（2015）嘉海民初字第4388号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-25
案件名称
肖蕴与海宁上元皮革有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
海宁市人民法院
所属地区
海宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖某,海宁某某皮革有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉海民初字第4388号原告：肖某。委托代理人：何某、徐某。被告：海宁某某皮革有限责任公司。法定代表人：许某，执行董事。委托代理人：吴某、祁某。原告肖某诉被告海宁某某皮革有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理。依法由审判员姚建明适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖某及其委托代理人何某、徐某，被告委托代理人吴某、祁某到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请一个月的和解期。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月6日，原告至浙江某地房产有限公司下设的位于某某东路17号的某某蝶院营销中心看房，选中了19幢2单元XXX室的在建商品房一套，当时销售人员称原告看中的房屋系被告的员工房，依促销政策可享受三项优惠，即领导特批减200元／平方米，8月23日下单享受减800元／平方米，9月15日至30日首付50%房款减200元／平方米。原告问销售人员员工房与其他房屋的区别，得到的答复是没有多大差别，只是协议要和被告签订，房款也要通过被告支付。考虑到地段、楼层以及户型等原告比较喜欢，且经过商谈销售人员称可以帮原告争取到三项优惠，于是当天原告就支付100000元购房保证金。2013年9月27日，支付100000元，并又选编号为19-20地下储藏室一间。2013年11月28日，原告与被告签订购房协议及补充协议各一份，约定原告按最终10690元／平方米的单价从被告处购买在建房屋某某蝶院19幢2单元XXX室的房屋一套及编号为19—20地下储藏室一间，房屋总价为1254899元，地下储藏室总价为41472元。次日原告按协议支付首付款余款426167元及储藏室首付款20000元。按协议约定，被告应当在2015年12月31日前，取得土地使用权证书或土地使用权证明或房屋所有权证，将房屋交付给原告使用。基于交房在即，原告关注所购房屋的相关进展情况，竟意外发现自己所购买的商品房土地用途居然是拆迁安置用地！而且被告所出售的该房屋根本就没有商品房预售许可证。原告认为，被告将在建房屋予以出售时存在故意隐瞒该房屋未取得商品房预售许可证明的事实，以及故意隐瞒涉案房屋土地用途为拆迁安置用地，政府有令在先所建住宅不得对外销售的事实。而事实上，原告就是怕拆迁安置房质量不好，所以放弃了自己老房子的拆迁选房的机会，选择了货币补偿用于购买被告的商品房，万万没有想到，原告所买的商品房竟然也是个安置房！所以，原告认为，被告在向原告销售房屋时故意隐瞒了重要事实，存在欺诈行为，使原告在买房付款签约时违背了真实意思，原告作为受害方依法有权请求撤销原、被告之间签订的购房协议及补充协议，同时，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告可以要求被告退还已收取的购房款646167元及其利息，并赔偿原告646167元。综上，为维护原告的合法权益，提出如下诉讼请求：一、确认原、被告签订的购房协议及补充协议无效；二、判令被告退还原告已付购房款646167元及该款自2013年11月29日起至实际退清之日止按银行同期同类贷款基准利率计算的利息，并赔偿原告646167元；三、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告负担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：请求依法撤销原、被告之间签订的购房协议及补充协议。被告辩称：本案案由应为房屋买卖合同纠纷；原告要求撤销合同诉请无法律和事实依据。综上，要求法院驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的主张向法庭提供如下证据：1、购房协议及其附件八补充协议内容各一份。证明：原、被告之间签订了购房协议，并对双方权利义务作了约定。2、收据四份及便笺二份。证明：原告分四次共支付购房款646167元之事实。3、某某蝶院现场照片二张。证明：涉案房产与普通商品房如出一辙的事实。4、国有建设用地使用权出让合同一份。证明：被告故意隐瞒涉案地块为拆迁安置房用地，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售之事实。5、保全担保费发票一份。证明：原告因申请财产保全而支付的诉讼保全责任保险费4200元之事实。6、信封及空气能源热水器优惠券、名片各一份。证明：被告依托某地房产营销中心对外销售，并宣称开发商为某地房产之事实。7、房屋货币补偿协议书一份。证明：原告本身就有获得拆迁安置房的机会，但为了购买商品房才选择货币安置，如告知安置房用地的事实，原告不会与被告签约。8、建设用地批准书及建筑工程施工许可证各一份。