（2016）皖0311民初286号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-27
案件名称
陈泽与蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
蚌埠市淮上区人民法院
所属地区
蚌埠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈泽,蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条，第八条第一款，第三十九条第一款，第四十一条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0311民初286号原告：陈泽，男，1968年5月5日出生，汉族，江苏省丹阳市。委托代理人：强猛，安徽汉合律师事务所律师。被告：蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：杨维星，该公司董事长。委托代理人：朱淑才，浙江森海律师事务所律师。委托代理人：姜薇，浙江森海律师事务所律师。本院于2016年1月22日立案受理了原告陈泽诉被告蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，先适用简易程序，后应原告申请且案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告陈泽及其委托代理人强猛、被告的委托代理人朱淑才、姜薇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月15日，原告受被告招商部邀请，双方签订《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》（以下简称协议）。当时被告书面及口头承诺：1、被告应给予入驻商户至少一年半以上的免租期；2、保证入驻商户享有商铺确定自主权与签订《商位有偿使用协议》的自主选择权；3、建立保证可以配合入驻商户经营所需的电子商务系统、智能安全系统、物流配送系统、金融服务系统、宽带网络、数据中心等设施；4、通过各种形式，如借助各种媒体、各种形式广告、邀请地方商户考察商场等多种营销宣传方式以确保第三层C、D区（鞋业区）充足的人流量及良好的经营环境。之后原告按协议选定商贸城D区1号楼主体市场第三层C-356号商铺，面积约35平方米，当日原告向被告支付保证金20000元。原告于2014年6月22日进场装修，6月26日装修完毕，6月28日按时开业至今。“协议”第四条规定“乙方按协议约定时至今日被告向原告退还保证金的时间已超过数日，但被告一直用各种理由拖延拒不退还。因被告三楼市场C、D区（鞋业区）营销活动不善，且三楼商场区一直未能实现开业时被告的承诺：批发市场应建立充分满足商户经营所需的电子商务、智能安全、物流配送、金融服务、宽带、数据等系统，导致三楼（鞋业区）大批经营户经营亏损，连工人工资都发不起，货品严重积压、折旧，原告多次要求被告解决，被告一直以各种理由拖延、敷衍、欺骗商户，致使原告的损失不断扩大，造成原告严重亏损。被告延迟不履行C、D区（鞋业区）宣传、营销、纠正管理中存在问题，致使原告本以商场为平台获利的目的完全不能实现，被告已构成对原告的根本违约，此时原告享有法定的合同解除权，同时享有要求被告赔偿损失的权利。经原告到蚌埠市房产管理局调查，涉案商铺产权不是被告所有，被告将没有合法权属的房产租给原告，无疑增加原告合同履行中的风险，原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的规定，有解除合同的权利，原告向市政府信访办和淮上区信访办上访无果，特提起诉讼，要求：1、判令被告退还原告保证金20000元；2、判令解除原告与被告签订的《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》；3、判令被告赔偿原告店内装修损失7540元；4、被告承担案件受理费等相关费用。被告辩称：1、被告系安徽中恒商业发展有限公司的全资子公司，安徽中恒商业发展有限公司系涉案商位的所有权人。安徽中恒商业发展有限公司根据发展规划将涉案物业授权给被告经营管理，不存在违反法律规定，不损害社会公共利益和第三方合法权益，根本不存在原告所述因商贸城市场权属纠纷导致商位无法继续租赁使用的情形。被告取得涉案物业租赁权合法有效，本案不存在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条的情形。2、签订《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》与签订《中恒蚌埠义乌国际商贸城商位有偿使用协议书》，是商户入驻国际商贸城取得相应商位合法经营权、明确业主与经营户之间权利义务关系的法律依据和保障。签订这两份协议虽然在程序设计当中分属两个步骤，但其在权利义务的约定上却是互相连接、互为整体的。即签订《开业及经营保证协议》并交纳保证金，原告只是取得了市场入驻资格及商位的选位权，原告签订了《商位有偿使用协议书》后，才确定了原告商位的经营年限、免租期以及保证金退还期。本案原告没有与被告签订《商位有偿使用协议书》，并且现在原告还是拒签这份协议并将撤离国际商贸城市场，造成了被告找不到向原告返还保证金的依据。