（2016）粤0402民初77号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-11-02
案件名称
珠海都市之光房地产代理有限公司与邹秀珍居间合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香洲区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海都市之光房地产代理有限公司,邹秀珍
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0402民初77号原告：珠海都市之光房地产代理有限公司，住所珠海市香洲区。法定代表人：ＸＸ，执行董事。委托代理人：林建辉，广东德赛律师事务所律师。委托代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。被告：邹秀珍，女，汉族，身份证住址：广州市白云区，公民身份号码×××304X。委托代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。委托代理人：郑钟娜，广东仁基律师事务所律师。原告珠海都市之光房地产代理有限公司（以下简称“都市之光公司”）诉被告邹秀珍居间合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告都市之光公司的委托代理人陈福财和被告邹秀珍的委托代理人郑钟娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市之光公司诉称：原告作为经纪方与买方梁进娟及卖方即被告邹秀珍（代理人赵俊签字）于2015年1月18日签订了《房地产买卖合同》（合同编号：0101372），合同约定买方梁进娟向被告邹秀珍购买被告名下位于珠海市香洲区梅华西路×××号×××栋×××单元×××的房产（房���产证号：01××03），该房成交总价为人民币1270000元，签订合同后买方按合同约定向被告邹秀珍的银行账户支付了定金20000元。但在签订购房合同及被告邹秀珍确认收到定金后不久，被告即反悔明确告知买方其不予出售涉案房屋，买方为了维护自身合法权益而向贵院提起诉讼要求被告继续履行合同，后买方于庭审中变更诉讼请求为要求被告退还定金并承担违约责任，贵院于2015年11月3日作出（2015）珠香法民三字第初字第175号民事判决，判决认定涉案合同不存在法律上或者事实上不能履行的障碍，邹秀珍不同意继续履行合同的行为构成根本违约，买方请求邹秀珍承担违约责任依据充分予以支持，且该案判决己发生法律效力。原告认为法院的生效判决已认定被告邹秀珍构成根本违约，按涉案合同第十六条“若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方人民币30000元”的约定，被告应承担违约责任向原告支付人民币30000元，原告经与被告电话联系后被告明确表示不予支付，被告此行为违反了诚实信用及公序良俗原则，并己明显违反《中华人民共和国合同法》及涉案合同的相关规定。为维护自身合法权益，原告起诉请求：1、判令被告按《房地产买卖合同》（合同编号：0101372）第十六条的约定向原告支付人民币30000元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费。原告都市之光公司为其诉称向本院提交如下证据：1、房地产买卖合同；2、出售物业独家代理委托书；3、购买物业独家代理委托书；4、房地产权证；5、民事判决书；6、生效证明书。被告邹秀珍辩称：1、原告提供的出售物业独家代理委托书、房地产买卖合同都不是被告签署的，被告也不曾授权赵俊代为签署上述文件，原告以房地产买卖合同中的违约条款向被告主张违约金没有事实和法律依据；2、原告提供的房地产买卖合同是格式条款，违约金具有以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，且不应该高于所造成损失的30%，该合同第十六条明显加重了被告的责任，根据合同法第四十条规定，应属于无效条款；3、原告作为居间人在涉案房产完成交易的前提下，才有权要求支付佣金，在交易没有完成的情况下只能主张其从事居间活动期间支出的必要费用，原告向被告主张违约金不应超过其能获得的必要费用的30%，被告提出的30000元的违约金明显高于其实际损失，综上所述，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。被告邹秀珍未为其辩称向本院提交证据。