（2015）兰民一终字第966号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-07-25
案件名称
莫登花、兰州城投房地产开发有限公司与陈彦宏用益物权纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莫某某,兰州城投房地产开发有限公司,陈某某
案由
用益物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兰民一终字第966号上诉人（原审原告）莫某某，女，汉族，1950年4月24日出生，住兰州市城关区。委托代理人郭庆，兰州长海律师事务所律师。委托代理人张彩彪，男，汉族，1975年9月11日出生，住兰州市七里河区。被上诉人（原审被告）兰州城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司），住所地兰州市城关区。法定代表人李海，该公司董事长。委托代理人南念念，甘肃玉榕律师事务所律师。原审第三人陈某某。法定监护人张国庆，女，汉族，1972年7月14日出生，住兰州市西固区。上诉人莫某某与被上诉人城投公司用益物权纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人莫某某的委托代理人郭庆、张彩彪，被上诉人城投公司的委托代理人南念念，原审第三人陈某某的法定监护人张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2006年6月30日，兰州市城市基础设施建设投资公司与陈永福(实际由被告莫某某以其配偶的名义代签)签订《租赁住宅房屋拆迁安置协议》，协议约定：由兰州市城市基础设施建设投资公司负责拆迁陈永福租赁的白银路房管所住宅房屋一套（建筑面积35.09平方米），安置房屋位于孙家台住宅小区17号楼3单元703室。事实上，陈永福于2002年已死亡，房屋拆迁手续由莫某某代为办理。2009年9月4日，陈忠持原告莫某某居民身份证原件前往被告城投公司办理涉案房屋更名手续，且给城投公司出具《继承声明》，该声明称，因原承租人陈永福去世，现由其合法继承人陈忠继承，其他继承人自愿放弃继承权，该处房屋不涉及任何权属纠纷，未设定他项权利，继承人拥有全部合法权利。同日，兰州瑞景物业服务有限公司向陈忠发出《入住通知书》，内容为：陈忠先生已确定安置在孙家台小区17号楼3单元703室，房屋性质公房，请给予办理入住手续。界定套内面积62.68平方米。后面有手写添加“原陈永福（已故）”。2009年9月6日，兰州瑞景物业服务有限公司将涉案房屋的大门钥匙、水卡、电卡交给陈忠。同日，涉案房屋租赁记载卡上承租人由“陈永福”变更为“陈忠”，兰州城投房地产开发有限公司在变更处加盖公章。同年，兰州城投房地产开发有限公司发放0217号房屋租赁证，住房租赁协议中载明出租人（甲方）为兰州城投房地产开发有限公司，承租人（乙方）陈永福，在落款处乙方署名为陈忠。2011年10月16日，临夏路派出所出具《死亡证明》，证实陈忠因疾病死亡。2014年，我院依法受理原告陈某某诉被告莫某某用益物权纠纷一案，该案原告陈某某诉请法院确认其对七里河区孙家台小区17号楼3单元703室房屋享有居住权，我院审理后，依法做出（2014）七民初字第30189号民事判决书，驳回原告陈某某的诉讼请求。原告陈某某不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉，兰州市中级人民法院依法做出（2014）兰民一终字第731号民事判决书，撤销我院（2014）七民初字第30189号民事判决，认为上诉人陈某某对位于兰州市七里河区孙家台小区17号楼3单元703室的房屋享有居住权。原审认为，本案的焦点是原告莫某某是否享有涉案房屋承租权的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋为单位直管公房、被告城投公司作为该房屋的所有权人，有权利决定与谁签订房屋租赁合同及向承租人颁发房屋租赁证。现承租人陈忠已经死亡，城投公司与陈忠之间的房屋租赁关系自然终止。依据合同法的意思自治原则，被告城投公司依法享有自愿订立合同的权利。2009年，原告莫某某明知涉案房屋在办理交接手续，却将居民身份证交与陈忠，让其独自前往被告城投公司处办理房屋入住手续。