根据《开业及经营保证协议》的名称及其第四条第一款，涉案保证金具有签约定金的功能，即原告可选择以丧失保证金为代价解除《开业及经营保证协议》。所以，原告要破解这一局面，途径有二：1、补签《商位有偿使用协议书》，成就退回保证金的条件。2、以丧失保证金为代价解除《开业及经营保证协议》，补交实际占用商位一年六个月多的租金之后腾退商位。3、被告已为市场发展与繁荣投入巨资、竭尽全力，商贸城市场配套设施设备均已全部建设到位：消防系统于2013年9月29日竣工投入使用；监控系统于2013年11月30日竣工验收投入使用；分别与中国电信股份有限公司蚌埠分公司以及中国移动通信集团安徽有限公司蚌埠分公司合作设立基站，以便向市场商户提供网络及通讯信号，且已于2013年10月实现市场全面覆盖网络信号；与蚌埠交运集团合作设立在商贸城北侧建设的公交及客运站已于2013年10月1日正式运营；公交客运站北侧的物流园区自招商至今已有38家物流进驻，物流路线已辐射全国各地；与义乌中国小商品城信息技术有限公司合作建立蚌埠网购电商平台，并于2014年6月正式上线运营；自市场招商至今，先后引入工商银行、交通银行、浦发银行、徽商银行、农业银行、中国邮政储蓄银行等多家银行入驻蚌埠义乌国际商贸城市场，以便于向广大商户及消费者提供金融便利；先后与蚌埠市广播电视台、蚌埠日报社、蚌埠市飞马商贸广告公司、蚌埠市恒远方广告有限公司等多家媒体广告公司建立长期的合作关系、发布广告以宣传市场。被告不存在拖延不履行事先承诺的行为。从2012年至今三年时间内，国际商贸城从无到有，并且已具有相当的规模和影响力，其现状完全不是本案原告在其诉状当中所描述的情形。一个市场，除了需要市场本身宣传以外，更重要的是经营户的信心以及持续的经营。蚌埠义乌国际商贸城越来越繁荣，鞋区的大部分商户都在努力经营之中。原告商位的生意是否兴隆，主要靠原告自己聪明与勤劳。如果原告商位经常不开门或者动辄要撤出市场，甚至连《商位有偿使用协议书》都不肯签订，根本无心扎根市场持续经营，又如何能实现原告所述“以商场为平台获利”的目的？综上，被告没有违约，原告不具有依据合同法第93条、第94条主张合同解除的法定条件；原告未订立《商位有偿使用协议书》，原告不具有主张保证金退还的约定条件。当事人双方未约定保证金的保证期限，原告主张“保证金在开业一年零六个月后退还”缺乏合同依据；本案的商位招商政策与保证金协议内容，是当事人之间在是否选择从光彩市场转移到淮上区市场经营的过程中经过多轮协商的结果，是最广泛体现市场经营户利益的合同条款，不属于合同法意义上的格式条款，且合同条款不存在约定不明、不存在歧义；被告已向广大经营户提供被告当初宣传的各项服务及便利。被告没有作虚假宣传，没有违反招商配套服务内容，不存在违约事实，原告无权单方解除《开业及经营保证协议》，也无权要求被告承担其商位装修费用。故原告所主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证实自己诉讼主张的事实和理由，依法向本院提供了如下证据材料：1、身份证，证明原告主体资格；2、工商登记信息，证明被告主体资格；3、《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》，证明（1）原告享有商铺位置的自主确定权；（2）原告享有签订《商位有偿使用协议》的自主选择权；（3）被告应给予原告至少一年半以上的免费使用商铺优惠的事实；（4）被告必须为商户在商区提供营销推广工作，必须保证商区人流量；（5）原告完成装修及开业、经营后，被告必须无条件向原告退还保证金；4、保证金收据，证明原告向被告交纳了保证金及积极履行协议的事实。5、商铺照片：证明（1）原告按时完成装修及开业至今的事实；（2）原告经营环境不好的事实；（3）店铺所处商区人流量稀少，造成店铺经营十分困难；（4）被告对商区营销宣传严重不充分；6、上访材料，证明（1）被告没有兑现协议约定及被告招商时口头营销宣传承诺且造成原告损失的事实；（2）被告不协助原告改善经营区的营销工作，对原告要求解决的问题恶意拖延；（3）原告多次要求被告解决不断亏损不成情况下，求助政府解决的事实；7、店内装修费用清单，证明（1）原告按约定完成装修及开业的事实；2、原告所在经营区域因被告的管理、运营、营销不善，造成原告直接损失的事实；8、商业用房验收交接单，证明原告按约定装修的事实；9、相关网址：http：／／newhouse.bengbu.fang.com／2014-6-28／13144072.htm（主题：蚌埠义乌国际商贸城家纺鞋城6月28日盛大开业）；http：／／news.winshang.com／news-192150.html（主题：蚌埠义乌国际商贸城十一试营业10月20日正式开业）http：／／www.zgswcn.com／2013／1114／269316.shtml（主题：蚌埠义乌国际商贸城创新发展义乌模式）http：／／www.an.xinhuandt.com／2013-10／22／c117825383.htm（主题：蚌埠倾力打造蚌埠义乌国际商贸城重返全省第一方阵）证明（1）被告对本案商区招商时的宣传与现实的运营完全不一致，造成原告经营损失不断扩大，预期经营利益目的不能实现；（2）被告至今也没有实现宣传承诺的鞋业区，配有电子商务系统、智能安全系统、物流短驳配送系统、金融服务系统、宽带网络、数据中心等设施设备；（3）被告也没有实施宣传向原告的积极帮助解决困难的行为。被告对原告所举证据1-2、8无异议；对证据3、4、5真实性无异议，对证明目的有异议；对证据6真实性有异议。