证明：建设项目名称为安置用房；施工许可证批准时间为2013年9月13日，说明被告在开工前就已经销售房产。9、海宁市企业投资项目备案通知书一份。证明：被告故意隐瞒所售房屋地块为拆迁安置用地，只能进行安置房建设，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售的事实。被告对原告提供的证据2中的二页便笺因无被告方签字或盖章，其真实性不予认可；对名片及信封真实性有异议，对优惠券上的某地房产公章原告如何盖到不清楚；对证据7与本案无关；对其余证据的真实性均无异议。本院认证如下：证据3现场照片原告方明确系事后拍摄，买房时根本不知道，故该证据缺乏证明力，不予认定；二页便笺及名片、信封、优惠券缺乏证明力，不予认定；证据7与本案缺乏关联性，不予认定；对其余证据的真实性被告并无异议，本院予以认定。被告为证明自己的主张向法庭提供如下证据：1、货币补偿协议一份。证明：涉案房产用地实际是被告所有的坐落于赵家漾路的房屋因拆迁而部分采用产权调换的土地，即实行政府拆迁调换土地，并通过法定形式办理土地出让手续。2、内部员工房购房定单一份。证明：原告明知涉案房产不是商品房预售，而是二手房转让。3、某某蝶院内部员工房置业付款计划书一份。证明：被告明确告知原告系二手房转让。4、房屋所有权证、国有土地使用证、契证（复印件））各一份。证明：涉案房产于2016年1月20日办理所有权初始登记、于2016年1月25日办理国有土地使用权初始登记，且权属证上未附加任何限制条款，明确土地性质为出让、用途为住宅用地。5、建设用地批准书、建设工程规划核实确认书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份。证明：涉案房产通过审批，不存在违法行为。6、海宁市经营性项目建设用地土地复核验收通知书一份（复印件）。证明：涉案房产用地通过海宁市国土资源局验收。7、某某蝶院21幢1单元某室的所有权初始登记证、土地使用权初始登记证、被告与案外人徐清松和陈莲签订的房产买卖契约、过户后案外人徐清松和陈莲名下的契证、缴税的税收缴款书、门牌证、房产证、土地使用权证（均系复印件）各一份。证明：案外人徐清松和陈莲购买的房产与本案涉案房产性质相同，因此本案涉案房产能够办理转移登记，并没有任何限制。原告对证据1中补充协议部分无盖章，不予确认；对证据2上原告签名系复写的，其真实性有异议；对证据6系复印件，由法庭核实后确认；对证据7关联性有异议，因为本案争议焦点不是能否办理转移登记，而是被告是否明确告知房屋性质；对其余证据真实性无异议。本院认证如下：证据1中补充协议部分无签字或盖章确认，不予认定；对证据2因原告明确不同意笔迹鉴定，予以认定；对证据6系办理房产证的前置条件，现涉案房产证已办理，印证了证据6的真实性，予以认定；证据7缺乏关联性，不予认定；对其余证据，原告无异议，予以认定。根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：2009年11月16日，海宁市某某与建设投资开发有限公司与被告签订房屋拆迁货币补偿协议一份。协议约定：被告依法占有的土地，土地使用权证号海国用（1999）第XX1、XX2用途商住、工业，扣除按规定方法计算的土地面积后应单独补偿的土地面积48697.88平方米。2012年4月27日，海宁市国土资源局与被告签订国有建设用地使用权出让合同一份。约定：出让宗地面积为15202平方米；出让宗地坐落于市区××路北侧、××路西侧；出让宗地用途为商业、住宅用地（商业建筑面积占总建筑面积比例不大于5%）；建设用地使用权出让年期分别为商业用地40年、住宅用地70年，以出让人向受让实际交付宗地之日起算；建设用地使用权出让价款为62850000元；受让人同意在2012年5月28日前支付50%的土地挂牌成交价款，并在2012年6月26日前全部付清；该地块为拆迁安置房用地，受让人必须进行安置房建设，不得进行商品房开发，建成后不得对外销售；受让人按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，应依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。2012年6月26日，海宁市国土资源局颁发了海宁市（2012）海土字第XX1号建设用地批准书，该批准书载明，建设项目名称：某某东路北侧安置用房；土地所有权性质为国有；土地取得方式为挂牌；土地用途为商住；土地坐落为市区某某东路、某某路西侧等。2013年5月9日，海宁市发展和改革局对涉案投资项目予以备案。2013年8月21日，海宁市住房和城乡规划建设局颁发建字第XXXXX1号建设工程规划许可证。2013年9月13日，海宁市住房和城乡规划建设局颁发海建施第XXX号建筑工程施工许可证。2013年9月6日，原、被告之间签订购房定单一份。约定：物业为某某蝶院19幢2单元XX室；认购的物业内部公开价11990元／平方米；本房源属二手房转让形式出售，由于转让所产生的相关税费由被告负担。2013年9月27日原告方确认定单房屋单价11990元／平方米，总价1404629元，付款方式首付50%优惠200元／平方米，员工优惠300元／平方米、特惠价800元／平方米，实际成交房屋单价10690元／平方米，暂测建筑面积117.15平方米，总价1252334元。原告分别于2013年9月6日、27日、11月29日分三次共计向被告支付了646167元。2013年11月28日，原、被告在某某蝶院营销中心签订购房协议及附件八补充协议一份。