经审理查明：2015年1月18日，以邹秀珍为委托方（甲方）、都市之光公司为受托方（乙方）签订一份《出售物业独家代理委托书》，约定邹秀珍委托都市之光公司独家出售位于珠海市香洲区梅华西路×××号×××栋×××单元×××房，出售价为实收1270000元。邹秀珍由赵俊代为签名。同日，以梁进娟为委托方（甲方）、都市之光公司为受托方（乙方）签订一份《购买物业独家代理委托书》，梁进娟独家委托都市之光公司购买上述涉案房产。同日，梁进娟（买方）、邹秀珍（卖方）的委托代理人赵俊以及经纪方都市之光公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号：0101372），约定卖方将涉案房产以1270000元出售给买方，定金20000元，于签署本合同之同时付清，1250000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭。第三条约定卖方应于签署本合同后30日内解除抵押手续，并将房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为办理过户手续之用。第十三条约定如卖方收取定金后不依本合同条款将涉案房产售予买方，则卖方须退还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。第十四条约定如买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的10%要求对方承担违约责任。第十五条约定，鉴于经纪方已促成买卖双方合同的成立，则买卖双方确认买方应向经纪方支付30000元作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署《珠海市房买卖合同（适用于二手楼买卖）》前全部付清。第十六条约定，若卖方或买卖任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方人民币30000元整作为违约金。第十七条约定，本合同无效不影响本条款所约定的合同无效时之处理方式的继续有效。此外，三方还就其他事项进行了约定。后上述合同未能继续履行，梁进娟作为原告以房屋买卖合同为案由将邹秀珍、赵俊作为被告诉至本院【案号：（2015）珠香法民三初字第175号】，请求判令：1.邹秀珍退还梁进娟定金20000元；2.邹秀珍和赵俊连带支付梁进娟违约金127000元；3.邹秀珍和赵俊连带赔偿梁进娟律师费8000元；4.本案诉讼费用由邹秀珍和赵俊承担。该案中，本院经审理查明，涉案房产登记所有权人为邹秀珍。邹秀珍与赵俊为朋友关系，邹秀珍经常居住地为广州，赵俊经常居住地为珠海。2015年1月18日，梁进娟通过银行转账方式向邹秀珍支付了定金20000元，收款账户为邹秀珍名下的银行账户。赵俊于同日在《房地产买卖合同》附件《收据》中确认收到定金。经纪方都市之光公司的工作人员黄聚华就涉案房产的买卖事宜与邹秀珍通过微信及手机短信息方式进行过沟通。其中��微信聊天记录（“邹”代表邹秀珍，“黄”代表黄聚华）载明：“邹：由于本人不在珠海，现在出售御景国际×××栋×××单元×××房，出售协议全权委托赵俊女士帮忙代理。首付最低30万元整。黄：可以，客户同意到时候再给您28万。邹：好的，谢谢……黄：客户叫梁进娟……邹：已收到御景国际1701房定金20000元整……黄：邹姨您公证给赵俊女士吧，这样大家都放心。邹：好的。那你把赵俊的身份证赶快发给我。黄：合同上面有赵俊的身份证号码。……黄：签合同的时候，您跟我说只欠银行二十几万，客户首期款给您30万就够了，客户也同意了，这件事情我暂时没告诉买家，希望邹姨今早回珠海履行买卖合约，我们大家会一起努力争取您年前可以收到全款，您的受托人赵俊女士也可以顺利完成您的委托协议。邹：他拿房产证抵押贷款的事我也不知道，他现在才说。黄：理论上您是产权人，没有您同意不可能做抵押……您这边还是赶紧处理好吧，客户也在等您回珠海办手续。邹：他是找朋友借的，把房产证押那里了，另外我看合同上有手续费3万，我们说的我不出手续费的，对方也没有签名，这合同本身就无效。黄：手续费是买家出，卖方手续费是划掉的……黄：这是您单方的原因，我相信只要您想卖就一定可以履行这份买卖合约……黄：邹姨您确定不卖了，也承认违约事实，我只有通知买方看如何处理。这件事情如果能今早办好就今早回来，这样您就可以今早拿到钱。邹：好的，我正考虑……邹：我儿子不想让卖了怎么办？黄：邹姨，这个不是开玩笑的，您这边既然委托赵小姐把合同签好了，同样定金也收到了……客户希望你履行合约，早上跟客户说了，她的意思是要么您回来办手续要么就按照合同赔偿违约责任。