认为该材料无法证明原告向相关部门信访，我方没有收到相关部门批示，达不到其证明目的；对证据7的真实性、关联性有异议，认可原告对商铺进行了装修，但该证据达不到其证明目的；对证据9的真实性无异议，但认为达不到其证明目的。被告为证明其辩解主张的事实向本院提交了下列证据：1、《蚌埠义乌国际商贸城物业经营管理合同》，证明被告系安徽中恒商业发展有限公司的全资子公司，且也获得全权管理经营蚌埠义乌国际商贸城的权限的事实；2、《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》及《商位有偿使用协议书》（1.5年免租、3.5年免租及不免租）共三套，证明保证金是对商位开业和经营的保证，只有签订租期为52个月的《商位有偿使用协议书》，才能获得1.5年的免租优惠；3、《建设工程消防验收意见书》，证明市场配套的消防系统已建设完成；4、《竣工验收报告》，证明市场配有视频监控系统，以保障市场商户的财产安全；5、《中队长交班表》（两个循环交班），证明市场每天有安排一个中队的安保人员值班；6、《电信业务全面合作协议》、《无线网络覆盖系统基站建设协议》、《中国联通通信基站站址合同》，证明宽带网络已覆盖市场；7、《中恒物流园区信息表》，证明被告已提供健全的配套物流以及短途、长途运输服务；8、《合作协议-合作市场电子商务网站建设及对接》，证明被告为扩展电子商务领域，与义乌购平台共同开发蚌埠购线上交易平台，以便经营户发展线上交易；9、各银行照片一组，证明被告已引进多家银行入驻商贸城市场，为更便于向经营户提供金融服务；10、广告合同4份，广告截图2份，照片一组，三楼鞋区九街宣传方案审批流程一份，共同证明被告以及其母公司已为市场繁荣做了大量宣传工作，邀请各地区经营户到市场采购；11、考勤表一份，证明原告自2015年1月1日起即未正常开门营业。原告对被告所举证据1的合法性无异议，对真实性、关联性有异议，认为乙方系甲方全资子公司，不能以合同约定体现，应以工商登记为准，两公司有资产混同，公司管理不善客观存在，被告对涉案商位没有所有权、就将商位租赁给原告存在欺诈行为；对证据2真实性无异议，但达不到被告的证明目的，本案原告与被告仅仅签订开业保证协议，并没有签订商位有偿使用协议，对双方产生约束力的只能是开业保证协议，本案的法律关系是开业保证协议纠纷，即先协议纠纷，预约协议纠纷，保证金是对商位开业经营的保证，与被告答辩中的陈述相矛盾；对证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，该消防验收意见书中的验收人是安徽中恒公司，不是本案被告，与本案无关，验收的消防设施不能证明是涉案商区的区域；对证据4的真实性有异议，认为该验收报告无具体验收时间和监理单位，且被验收人是中恒公司不是本案被告，故与本案无关联性；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该表没有提交单位盖章、没有制表人签字、没有落款时间、值班人是否为被告的员工也不确定，且该表多处被涂改，故达不到其证明目的。对证据6的真实性无异议，但该协议的签约方不是本案被告，与本案无关联性；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据没有提交人、落款时间，被告与各物流之间应有合同以证明双方之间建立正规的合作方式，以及完备的管理制度；对证据8、9、10的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，该表没有具体制作人签字、没有被考核人签字确认，且该表中的胡秀林名字是后补的。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认；原告所举证据3、5、9，达不到其证明目的，本院仅对证据的真实性予以确认；原告所举证据6无其他证据佐证，达不到其证明目的，本院不予确认；原告所举证据4、7能够达到其第一个证明目的，达不到其后面证明目的，本院仅对证据的真实性予以确认；被告所举证据1-10，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认；被告所举证据11无被考勤人员签字，本院不予确认。通过对证据的确认，本院查明如下事实：原告系蚌埠市光彩大市场鞋业经营户，2014年6月15日，原告与被告双方签订《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》（以下简称协议）。原告为合同乙方，被告为合同甲方，该协议第一条第二款约定：乙方签订本协议并支付相应的保证金，拥有中恒蚌埠义乌国际商贸城D区1#楼主体市场第三层C、D区（鞋业区）的商位确定权及《商位有偿使用协议》签约权。乙方依法取得商位使用权之后应当按照本协议要求及时装修、开业，否则将按相关规定承担违约责任。协议第二条第三款就租赁政策约定：（1）《商位有偿使用协议》合同期为52个月（自2014年6月1日至2018年9月30日）。（2）按甲方规定开业时间、开业标准装修开业，并于开业后1个月内彻底关闭原经营店面的给予3年6个月免租；关闭标准以甲方要求为准。商位租赁费依据甲方已公示价目为准。（3）按甲方规定开业时间、开业标准装修开业，未关闭原经营店面的给予1年6个月免租；商位租赁费依据甲方已公示价目为准。