在陈忠死亡之前，原告莫某某一直持有涉案房屋的租赁证，对租赁证上落款处乙方署名为陈忠的事项并未提出异议。因此，原告要求确认其具有涉案房屋的承租权并将承租人变更为莫某某的诉求无理，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告莫某某的全部诉讼请求。案件受理费200元，由原告莫某某承担。宣判后，莫某某不服上诉称：首先，本案涉案房屋的所有权是否由被上诉人所有尚不明确。被上诉人对涉案房屋是具有所有权还是管理权被上诉人并没有拿出证据证明。其次，本案涉案房屋是具有福利性质的公房，承租人的承租权是依据2006年6月30日《租赁住宅房屋拆迁安置协议》而取得的，虽然协议约定“乙方选择安置的房屋产权归甲方所有，由乙方与甲方另行签订租赁协议”，但承租人入住时也是掏了一部分钱的。不应当简单机械地认为房屋所有权是被上诉人的，就有权利决定与谁签订房屋租赁合同及向承租人颁发房屋租赁证，被上诉人要依据法律和合同办事。第三，上诉人认为被上诉人和陈忠私下签订租赁协议是不合法的。第四，本案应当适用的法律法规。从该房屋的来历看，虽然该房屋是兰州城投房地产开发有限公司拆迁建造的，但它的前身是白银路房管所管理的城关区临夏路331号建筑面积35.09平方米的住宅，其房屋性质是公房，是上诉人的丈夫陈永福租住了它，租赁证号【B一3329】。2006年经兰州市房屋拆迁管理部门批准拆迁。拆迁之时，承租人陈永福已经去世，由陈永福的配偶即本案上诉人和拆迁人即本案被上诉人签订了《租赁住宅房屋拆迁安置协议》。事实上，当时房屋的实际承租人是上诉人，签协议的时候也是实际承租人所签。而依据当时的《兰州市直管公房管理规定》第十三条第一款规定和1994年4月1日起施行的建设部《城市公有房屋管理规定》第二十八条的规定，上诉人在其丈夫去世后，对房屋是有承租权的。从该房屋的现状看，目前该房屋的产权应当是归被上诉人。而在2009年被上诉人发给上诉人的住房租赁协议上的承租人仍然是陈永福，落款签字是陈忠(于2011年10月15日去世)，被上诉人提供的租赁证上有明确的承租人须知和住房租赁协议所依据的法律法规。从法律上看，虽然目前该房屋的性质不好确定(是属于公房还是商品房)，但无论依据《城市公有房屋管理规定》第28条还是《城市房屋租赁管理办法》第11条，抑或2011年2月1日起施行替代《城市房屋租赁管理办法》的《商品房屋租赁管理办法》第12条的规定，上诉人在其丈夫去世后，上诉人都有继续承租的权利。第五，被上诉人背着上诉人私下里为陈忠更改租赁登记卡的行为是违法的行为，拆迁安置补偿协议是与上诉人所签，被上诉人在变更承租人时应当告知上诉人，看上诉人是否自愿将该房屋的承租权转让给了第三人，背地里操作此事严重侵犯上诉人的合法权益。至于陈忠有没有承租权，和上诉人的承租权是否冲突，现在陈忠也去世了，那就不防让我们回到原点，看谁有权利继续承租陈永福的原来租赁的公房。综上，请求：依法撤销兰州市七里河区(2015)七民初字第30193号民事判决并依法改判。被上诉人兰州城投房地产开发有限公司及第三人陈某某服判。经审理查明，原审认定事实正确，应予确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人要求确认其对涉案房屋享有承租权，并应将承租人变更为上诉人的请求有无事实及法律依据。本案中，双方争议的涉案房屋原为直管公房，拆迁后将该房屋产权变到了被上诉人城投公司名下。2009年，陈忠持有莫某某的身份证前往被上诉人城投公司处办理房屋入住手续时，被上诉人虽未尽严格审慎的审查义务，将房屋租赁使用证登记在陈忠名下，但事后上诉人莫某某一直持有涉案房屋的租赁证，且对租赁证上落款处乙方署名为陈忠的事项并未提出异议。现涉案房屋的租赁人陈忠已死亡，被上诉人城投公司作为该房屋的出租方，有权利决定与谁签订房屋租赁合同及向承租人颁发房屋租赁证。因此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，上诉人要求确认其对涉案房屋享有承租权，并应将承租人变更为上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人莫某某承担。本判决为终审判决。审 判 长 张 静审 判 员 张惠东代理审判员 刘桂刚二〇一六年四月十五日书 记 员 任继芳 来源：百度“”