（2016）豫01民终4080号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-05-05

案件名称

周悦、王力等与河南长金置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河南长金置业有限公司,周悦,王力

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终4080号上诉人（原审被告）河南长金置业有限公司，住所地，郑州市二七区京广南路9号2号楼3层北。法定代表人王小兵，董事长。委托代理人赵明华，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托代理人朱双阳，北京市中创（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周悦，女，汉族，1982年3月17日生。被上诉人（原审原告）王力，男，汉族，1981年10月27日生。二被上诉人共同委托代理人姜辰亮，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。上诉人河南长金置业有限公司（以下简称长金公司）因与被上诉人周悦、王力房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第3056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长金公司委托代理人赵明华、朱双阳，被上诉人周悦、王力及其委托代理人姜辰亮，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年6月17日，原告周悦、王力（甲方）与被告河南长金置业有限公司（乙方）签订委托书一份，约定：甲方将其在现代鞋业广场内承购的4层A11号店面委托于乙方出租，委托期限自2009年6月15日起至2014年6月14日止，共计五年。租金以《商铺销售合同》约定交铺日开始记租。前三年每月租金为人民币1459.3元，后二年每月租金为人民币1641.72元。合同还约定，乙方为商场整体性经营规划，有权将本委托标的物全部或一部分拆除改变或进行分户或与他户合并或设立柜位等，乙方并有权将本标的转租予第三者经营使用，唯乙方于租期届满交还本租赁标的物时，应负责恢复原格局。乙方应于租期届满后三日内，将本标的物内的物品清理并将标的物交还予甲方，甲乙双方不得向对方要求任何费用。为经营本商场，甲方同意乙方得将本约租赁权转让于经营公司。该协议签订后，原告即将其所有的上述房屋交付被告对外出租，被告按照合同约定向其支付租金。2014年6月4日，长金置公司在商场门口张贴公告，内容为“郑州市二七区京广南路9号楼鞋业广场各商铺业主：各业主于2009年6月15日分别与我公司以《委托书》形式签订的委托我公司代为出租并管理所购商铺的委托合同所约定的委托期间将于2014年6月14日届满，届时我公司将不再具有相应受托权利及义务。望各业主在自本公告发布之日起10日内前来我公司办理交接事宜，逾期责任按相关法律法规处理。特此公告。”2014年7月24日，该公司在《大河报》再次发布上述公告。合同到期后，被告未再向原告支付租金，也未将原告房屋恢复原格局交付原告，经多次协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2014年6月15日至2014年10月15日期间的房屋租金6566.88元。（后续租金支付至判决之日止）2、被告立即向原告返还郑房权证字第1101101862—1、1101101862—2号房屋，并按房屋产权证图纸恢复原有格局。3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。原审法院另查明，原告周悦、王力于2011年8月22日取得上述房屋所有权证，证号为郑房权证字第1101101862—1、1101101862—2号。该二人对上述房产为共有。原审法院认为，本案中原、被告于2009年6月17日签订的委托书，名为委托，但根据合同内容及被告当庭陈述称合同履行期间被告支付给原告的租金一部分是实际出租租金，一部分是由被告向原告补贴，并不符合委托合同中委托人与受托人的权利义务关系，实为房屋租赁合同。该合同中原告委托被告对其房产对外出租，实为原告同意被告对其所承租的原告房产进行转租。在合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务的，应当承担违约责任。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不应超过承租人剩余租赁期限，故被告称其在合同期限内将原告房屋出租给第三人，租赁期限现未届满，原告应受此租赁期限约束，继续履行其与第三人签订的租赁协议的答辩及辩论意见，该院不予采纳。根据双方签订的协议，被告承租原告房产的租赁期间为2009年6月15日至2014年6月14日。在租赁期间届满后，被告应当向原告返还房产，按照双方合同约定，被告并应将所承租房产恢复原格局。其称因与第三人租期未满，仅负有将租赁合同交付原告并在扣除办理委托事务的合理费用后将实收租金返还原告义务的答辩意见，该院不予采纳。