（2016）赣08民终384号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-11
案件名称
江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司与林琼物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司,林琼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣08民终384号上诉人（原审原告）：江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司，住所地吉安市吉州区大桥西路8号。法定代表人：刘国金，该公司总经理。委托代理人：黄平，江西向群律师事务所律师。委托代理人：刘婷，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林琼。上诉人江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司因与被上诉人林琼物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2014）吉民二初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年2月16日，原告与被告所在小区的开发商江西国投庐陵房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，合同约定，原告为被告所在小区提供物业管理服务，自2005年1月1日至2011年12月31日。合同签订后，原告为被告小区提供物业管理服务。2006年6月24日，原告与被告林琼签订《入住协议》，该协议约定了有关的物业管理服务事宜，其中，物业服务费的收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取。之后，被告所在小区成立星港澳园业主委员会，2010年12月15日，原告与星港澳园业主委员会签订《协议》，该协议约定，双方于2010年6月2日签订的退场协议到期后，江西名家物业公司未能如期进驻该小区，鉴于小区物业管理的实际情况，原告继续留驻该小区一年，自2010年12月1日至2011年11月30日。被告以房屋存在漏水问题及小区环境脏、乱、差等为由未交纳2008年1月1日至2011年11月30日的物业管理服务费。原审法院认为：原告与被告签订的《入住协议》系双方真实的意思表示，合同合法有效。原告为被告所在小区提供物业管理服务，被告应向原告缴纳物业管理服务费。关于被告提出的基于物业服务合同的先履行抗辩权，因原告已履行其物业服务义务，所以不予支持被告关于先履行抗辩权的答辩。关于被告辩称房屋存在漏水问题，系被告与开发商之间的另一法律纠纷，被告可另行主张。关于被告辩称小区环境不佳、车辆乱停乱放等问题，该系列问题系原告未妥善履行物业管理的义务，故酌定核减30%的物业管理费。因原告未提供证据证明2011年12月1日起至2012年9月30日为被告所在小区提供了物业服务，且被告对此亦不认可，对该期间的物业管理服务费的诉请不予支持。被告应向原告缴纳物业管理服务费1957.1元。原告主张的滞纳金没有依据，不予支持。据此依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告林琼支付原告江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司2008年1月1日始至2011年11月30日止的物业管理费1957.1元，限判决生效后七日内付清；二、驳回原告江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告负担10元，被告林琼负担15元。上诉人江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院以“原告未提供证据证明2011年12月1日起至2012年9月30日为被告提供了物业服务”为由，对上诉人主张的关于2011年12月1日至2012年9月30日期间的物业管理服务费及滞纳金的诉讼请求不予支持，这一判决内容与本案事实以及一审法院之前的判决相悖。根据一审法院之前做出的（2013）吉民二初字第188号等一批生效民事判决书中“自2005年2月开始，原告为被告小区提供物业管理服务至2012年9月30日，虽在2011年12月1日至2012年9月30日原、被告双方并未采用书面形式订立合同，但原告一方已经履行主要义务，被告所在小区也接受，视为已经构成事实物业服务关系”的判决内容，原审法院已经认定上诉人与被上诉人之间形成事实物业服务关系，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对于法院生效裁判确定的事实，当事人无需再进行举证证明。结合本案，上诉人根本无需举证证明2011年12月1日起至2012年9月30日期间为被上诉人提供了物业服务，何况，上诉人也确实是因为被小区居民拖欠了100余万元物业费，而不得不在2012年9月30日终止物业服务的，对此所在小区、房管局及街道办都非常清楚。一审法院判决内容明显与其之前做出的（2013）吉民二初字第188号等生效民事判决书中确定的事实前后矛盾。2、一审法院称上诉人主张的滞纳金没有依据明显错误。上诉人与被上诉人之间的《物业管理委托合同》中明确约定了逾期交物业费需缴纳滞纳金，根据合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被上诉人应当向上诉人支付滞纳金。同时，一审法院以上诉人未妥善履行物业管理义务为由酌定核减30%的物业管理费用也不合理，小区环境不佳、车辆乱停放等问题系个别业主素质差导致，不能完全归因于上诉人。综上，请求：在一审判决的基础上增加判决被上诉人应当向上诉人支付自2011年12月1日至2012年9月30日的物业管理费1363.9元并支付滞纳金1710元。被上诉人林琼答辩称：物业公司在为我们小区提供物业服务期间，小区的物业管理混乱，相关媒体对此也进行了多次报道。上诉人是被小区业主驱逐出去的，而不是其自动撤出的。《入住协议》约定的违约金过高，违背了公平原则，是明显的霸王条款。滞纳金和违约金是不一样的，上诉人要求被上诉人交滞纳金也没有任何依据。物业公司违约了，反而要求业主来买单，这是不合理的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付物业管理费1363.9元及滞纳金1710元应否支持？二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于上诉人要求被上诉人支付物业费1363.9元应否支持的问题。上诉人向本院提交的江西省吉安市吉州区人民法院（2013）吉民二初字第188号判决书（以下简称188号判决书）的“经审理查明”部分，并未认定上诉人与李三英在2011年12月1日至2012年9月30日期间形成了事实上的物业服务关系。上诉人提出的“自2005年2月开始，原告为被告小区提供物业管理服务至2012年9月30日，虽在2011年12月1日至2012年9月30日原、被告双方并未采用书面形式订立合同，但原告一方已经履行主要义务，被告所在小区也接受，视为已经构成事实物业服务关系”系188号判决书“本院认为”部分的内容。由于该案当事人李三英并未对此提出上诉，188号判决书“本院认为”部分的内容对本院并无拘束力。而且事实上，本案上诉人与被上诉人既未订有2011年12月1日至2012年9月30日期间物业管理的协议，亦无证据证实被上诉人同意上诉人继续留驻该小区，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，上诉人要求被上诉人支付2011年12月1日至2012年9月30日期间的物业费不符合法律规定。况且，上诉人未提供充分的证据证实其在该期间提供了相应的物业服务，被上诉人也不认可上诉人在该期间提供了物业服务，故上诉人要求被上诉人支付2011年12月1日至2012年9月30日期间的物业费亦缺乏事实依据。因此，上诉人要求被上诉人支付2011年12月1日至2012年9月30日期间的物业费1363.9元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人支付滞纳金1710元应否支持的问题。上诉人与被上诉人签订的《入住协议》并没有约定“滞纳金”，上诉人在二审时提出不是“滞纳金”，而是“违约金”，因被上诉人未交物业费是基于上诉人提供的物业服务不到位，且上诉人在本案中确实存在未提供妥善物业服务的情形，被上诉人不构成单方违约，故上诉人要求被上诉人支付该1710元没有依据，本院不予支持。一审法院以上诉人未提供妥善物业服务为由而酌定核减30%的物业费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作处理亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西省星港湾物业管理公司吉安市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖东江代理审判员 肖永兰代理审判员 张志坚二〇一六年四月十五日书 记 员 郭 琴 关注微信公众号“”