（2016）闽0503民初1260号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-09-01
案件名称
粘少杰、施美珍与泉州东海开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市丰泽区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
粘少杰,施美珍,泉州东海开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初1260号原告粘少杰，男，1980年6月6日出生，满族，住福建省泉州市鲤城区。原告施美珍，女，1987年5月2日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。两原告共同委托代理人杨懿，北京中银（泉州）律师事务所律师。被告泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。法定代表人姚志胜，该公司董事长。委托代理人汪卫东、吴龙辉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。原告粘少杰、施美珍与被告泉州东海开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由代理审判员刘圣楠适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年5月11日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买XX室，总成交价为372978元，土地使用年限自1993年7月28日至2063年7月27日。合同约定被告应于2015年12月30日前交付商品房，管道燃气等设施应达到设计要求，合同附件三室内设备标准也约定每户燃气管道应安装到位。合同履行过程中，被告违约未能依约交付商品房而要求业主签订补充协议，诉争商品房没有配备燃气管道到户，根据合同第十三条违约责任的约定，被告应该赔偿原告装饰、设备不足部分差价，即因被告违约而选择最接近燃气的煤气（液化气）替代使用，则根据市场价每罐至少100元以上，每月燃气使用费平均按照40-50元计算，原告每月因差价产生损失为50元以上，按照每月50元计算，从2015年至2063年房屋使用期限48年，原告的直接损失为28800元。另，合同中关于物业费每平方米每月2.5元的收费超过泉州市物价局和泉州市住房和城乡建设局印发泉价（2011）126号文件中关于物业服务费最高标准为每平方米每月1.9元，根据合同法第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，请求判令1、被告承担合同违约责任，赔偿原告损失28800元；2、确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》中附件四前期物业服务合同中第七条物业服务费的收费标准中按照高层住宅每平方米每月2.5元收费的条款无效。被告辩称，一、被告方确实构成违约，造成这一事实是由于被告工作人员工作失误使用错误的合同范本，导致某号楼所在公寓所签合同包含配备燃气管道条款，引起对合同条款的重大误解，对该误解被告已经做了统一的处理，并愿意承担3000元的补偿，该3000元的补偿已充分体现了被告的诚意。不管是双方合同的附件，还是规划部门审批的相应的建设工程许可证都没有涉及到燃气管道。而且原告也明知涉诉房产并没有设计厨房，故不存在配备燃气管道之说。二、原告主张的28800元赔偿请求无相关证据支持，原告未能提供其使用液化气、液化气与燃气的差价、每月使用液化气数量等相关证据，其主张的28800元的高价赔偿已远远超出了被告在订立合同时所能预见的因违反合同可能造成的损失，且这些损失并未实际发生，按其不合理的计算方法，被告将受重大损失。三、被告已采取诚意态度解决问题，对因工作人员失误而导致住户产生的误解，进行了合同条款变更并补偿业主3000元物业抵用券等措施，得到大多数业主的理解和支持。四、泉价（2011）126号文件已经废止，原告依据废止文件提出的诉讼请求应予以驳回，合同无效的前提是合同违反法律和行政法规的强制性规定，泉价（2011）126号文件已于2015年6月27日被废止，被废止的文件已经不产生任何作用。合同实际履行期自2015年12月28日之后开始，在泉价（2011）126号文件有效期内合同未实际履行。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明，2014年5月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区某室，建筑面积为42.89平方米，总房价款为372978元；合同第八条约定出卖人应于2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施需达到设计要求条件；第十三条约定出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人整修或更换至符合合同约定的装饰、设备标准或赔偿装饰、设备标准不足部分的差价；合同附件三“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”条款第16项约定：“燃气管道：每户燃气管道安装到位……”；合同附件四“前期物业服务合同”条款第七条约定，物业服务费按建筑面积计算，诉争房屋为2.5元／元·平方米。本案审理过程中，原、被告一致确认双方尚未办理诉争商品房的交接手续，被告确认未依合同约定将燃气管道安装到户，同意赔偿原告3000元。另查明，《泉州市物价局泉州市住房和城乡建设局关于印发泉州市区住宅物业服务收费指导标准等的通知》（泉价（2011）126号）规定，带电梯住宅的五级收费标准为1.55-1.9元；2015年12月18日印发的《泉州市物价局关于废止物业服务收费等有关文件的通知》（泉价（2015）147号）规定，自2015年6月27日起自行废止《泉州市物价局泉州市住房和城乡建设局关于印发泉州市区住宅物业服务收费指导标准等的通知》。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同条款对双方均具有约束力。根据合同约定，被告负有将燃气管道安装到户的义务，现被告未履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。又根据合同第十三条“违约责任”条款的约定，如被告交付的设备未能达到约定标准，原告有权要求被告整修、更换符合标准的设备或赔偿差价。但本案原告并未要求被告承担上述违约责任，而是主张被告因未为其安装燃气管道，其只能以液化气替代导致其今后48年可能造成的经济损失。原告认为由于无法使用天然气每月将损失50元，为此主张48年的经济损失共计28800元；因诉争商品房尚未交付，原告主张的经济损失属于预期损失，其主张的数额显属个人单方的估算数额。原告是否因被告的违约行为实际造成损失，具体损失数额为多少，原告并未提供相应的证据证实，且明确表示不就其损失向本院申请评估，故原告对此负有举证不能的法律后果，对其诉求理应驳回。鉴于被告因其违约行为而自愿支付原告3000元作为补偿，属其对自己权利的处分，本院予以照准。关于合同附件四“前期物业服务合同”就物业服务费的约定，泉价（2011）126号文件系由泉州市物价局与泉州市住房和城乡建设局共同制定的规范性文件，该份文件已经于2015年6月27日废止，故原告主张诉争条款加重其责任，于法无据，对其主张诉争条款无效的请求，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告粘少杰、施美珍3000元；二、驳回原告粘少杰、施美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费520元，减半收取260元，由原告粘少杰、施美珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员 刘圣楠二〇一六年四月十五日书 记 员 沈唯敏附本案引用的主要法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”