第三条约定：乙方承租商贸城D区1号楼主体市场第三层C-356号商铺，面积约35平方米，保证金为20000元。第四条约定：甲、乙双方签订本协议和《商位有偿使用协议》后，乙方按协议约定及时装修、按时开业的，甲方将于商位租赁期免除期届满之日全额（不计息）退还乙方所交的开业保证金。甲、乙双方签订本协议和《商位有偿使用协议》后，乙方未按协议约定及时装修、按时开业的，甲方有权按乙方的实际逾期时间，以每逾期一天1000元的计算方法追究乙方的违约金并直接在保证金中扣除。如乙方违反协议约定未及时进场装修完毕、未按协议约定期限逾期10天以上的，甲方有权收回乙方商位，并不予退还乙方已交付的商位开业保证金。由此所产生的损失由乙方自行承担。协议签订后，原告向被告交纳了保证金20000元，并于2014年6月22日进场装修，6月26日装修完毕，6月28日按时开业。2015年上半年，被告方要求与原告签订《商位有偿使用协议》，包括原告在内的原光彩大市场鞋业部的17位经营户，认为商位经营亏损，不愿意与被告签订《商位有偿使用协议》，同时要求退出义乌商贸城的经营并要求被告退还保证金，双方产生争议，经多次协商不成后，原光彩大市场鞋业部有的经营户不再及时开门经营，被告于2015年9月15日将陈泽、毛银云（两人为光彩大市场鞋区协会的副会长）的店铺进行了封铺。2016年1月，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为：原告与被告双方签订《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》，双方均应按照协议履行。一从该协议的内容看，虽然协议名称是商位开业保证金及经营保证金协议，但从内容上看，原告在交纳保证金后已经依据该协议实际使用协议中明确的商铺，该协议对于租赁政策首先明确约定商铺有偿使用的合同期为52个月（自2014年6月1日至2018年9月30日），然后按照其是否关闭原经营店铺才享有相应的免租期。也就是说免租期是建立在签署为期52个月的有偿使用协议后才能享有，并不是原告所理解的只要保证开业就享有1年半的免租期。二从该协议名称看，原告所缴纳的保证金应是开业保证金及经营保证金，但在协议具体内容上有的地方表述为“保证金”，有的地方表述为“开业保证金”，因该条款为被告所提供，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且被告给原告出具的收据上也注明是“开业保证金”，故应按原告理解的该保证金仅为“开业保证金”。既然开业保证的目的已达到，而原告现已不愿意继续经营，故经营保证的目的也不能实现，况且该协议也没有约定乙方如不签订《商位有偿使用协议书》就不退还保证金，故原告方在按约履行开业义务后要求退还依据该协议缴纳的保证金符合法律规定。被告方辩称原告未订立《商位有偿使用协议书》，故原告不具有主张保证金退还的约定条件，只有原告与其签订了《商位有偿使用协议书》才成就退还开业及经营保证金的条件，该辩解意见与上述协议中约定乙方有《商位有偿使用协议》的签约权也不一致，故其此节辩解意见，本院不予采纳。既然本案原告不愿意签订《商位有偿使用协议》，坚持退出义乌商贸城的经营，说明双方现无合作基础，现原告要求解除双方签订的《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》的请求，从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照民法的自愿、公平和诚实信用原则，本院对原告要求解除双方签订的《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》的诉讼请求予以支持。但被告辩称原告没有签订《商位有偿使用协议》即不享有协议约定的免租期，故要求原告补交实际占用商位一年六个月多的租金的意见因被告未提出反诉，故不在本案审理范围，应另行处理。原告方要求被告赔偿其店内装修损失，因装修是原告的经营需要且双方协议中对装修费用如何处理无明确约定，又是原告先提出不再继续经营，故原告方要求被告赔偿该损失无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第三十九条第二款、第四十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈泽与被告蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司签订的《中恒蚌埠义乌国际商贸城招商暨商位开业保证金及经营保证金协议》；二、被告蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司于本判决生效之日起20日内向原告陈泽退还保证金20000元；三、驳回原告陈泽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由被告蚌埠中恒义乌国际商贸城有限公司负担300元，原告陈泽负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长 姚 鸿审 判 员 王隽林人民陪审员 崔怀勤二〇一六年四月十五日书 记 员 刘 茜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条第二款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。