（2016）苏01民终2509号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人邹斌与被上诉人广州市三原物业管理有限公司南京分公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹斌,广州市三原物业管理有限公司南京分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2509号上诉人（原审原告）邹斌，男，1963年7月14日生，汉族。被上诉人（原审被告）广州市三原物业管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码9132010073054742XU，住所地南京市建邺区奥体大街199号。法定代表人陈德明，该公司财务经理。委托代理人魏红燕，该公司员工。上诉人邹斌因与被上诉人广州市三原物业管理有限公司南京分公司（以下简称三原公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹斌原审诉称，邹斌购买了南京市金马郦城33栋202室物业，空置房。邹斌、三原公司双方未签订物业管理协议，但邹斌向三原公司购买了物业服务并支付了物业管理费用。三原公司未尽责，长期没有对邹斌楼下一楼的公共排污水管进行疏通和维护，导致邹斌物业楼上住户的污水通过邹斌厨房间的公共排污管逆向流入邹斌的房间，造成房屋被淹并被污水长期浸泡，屋内财物遭受损害，直接经济损失估计6500元。在此期间，三原公司明知邹斌满屋污水且为空置房，却未告知邹斌。2013年清明节前后，邹斌发现污水后，与三原公司进行交涉，三原公司的李经理口头承诺免去邹斌五年的物业费。但2015年初，三原公司诉至法院，向邹斌索要物业费。这显示三原公司没有赔偿邹斌经济损失的诚意及行动。故邹斌诉至原审法院，请求判令三原公司：一、赔偿邹斌经济损失6500元；二、承担本案诉讼费。三原公司原审辩称，邹斌诉称的事实与理由不符合事实。在管理员巡楼时发现邹斌房屋门口潮湿，经三原公司工作人员现场查看后怀疑户内可能自来水管破裂或污水管道有问题，遂立即要求管理员电话通知邹斌并要求邹斌赶紧来处理。因三原公司没有邹斌房门钥匙，故只能关停邹斌房屋的水表，并把一楼户外的厨房和卫生间的排污管检查口打开检查，未发现问题。后邹斌来打开门，屋内确实有污水，三原公司立即派了保洁人员对邹斌房屋进行清扫，且将厨房排污管三通口用塑料袋包扎好。邹斌户内污水浸泡的原因在于邹斌长期不装修，将厨房排污管口敞开放置，是邹斌管理不善造成的，与三原公司无关。另邹斌主张的损失中包括电动车等，在邹斌提供的照片中无法证明。此外，邹斌诉称用物业管理费充当赔偿的事情不存在，请求驳回邹斌的诉讼请求。原审法院经审理查明，邹斌与王骏系夫妻关系，为南京市奥体大街199号金马郦城33幢1单元202室共有业主，三原公司系该小区的前期物业服务公司，邹斌于2006年7月1日至2010年12月31日均按期交纳物业费。根据三原公司提供的统一制式的业主手册，三原公司负有对房屋共用部位及共用设施设备及其运行的维护和管理义务。邹斌自购买该房屋后，未进行装修并实际居住。2013年清明节前后，邹斌发现房屋厨房管道发生漏水浸泡，导致物品被淹产生损失。邹斌认为三原公司对该管道负有公共管理义务，经与三原公司协商未果，邹斌具状诉至原审法院，要求判如所请。原审庭审中，邹斌陈述开发商交房时相关管道就一直存在，其并未动过，也未向三原公司提供过房屋的钥匙。原审法院认为，三原公司实际提供物业管理服务，邹斌实际交纳物业管理服务费，故邹斌、三原公司之间存在物业服务合同关系，三原公司应当根据约定提供物业管理服务。本案中，邹斌自开发商交付房屋后，未实际进行装修及居住，三原公司亦无该房屋钥匙，且该房屋系邹斌私产，三原公司根据约定无相应的管理义务，邹斌亦未能提供充分证据证实房屋流入污水与三原公司管理不当存在因果关系。故对邹斌主张该房屋因污水浸泡造成损失要求三原公司予以赔偿之诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回邹斌的所有诉讼请求。原审案件受理费50元，由邹斌负担。上诉人邹斌不服原审法院判决，向本院提起上诉称，本案的真实情况是，公共排污管道在一楼处发生了堵塞，长期未疏通，致使楼上厨房流下的污水不能向下排泄，只能向上回流，而导致上诉人家中被污水浸泡，造成邹斌的损失。具体损失包括：四个房间全套新门报废损失2600元；电动车报废损失2000元；折叠自行车报废损失800元；床、桌子、椅子等杂物损失300元；误工费及交通费800元。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求。被上诉人三原公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。二审审理中，上诉人提供照片若干张，证明疏通管道不需要进入涉案房屋室内。被上诉人对照片的真实性予以认可，但认为被上诉人定期对公共管道进行疏通，并不存在过错。本院认为，邹斌购买涉案房屋入住后，三原公司作为小区前期物业服务公司提供物业服务，邹斌实际交纳物业服务费，双方之间形成物业服务合同关系。涉案房屋交付邹斌后，邹斌一直未实际居住使用，2013年清明节前后涉案房屋发生漏水浸泡造成损失，现邹斌未能提供充分证据证实涉案房屋内流入污水与三原公司管理不当存在因果关系。因此，邹斌要求三原公司赔偿6500元经济损失，于法无据，原审法院未予支持，并无不当。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邹斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 晔审 判 员 张旭东代理审判员 王 路二〇一六年四月十五日书 记 员 郭旭冬 关注微信公众号“”