期腾房占有租赁物的损失。对于军干所要求杨含碧支付违约金问题，因双方未就逾期退腾房屋应支付违约金进行约定，杨含碧与伍慧的转租行为已为军干所默认，故对军干所要求杨含碧支付违约金的诉讼请求不予支持。军干所主张的水、电等其他费用，因未向法院提供证据，不予支持。对于伍慧提出的装修费用等损失，可以向合同相对方杨含碧另案主张，因伍慧是租赁期满后涉案房屋的实际占有人，杨含碧在向军干所履行赔偿义务后，亦可向次承租人伍慧追偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及上引法条和司法解释之规定，判决：一、伍慧于判决生效之日起十日内将租赁的位于南充市顺庆区延安路45XX号1X幢1X层的门面房腾退给原告南充市军队离退休干部休养所；二、杨含碧从2015年2月27日起至实际腾退房屋之日止按87.7元/日的标准向南充市军队离退休干部休养所支付逾期返还租赁物的损失。三、驳回南充市军队离退休干部休养所的其他诉讼请求。如未按本判决书确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由杨含碧承担。宣判后，杨含碧、伍慧均不服，向本院提起上诉。上诉人杨含碧上诉请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人军干所对杨含碧的诉讼请求，并负担一、二审案件受理费。一、原审法院适用法律不当，判决超出当事人的诉讼请求，且未释明，损害了上诉人杨含碧的合法权利。1、一审军干所的诉讼请求所指的对象均为“被告”，并未明确具体哪个被告，且诉讼请求第二项表述为“判决被告支付因非法占有原告房屋期间所产生的费用等”以此表述，结合本案非法占用房屋的人是伍慧，由此可以确定一审军干所的诉讼请求是要请求伍慧搬离租赁房屋，并支付费用，而不应理解为请求杨含碧支付费用，但一审却判决杨含碧支付费用。2、军干所对杨含碧将门面转租给伍慧事实已经认可，因本案军干所同意杨含碧在原合同期限内转租，且杨含碧与伍慧的转让合同期限也在原合同期限内，故原租赁合同到期后，杨含碧与军干所的租赁关系也终止。伍慧在租赁合同到期后，不腾退房屋的行为应由伍慧自行承担。杨含碧在本案不应承担支付房屋占用费的责任。3、本案即使存在合同的相对性，也应当类推适用第三人代为履行的规定，首先由次承租人伍慧履行，伍慧履行不能时，再由承租人杨含碧履行。上诉人伍慧上诉请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人军干所的全部诉讼请求，并由被上诉人负担一、二审案件受理费。主要事实与理由：被上诉人同意将涉案门面租赁给上诉人伍慧，上诉人伍慧才进行的装修进货。上诉人伍慧仅租赁半年便告知门面不租赁，被上诉人军干所应当赔偿装修费用。赔偿装修费用后，上诉人伍慧方应腾退门面房屋给被上诉人军干所。本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：关于原审法院是否超诉讼请求判决的问题。被上诉人军干所作为原审原告起诉时，起诉状载明被告为杨含碧和伍慧，且军干所在法庭审理过程中也陈述其请求支付房屋占用费的被告为杨含碧，故原审法院判决杨含碧支付房屋占用费，没有超出原审原告的诉讼请求。关于杨含碧是否应当支付租赁房屋租赁期限届满后至实际腾退期间的费用问题。杨含碧将租赁房屋转租给伍慧经营，但与伍慧建立租赁合同关系的相对方系杨含碧，并不是军干所，军干所是与杨含碧建立的租赁合同关系，故军干所租赁合同的相对方仍然是杨含碧。伍慧在租赁期限届满后，拒绝向军干所腾退房屋，也未向军干所支付其占用期间的房屋使用费用，致使军干所应收取的房屋收益未实现，从而经济受到损失，因杨含碧系军干所租赁合同的相对方，按照合同约定负有向军干所交付房屋、支付房屋使用费的义务，故原审法院判决杨含碧向军干所支付逾期返还房屋的损失正确，依法应予维持。因军干所同意杨含碧将租赁房屋转租给伍慧，杨含碧与伍慧就租赁房屋所签订的转租合同合法有效，伍慧在杨含碧与军干所租赁合同期限内占用租赁房屋系合法使用，但伍慧在租赁合同期限届满后，无法律依据继续占用租赁房屋，系无权使用房屋，原审判决伍慧向军干所腾退房屋正确，依法应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共国和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决上、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨含碧、伍慧负担。本判决为终审判决。审判长　　朱苏川审判员　　唐晓兰审判员　　石　炜二〇一六年四月十五日书记员　　赖姝伶 来自