另，被告虽在合同期间届满前、后采取多种方式通知原告进行交接，但在合同期间届满后，其并未按照合同约定或法律规定的方式履行返还原告房产的义务，而是继续占有使用，此期间，被告应继续向原告支付租金。被告称委托书委托期限届满后，其与业主对于商铺管理事宜进行了协商并与原告授权的业主代表签订了协议书，约定自2014年6月15日起租金按照购房时实交金额的3.8%计算，因未提交有效证据予以证明，该院对被告的该项答辩意见不予采纳。被告继续占有使用原告房产，应当继续按照原租赁合同约定的金额向原告支付租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南长金置业有限公司于该判决生效之日起三十日内按照原告周悦、王力持有的郑房权证字第1101101862—1、1101101862—2号房屋所有权证分户图恢复占有的原告周悦、王力的房产，并将该房产返还原告周悦、王力。二、被告河南长金置业有限公司于该判决生效之日起十日内按每月1641.72元的标准支付原告周悦、王力房产租金（自2014年6月15日至实际返还判决确定给付之日止）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告河南长金置业有限公司承担。长金公司不服原审判决上诉称，一、原审判决将长金公司与周悦、王力签订的《委托书》认定为房屋租赁合同，不符合当事人的真实意思表示。《委托书》的内容和形式均符合委托合同的要件。《委托书》中的给付金额包括房屋租金及长金公司对购房人的购房优惠补贴。双方履行情况是长金公司依据《委托书》授权将受托房产对外出租，或委托案外人河南长金物业公司对外出租，周悦、王力在委托期间没有提出异议。二、原审认定长金公司在委托届满后，继续占有使用受托房产，认定错误。委托期限届满后，长金公司履行了交房告知义务，双方委托权利义务终止。第三人占有受托房产属于委托关系的后果，应当由周悦、王力承担，与长金公司无关。原审判决判令长金公司返还诉争房产没有事实依据。三、双方委托关系终止后，诉争房产的实际占有人或其他义务人需要支付的对价应当为合理的市场价值，而原审判决按照委托书约定的标准计算对价，有失公平。综上所述，原审认定事实错误，判决结果有失公平，请求二审法院：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第3056号民事判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费用由周悦、王力承担。周悦、王力答辩称，一、双方签订的委托合同第6条第一款、第三款约定，上诉人有权将被上诉人房屋转租，说明双方名为委托实际是租赁合同关系。二、合同到期上诉人仍然占有使用并收取租金是事实，且一审庭审上诉人也予以认可，如果现场勘验，足以推翻上诉人的上诉理由。三、依法成立的合同对双方具有约束力，上诉人不履行合同义务，以显失公平抗辩，实际是不诚信的表现。四、依据合同相对性及双方合同第6条的约定，只能由上诉人返还原物。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。出租人将房屋交付承租人使用，承租人应当按照约定向出租人支付租金。租赁期满，承租人应当将房屋返还出租人。长金公司与周悦、王力之间法律关系的性质是双方纠纷的核心。长金公司上诉称，双方之间属于委托租赁关系，不是租赁关系。本院认为，从《委托书》的内容分析，该《委托书》约定有每月租金的数额，支付时间。约定因使用租赁房屋所产生水电费、电话费及经营产生的费用，均由长金公司负担。还特别约定长金公司有权将出租房屋转租给第三人经营使用，长金公司于租期届满时，交还租赁房屋，并负责恢复原状。从《委托书》履行情况分析，周悦、王力依据《委托书》将房屋交付给长金公司，长金公司按约定向周悦、王力支付了部分租金，长金公司将房屋转租第三人经营。从委托关系法律属性分析，受托人依据委托人的授权，以委托人的名义对外实施民事行为，委托人仍为民事行为的主体，民事行为的后果由委托人承担。本案由长金公司直接向周悦、王力支付租金，从周悦、王力处接收房屋，并承担使用房屋所产生的水电费等，然后将房屋转租给第三人经营，并以自己的名义收取租金，故双方行为不符合委托关系特征。综上，双方之间关系属于房屋租赁法律关系，而不是委托关系。因此，长金公司的该主张不成立，本院不予支持。长金公司又称，原审认定双方租赁期限届满后，长金公司继续占有使用租赁房屋，认定事实错误。本院认为，双方存在租赁关系而不是委托关系，租期届满后，长金公司应当返还房屋。长金公司超过原租赁合同的租期，转租房屋，超过的期限对被上诉人没有约束力，故长金公司应当向周悦、王力返还房屋。长金公司的该项上诉主张不成立，本院不予支持。长金公司再称，原审以《委托书》约定的标准计算委托关系终止后，占有诉争房屋的对价，有失公平。本院认为，《委托书》约定的租金标准是双方真实的意思表示，不违反法律规定。长金公司也没有提供正常租赁市场相对应的租金标准。故长金公司的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南长金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　石红振审判员　　邢彦堂审判员　　杜麒麟二〇一六年四月十五日书记员　　王　昕 搜索“”