（2015）宿中民终字第01260号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-08-29

案件名称

宿迁大娘水饺餐饮有限公司与史玉梅、宿迁银座百货投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

史玉梅,宿迁大娘水饺餐饮有限公司,宿迁银座百货投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2015）宿中民终字第01260号上诉人（一审被告）：史玉梅。被上诉人（一审原告）：宿迁大娘水饺餐饮有限公司，住所地宿迁市宿城区洪泽湖路98号。法定代表人：李传章，该公司总经理。委托代理人：陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宿迁银座百货投资管理有限公司，住所地宿迁市宿城区幸福路55号苏豪银座大厦14层。法定代表人：邱磊，该公司董事长。上诉人史玉梅因与被上诉人宿迁大娘水饺餐饮有限公司（以下简称大娘水饺）、宿迁银座百货投资管理有限公司（以下简称银座百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大娘水饺一审诉称：史玉梅与银座百货是合作关系，银座百货授权史玉梅出租、管理、经营银座百货负一层美食城。2012年12月1日，大娘水饺与史玉梅签订租赁合同（以下简称12.1合同），约定史玉梅将宿迁市幸福路55号的房屋租赁给我公司经营餐饮，租期五年，自2012年12月31日起至2017年12月30日止。2013年5月，史玉梅与银座百货发生纠纷，同年7月5日，我公司经营场所停水停电、无法经营，后被银座百货关闭。根据合同第12条之约定，双方的租赁合同解除条件已经成就，且史玉梅与银座百货应赔偿我公司全部损失。因协商不成，诉至法院，请求判决：1.解除大娘水饺与史玉梅签订的租赁合同；2.史玉梅返还保证金3万元，史玉梅、银泰百货共同支付大娘水饺违约金89514元、赔偿大娘水饺装修损失379530.24元；3.诉讼费由史玉梅、银泰百货承担。史玉梅一审辩称：银座百货将房子租给我，我又租给大娘水饺。1.2012年12月1日，大娘水饺与我签订租赁合同，向我交了租金、保证金。2013年5月14日，我与银座百货签订协议，出租人变更为银座百货，由银座百货实际履行租赁合同，银座百货已经向包括大娘水饺在内的各商户公告且大娘水饺等商户也直接向银座百货缴纳水电费等费用，我将债权债务一并转移给银座百货，大娘水饺以默示的方式表示接受；2.银座百货提供的房屋未通过消防验收，我与大娘水饺签的租赁合同无效，违约金条款亦无效，所以大娘水饺主张违约金无法律依据；3.未通过消防验收的原因在银座百货，大娘水饺主张的各项损失应由其承担，与我无关。综上，我不是适格被告，请求驳回对我的起诉。银座百货一审辩称：我公司将苏豪银座负一楼出租给史玉梅经营餐饮，史玉梅将其中一部分转租给大娘水饺，即大娘水饺与史玉梅、史玉梅与我公司签订的是两份独立的合同。我公司将毛坯房交与史玉梅，由于其未按照设计图纸进行装修、存在重大安全隐患导致消防验收不过关，后来大娘水饺关门停业，因此，我公司与大娘水饺之间不存在法定或者约定的权利义务，亦无违约、损害赔偿责任。我公司与史玉梅之间的纠纷会另案解决。一审法院经审理查明：2012年9月21日，银座百货向史玉梅出具授权书，主要内容为：银座百货负一楼美食广场区域租赁于史玉梅使用并授权史玉梅进行招商租赁工作，在该区域引进的品牌需经双方共同审核后方能引进，各品牌的装修方案需双方审核后方能进场装修。2012年10月1日，银座百货与史玉梅签署合作意向书，主要内容为：甲方（银座百货）将宿迁苏豪银座店负一楼美食区域提供给乙方（史玉梅）经营美食城，租给乙方使用期限为8年，合同时间以商场开业时间为准。为确保意向书的履行，乙方在签订意向书之日向甲方支付保证金30万元，签订正式合同后，本保证金转为合同保证金。乙方设计的图纸及方案必须符合相关部门的审批（环保、消防、排污）要求，如果因设计图纸无法通过审批的，甲方不承担任何责任，此合同自动失效。2012年12月5日，史玉梅（甲方）与大娘水饺（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将苏豪银座店负一楼实际使用面积约218平方米的房屋出租给乙方，租期五年，从2012年12月31日起至2017年12月30日止，第一年租金358065元，以后逐年递增6.5%，半年支付一次，第一次租金177390元应予开业前5日汇入史玉梅个人账户；本合同签订后五日内乙方需支付甲方保证金3万元；。