约定：项目建设依据为出让人以出让方式取得位于海宁市区某某路西侧、某某路北侧编号为410-XXX-0031的地块的建设用地使用权，该建设用地使用权来源的批准文件或合同是海国用（2013）第XXX号，总土地面积为15202平方米；出让人经批准，在上述地块上建设房屋，建设项目名称暂定名某某蝶院；建设工程规划许可证号为建字第XXXXX，施工许可证号为海建施XXXXXX第XXX号；房屋销售的依据为受让人购买的房屋为海宁市某某皮革有限责任公司所有，目前该房屋正处于建设过程中，双方同意按二级市场转让方式转让，转让相关手续按本协议所约定的交房条件成熟时按二级市场相关规定办理；受让所购房屋基本情况为19幢2单元XXX室，建筑面积共为117.39平方米，该房屋土地使用权年限自2012年7月4日至2082年7月3日；计价方式与价款为按建筑面积计算，每平方米单价10690元，总价款1254899元；受让人应在签订本协议之日支付首付款626167元，剩余房款628732元于出让人交房前30日（以被告书面通知时间为准）付清；产权登记约定为出让人按约定将物业交付给受让人使用后，应在交付手续完成后六个月内协助受让人办理房屋产权转移登记手续；本房屋属二手房转让形式出售，受让人承担按照商品房一手交易所产生的税费；受让人同时向出让人购买附属地下储藏室编号19—20号，价款41472元，付款方式定金20000元，余款于出让人交房前30日付清；附件八补充协议中约定在出让人与受让人办理产权转移登记时，依照二手市场交易之手续规定，出让人与受让人有可能需另行签订房产买卖契约（办理产权转移登记用），该房产买卖契约与购房协议及补充协议不一致的，以购房协议及补充协议为准。2015年11月10日，海宁市住宅和城乡规划建设局颁发了建设工程规划核实确认书；海宁市国土资源局对位于市区某某东路北侧、某某路西侧（某某蝶院）项目建设用地进行复核验收，认为实际使用的土地位置、土地面积、土地用途与批准文件一致，验收合格，并于2015年11月26日下发海土经复验（2015）XX号海宁市经营性项目建设用地土地复核验收通知书。2016年1月20日，被告取得涉案房产所有权初始登记证（海宁房权证海房字第××号）。2016年1月25日，被告取得涉案房产土地使用权初始登记证。2016年1月4日，原告因本案诉讼为申请财产保全而向中国平安财产保险股份有限公司浙江分公司投保诉讼保全责任保险，并支付了保险费4200元。另查明：原告并非被告员工，也非属安置对象。本案双方当事人主要争议焦点：原、被告之间签订的《购房协议》及附件是否违反了诚实信用原则？双方缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由？原告认为，商品房品质高于拆迁安置房，被告故意隐瞒涉案房产系拆迁安置房的事实，构成交易欺诈；被告认为，交易过程中不存在欺诈行为，对涉案房产的情况已全面告知，未构成合同欺诈，不符合合同可撤销的法定条件。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解订立、在订立合同时显失公平及一方以欺诈或胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销等三种情形可撤销，对原告方未主张的情形不予评判，本院仅对合同欺诈作如下评判。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”之规定，构成合同欺诈要件为：欺诈方具有欺诈的故意；欺诈方实施了欺诈行为；相对人因欺诈陷入错误；受欺诈人因错误而作出了意思表示。本案中，原告明确交易对象为被告而非房产开发公司，购房协议中也明确了涉案房产土地使用权在被告名下，交易房产正在建设中，并按二手房形式转让，且被告对并非其员工的原告仍给予同等的价格优惠，从一般人的认知来说，原告应当明知对所要交易的房产有别于房产开发商手中的商品房；本案涉案房产的土地使用权性质为出让、用途为住宅，该房产权属登记证上也未设置任何权利限制的附记，产权完整，不存在法律上或事实上不能履行协议的情形，原告方的合同目的也能够实现；商品房与安置房（或自建房）并非是划分房产品质、等级的一个标准，从目前查明的事实看，原告并未受到损害。综上，原告主张合同欺诈缺乏事实与法律依据不能成立。本院认为：原、被告双方签订的协议名称为购房协议，协议内容中也明确合同标的为二手房，按二手房转让方式转让，符合房屋买卖合同特征，本案案由应定为房屋买卖合同纠纷，原、被告之间的法律关系不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整；原、被告之间签订的购房协议及其附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，虽然签约时被告未依法取得涉案房产的权属证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，应确认上述协议合法有效，现被告已取得涉案房产权属证书，原、被告双方当事人应依约全面履行各自的义务。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告肖某全部诉讼请求。本案案件受理费16432元，减半收取8216元，财产保全申请费5000元，合计诉讼费13216元，由原告肖某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 姚建明二〇一六年四月十五日书记员 郑芳华附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”