（2016）新31民213号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-10
案件名称
詹秀芳与喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司、喀什新业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
詹秀芳,喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司,喀什新业房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新31民213号上诉人（原审原告）：詹秀芳，女，汉族，1964年1月19日出生，重庆市人，现住疏附县吾库萨克镇伊拉库克村*组***号。委托代理人王新耀，新疆法衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司，住所地疏附县东方大酒店。负责人薛宏，系该公司负责人。委托代理人刘越，新疆新韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喀什新业房地产开发有限责任公司，住所地喀什市解放南路43号渝都大厦三楼29-31室。法定代理人薛林，系该公司总经理委托代理人桑亚丽，女，汉族，1972年12月4日出生系喀什新业房地产开发有限责任公司员工，现住喀什市西域大道143号院3三号楼1单元122号。上诉人詹秀芳因与被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司、被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，上诉人詹秀芳不服疏附县人民法院（2015）疏民初字第971号民亊判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人詹秀芳及委托代理人王新耀，被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司的委托代理人刘越、被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司的委托代理人桑亚丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，2014年2月22日，原告詹秀芳与被告分公司签订了认购房协议，原告认购被告开发的位于疏附县文化南路园丁小区B3号楼3单元502室，建筑面积为89平米，单价每平米1488元，共计132432元。原告向被告交纳了130000元的定金，余款在商品房交工时付清。2014年12月19日被告方的销售部经理刘成在双方签订的协议上给原告出具了注明为每平方优惠50元，由于2014年没有交工。2015年10月9日原告向被告提出退房款并要求按照银行存款利率计算。被告方销售部经理蒲采军在原告的申请报告上注明情况属实，B3号楼没有开工。直至起诉前被告未按照原告的申请将所交纳的商品房定金及利息返还给原告。原审法院认为，该案争议的焦点为双方签订的认购房协议是否有效，被告是否应当返还给原告本金、利息及一倍的赔偿金。认购房协议作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，认购房协议即为预约合同。原、被告双方自愿签订了认购房协议，原告向被告分公司交纳了130000元的定金，已经实际履行了协议。故为有效协议。因原、被告双方签订的认购房协议，本院认为商品房认购书只是预约合同，与《商品房买卖合同解释》第2条规定所指的商品房预售合同还有本质区别，因此在签订商品房认购书时，不应有必须取得商品房预售许可证的要求。且双方签订的认购房协议中的商品房还未承建，原告要求被告承担未取得商品房预售许可证与原告签订的认购房协议无效的请求，本院不予支持。原告要求被告承担故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，被告应当承担已付房款一倍的赔偿责任请求，本院不予支持。双方签订协议之前原告向被告交纳130000元为定金，被告未与原告签订商品房买卖合同，也未向原告交房，故被告有违约行为。原告未向法庭要求被告承担定金双倍返还的请求。故原告要求被告返还购房款130000元及利息13991元的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第四、第七项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决一、判决被告喀什新业房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内日返还原告购房款130000元及利息13991元。二、驳回原告詹秀芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2705元，由被告喀什新业房地产开发有限责任公司负担1590元，原告詹秀芳负担1115元。一审判决宣判后，上诉人詹秀芳不服向本院提起上诉称：本案的《认购房协议》具备商品房预售合同的成立要件，实为商品房预售合同。一审认定《认购房协议》属于预约合同、合法有效是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案的《认购房协议书》应当认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（一）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被上诉人应返还其已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。请求二审法院查明事实，改判被上诉人在一审判决第一项的基础上增加赔偿金13万元。被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司答辩称：本案的《认购房协议》为预约合同，不是商品房预售合同，《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的内容进行了明确的规定，本案的《认购房协议》欠缺商品房买卖合同的大部分条款，也不是商品房买卖合同。一审认定事实清楚，判决合理合法，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司答辩称：其答辩意见与喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司相同。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是：涉案的《认购房协议》应如何定性，二被上诉人应如何承担责任。本案《认购房协议》虽未明确为商品房买卖合同，但该协议第一条约定了具体房屋和总房款，第三条中明确2014年2月22日支付房款13万元，余款2432元在交工时付清，并签订商品房买卖合同。认购房协议显示双方对未交工房屋的买卖达成了合意，且上诉人在该协议签订的前日即履行了13万元付款义务，故涉案的《认购房协议》应认定为合法有效的商品房买卖合同。被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实，以签订认购房协议而不与上诉人签订商品房买卖合同的形式，达到规避法律的目的，应为其违法行为承担相应责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（一）项规定，上诉人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司不能交付房屋，致使上诉人合同目的不能实现，上诉人提出解除合同于法有据，本院予以支持。因被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司疏附县分公司不具备独立承担民事责任能力，故应由被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司承担本案民事责任。综上，上诉人请求增加二被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任上诉理由成立，予以支持。原审法院判决认定事实错误，判决不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持疏附县人民法院（2015）疏民初字第971号民亊判决第一项，即被告喀什新业房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内返还原告购房款130000元及利息13991元。；二、撤销疏附县人民法院（2015）疏民初字第971号民亊判决第二项，即驳回原告詹秀芳的其他诉讼请求；三、被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内日赔偿上诉人詹秀芳购房款13万元。一、二审案件受理费5605元，由被上诉人喀什新业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：赵文武代理审判员 ： 马 瑞代理审判员 ：张荣琴二〇一六年四月十五日书 记 员 ： 胡 萍 关注公众号“”