第十二条（2）在房屋出租期内，非本合同约定情况，甲方擅自解除本合同、提前收回房屋的，应以该租赁年度三个月的租金向乙方支付违约金，并对乙方的装修及经营损失进行赔偿，若违约金不足以抵付乙方全部直接和间接损失的，甲方还应负责全额赔偿；（4）甲方未按照合同约定提供或者截断有关公共设施（除不可抗力或市政建设因素之外，甲方不得以任何理由停止向租赁场所提供水、电、煤、中央空调等），造成乙方停业的，应赔偿乙方所受全部损失，如因甲方原因超过3天仍未恢复供应，乙方有权要求终止合同，并要求甲方赔偿乙方所受一切相关损失，同时甲方应每日按月租金的千分之五的标准支付罚金；甲方逾期交付或者交付的房屋不具备进场条件的导致逾期交付房屋的，则免租金装修期及租期都相应顺延，若逾期超过30天的，则视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同，甲方除了全额退还乙方已经缴纳的租金及保证金外，还应该以3个月的租金计算向乙方支付违约金。协议签订后，大娘水饺向史玉梅支付保证金3万元。2012年12月12日，大娘水饺再次与史玉梅签订租赁合同，约定史玉梅向大娘水饺提供层高2.4米、面积约40平米的冷库间和仓库，租期五年，第一年租金11680元，以后每年递增3%，半年一付。2013年2月28日，大娘水饺向史玉梅支付房屋租金179032.5元、冷库租金11679元。2013年5月14日，银座百货（甲方）与史玉梅（乙方）签订协议一份（以下简称“5.14协议”），约定解除双方签订的意向书，不再续签正式合同；原乙方承包管理的美食城（银座负一楼）由甲方接收管理，乙方不再负责经营管理；原乙方与各位商户签订的合同出租方变更为甲方；双方共同选定评估公司，两周内完成对美食城公共装潢部分价值评估，确认后进行核算，根据乙方前期的收入与支出进行比较，亏损的由甲方补齐，盈利的交甲方处置，协商不成此协议作废，通过仲裁或者诉讼等法律途径解决；此协议为框架性协议，签字生效。2013年6月25日，宿城区商务局向银座百货发出安全隐患整改通知书，主要内容为：银座美食广场未按照设计图纸施工，达不到消防验收标准，存在重大安全隐患；污水排水系统损坏严重，无法正常使用，致使地面渗水、湿滑、异味浓重，存在安全隐患；消防通道摆放杂物致使通道堵塞，存在安全隐患；排烟系统过滤设施存在问题，空气中油烟较大，存在一定安全隐患。通知要求银座百货于同年9月29日前将上述问题整改到位。2013年6月26日，银座百货书面通知史玉梅，称根据“5.14协议”约定，我们的合作意向书已经解除，现要求你：1.在2013年6月30日前将占用的办公管理用房清空后返还银座百货；2.2013年7月5日前将你在经营美食城期间所添附的装修物以及购置的相关物品自行拆除搬清，逾期视为放弃上述财物所有权。同日，银座百货贴出通知，告知所有经营户，因史玉梅在承包美食城试营业期间所做的装修工程不符合消防验收标准以及排水工程设计不合理，现按照相关行政部门的要求进行整改，时间为2013年7月5日至2013年9月30日，在此期间将对美食城断水、断电、关门封闭施工同时免除停业期间的租金。自2013年7月4日大娘水饺停业至今。史玉梅与银座百货未按照“5.14协议”的约定共同委托评估公司进行评估、核算。一审另查明：2013年11月25日银座百货负一层（即美食城）消防验收合格。一审诉讼过程中，应大娘水饺申请，一审法院委托宿迁市华瑞建设工程造价有限公司就大娘水饺店内不可移动、不可拆除以及虽可拆除但是不可重复利用的装饰装修价格进行鉴定，鉴定价格为379530.24元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据史玉梅与大娘水饺签订的房屋租赁合同第十二条第四款的约定，非不可抗力或者市政原因，停水停电超过3天的，大娘水饺可以解除合同。涉案房屋自2013年7月5日至同年11月25日因银座百货负一层整体停业整顿导致停水停电超过3天，因此大娘水饺有权解除合同并要求史玉梅承担违约责任。关于解除合同的时间以及违约金的计算，合同自解除通知到达对方时解除。2013年8月23日，大娘水饺以起诉的方式要求解除合同，同年8月30日，史玉梅收到法院送达的诉状副本，应视为当天解除合同。同时，根据合同第十二条第四款的约定，史玉梅应支付大娘水饺装修损失379530.24元、违约金8056元（每日按照月租金的千分之五计算，从2013年7月8日至8月30日共计54天，即29838*0.005*54）。