邹：不会赔你，两万退给你。黄：你不卖了，也就是违约了，你准备赔多少钱，合同的违约责任您看了没有？邹：你不要吓我，要这样你去法院吧。”手机短信息聊天记录载明：“黄：您这边还是决定不卖了，对吗？邹：现在我真的是没办法了，我也知道你辛苦了，给你点辛苦费，把这事平了吧。黄：买家是很想买你的房子，客户在中间耽误很多事情，好不容易看上你的房子现在价格也谈好，您说不卖，买家很不接受，要你配合办理手续，还是要你协助办理贷款手续和继续履行合同。”该案中，本院认为，虽然赵俊在订立合同时未提供邹秀珍作出的书面委托手续，但是邹秀珍已经通过其名下银行账户收取定金，而且微信聊天记录中邹秀珍已明确全权授权赵俊代理其处理涉案房产的出售事宜，结合邹秀珍与赵俊之间系朋友关系，其经常居住地为广州的事实，本院确认赵俊具有相应的代理权限，邹秀珍、赵俊的相关抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。赵俊在代理权限内实施民事法律行为，而梁进娟对此知情，邹秀珍对赵俊的代理行为，承担民事责任。梁进娟、邹秀珍及都市之光公司签订的《房地产买卖合同》包含梁进娟与邹秀珍之间的房屋买卖合同和梁进娟、邹秀珍与都市之光公司之间的居间合同关系，其中梁进娟与邹秀珍之间的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。涉案合同不存在法律上或事实上不能履行的障碍，邹秀珍不同意继续按合同履行的行为构成根本违约，梁进娟请求其承担违约责任，依据充分，本院予以支持。合同同时约定了定金条款和违约金条款，梁进娟现选择适用违约金条款，因此，邹秀珍收取的定金20000元应当返还给梁进娟，梁进娟相��诉请理据充分，本院予以支持。根据合同约定，邹秀珍应支付梁进娟房屋买卖总价10%即127000元的违约金，邹秀珍提出了违约金过高的抗辩。本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑邹秀珍的违约情形以及邹秀珍违约对梁进娟造成的损失等因素。根据梁进娟已付款项的数额、邹秀珍的违约情形以及合同签订后珠海市房地产市场的发展情况，涉案合同约定的违约金确实过分高于原告损失，本院酌情确定邹秀珍向梁进娟支付违约金80000元。本院于2015年11月3日作出（2015）珠香法民三初字第175号民事判决，判决邹秀珍返还梁进娟定金20000元并支付梁进娟违约金80000元。该民事判决已于2015年12月12日发生法律效力。本院认为：（2015）珠香法民三初字第175号生效民事判决已认定赵俊在代理权限内实施民事法律行为，而梁进���对此知情，邹秀珍对赵俊的代理行为承担民事责任。梁进娟、邹秀珍与都市之光公司签订的《房地产买卖合同》中三方之间的居间合同关系，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应恪守履行。由于《房地产买卖合同》不存在法律上或事实上不能履行的障碍，邹秀珍不同意继续按合同履行的行为构成根本违约，应依约承担违约责任。都市之光公司根据合同第十六条的约定请求邹秀珍支付违约金30000元，邹秀珍提出违约金过高的抗辩，本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑邹秀珍的违约情形、都市之光公司提供的居间服务以及邹秀珍违约对都市之光公司造成的损失等因素。根据合同第十五条的约定，邹秀珍的违约行为造成都市之光公司佣金损失30000元，但鉴于都市之光公司并未完成��办理房屋按揭、过户手续等合同的后续服务，即居间服务并未全部完成，都市之光公司依据合同第十六条约定向邹秀珍主张违约金过分高于其损失，故本院酌情认定邹秀珍向都市之光公司支付违约金人民币20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告邹秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市都市之光房地产代理有限公司公司支付违约金人民币20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币275元，保全费人民币320元，合计人民币595元，原告珠海市都市之光房地产代理有限公司负担人民币95元，被告邹秀珍负担人民币500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 敏二〇一六年四月十五日书记员 朱梦春 来自：