大娘水饺主张史玉梅、银座百货应支付违约金89514元（三个月房租），不符合租赁合同的约定，不予支持。对于3万元保证金，租赁合同解除后，作为合同相对人的史玉梅应当予以返还。关于银座百货的责任，根据5.14协议的约定，史玉梅与各位商户（包含大娘水饺在内）签订的租赁合同中，出租方变更为银座百货，银座百货亦对外公告称其与史玉梅解除合同、负一层即将整体停业且将免收停业期间的租金，因大娘水饺不同意史玉梅将权利义务概括转移给银座百货，故应视为银座百货加入大娘水饺与史玉梅之间的债务，其应与史玉梅承担连带赔偿责任。因大娘水饺仅主张史玉梅返还保证金3万元，故银座百货对该3万元不承担连带责任。史玉梅辩称其已经将合同权利义务概括转移给银座百货，一审法院认为，合同当事人将其在合同中的权利义务一并转让给第三人的，须经合同相对方同意。因大娘水饺明确表示不同意，故该辩解无法律和事实依据，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除大娘水饺与史玉梅签订的租赁合同；二、史玉梅于判决生效之日起三日内向大娘水饺赔偿装修损失379530.24元、支付罚金（违约金）8056元、返还保证金3万元，合计417586.24元；三、银座百货对上述417586.24元中的387586.24元承担连带清偿责任。案件受理费8800元、鉴定费10000元，合计18800元，由大娘水饺负担3800元、史玉梅、银座百货连带负担15000元。史玉梅不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是：1.2013年5月14日，银座百货与我签订协议，解除双方签订的意向书。之后，我与银座百货已经交接完毕，我完全退出美食广场的经营管理，租赁合同的权利义务概括转让给银座百货，大娘水饺继续经营，其水电费、物业费直接向银座百货缴纳，相关责任也应当由银座百货承担。2.大娘水饺停业不是我造成的，我不应当承担赔偿责任。大娘水饺二审辩称：我公司与史玉梅之间是租赁合同关系，史玉梅与银座百货之间的纠纷，不影响原租赁合同权利义务关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。银座百货二审未作答辩。二审期间，史玉梅提供：两组照片、装饰工程设计合同和收据的复印件。第一组照片拟证明其是在受胁迫情况下签订5.14协议；第二组照片拟证明负一楼美食广场房屋交付给商铺（包括大娘水饺）时，符合合同约定；第三组证据装饰工程设计合同和收据，拟证明史玉梅对美食广场负一楼的装修经过专业设计公司设计，符合相关消防规范。大娘水饺的质证意见：第一组照片反映的情况我公司不知情，且与本案待证事实无关；第二组照片显示的装修情况是我公司所做；第三组证据与本案不具有关联性。对上述证据，本院认证意见：史玉梅提供的第一组证据与其上诉理由相矛盾，且该组照片无法证明其所主张的待证事实；第二组证据、第三组证据不能证明其向大娘水饺交付符合合同约定的房屋，对该三组证据，均不予采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，史玉梅与大娘水饺签订房屋租赁合同，合同明确约定双方的权利义务及违约责任。按照合同约定，甲方（史玉梅）未按照合同约定提供或者截断有关公共设施（除不可抗力或市政建设因素之外，甲方不得以任何理由停止向租赁场所提供水、电、煤、中央空调等），造成乙方（大娘水饺）停业的，应赔偿乙方所受全部损失，如因甲方原因超过3天仍未恢复供应，乙方有权要求终止合同，并要求甲方赔偿乙方所受一切相关损失，同时支付罚金。涉案房屋停水停电超过3天且不具备合同约定的免责条件，大娘水饺有权要求解除合同并要求史玉梅承担赔偿责任。史玉梅上诉称大娘水饺停业不是其造成不应承担赔偿责任的主张，不能成立。史玉梅上诉还主张根据“5.14协议”，其退出美食广场的经营，合同权利义务概括转让给银座百货。但史玉梅与银座百货签订协议，并没有经过原租赁合同的相对方大娘水饺的同意，不发生合同权利义务概括转让的效力。该上诉主张亦不能成立。综上，史玉梅的上诉理由无事实与法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7564元，由上诉人史玉梅负担。本判决为终审判决。审　判　长　　高曼莉审　判　员　　谢朝晖代理审判员　　陈　宁二〇一六年四月十五日书　记　员　　卜云飞第10页/共10页关注公众号“”