（2016）津01民终1931号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-09-29
案件名称
天津正中农贸市场开发有限公司与郭红梅租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭红梅,天津正中农贸市场开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终1931号上诉人（原审被告）郭红梅，农民。委托代理人王然，天津毕成律师事务所律师。委托代理人陈亚娟，天津毕成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津正中农贸市场开发有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇京津公路西侧。法定代表人邢玉海，董事长。委托代理人李树林，天津津孚律师事务所律师。委托代理人张立泽，天津津孚律师事务所律师。上诉人郭红梅因租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭红梅及其委托代理人王然、陈亚娟，被上诉人天津正中农贸市场开发有限公司的委托代理人李树林、张立泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审人民法院审理查明，原告从事房地产开发、农贸市场经营及管理服务等，被告为经营零售业务的商户。2012年11月7日，原告为甲方、被告为乙方签订租赁经营合同书，约定乙方租赁甲方位于天津市武清新城区翠亨路79号精品街三层编号为3-67,营业面积70.4平方米的商位，期限自2012年9月28日至2014年9月3日。合同期满乙方要求续租须在期满前一个月书面申请，经甲方审核后签订合同。乙方向甲方交纳履行合同信誉保证金10000元，合同期满（或终止）2个营业周期后，若乙方无产品质量退换及其他赔偿等问题，甲方全额无息退还乙方。租期内未约定租金，约定每平方米月物业费11.5元，第一年交4个月物业费3238元，第二年交12个月物业费9715元。由精品街统一收银。甲方权利：1、遇到下列情况之一，可调整乙方商位位置或增减营业面积：（1）为提高经济效益，甲方需调整经营结构或商品大类时；（2）楼层或区域经济效益评核后，甲方认为有必要调整时；（3）根据上级要求精品街经营品类需要调整时。2、遇有下列情形之一，甲方有权终止合同：（1）未经甲方允许，乙方改变专柜的使用性质;(2)乙方擅自转租、转让或利用专柜从事非法经营活动；（3）乙方发生不正当竞争行为，严重影响其他专柜正常营业；（4）乙方非法销售假冒伪劣、证件不全及国家明令淘汰产品的；（5）由于乙方责任对精品街设备、建筑及商品造成损失及火灾等，乙方负责赔偿，并追究法律责任。3、因合同到期或因乙方违约被清退时，甲方不负责补偿或赔偿乙方装修及其他费用。可移动的物品自行带走，不可移动的物品不得拆除。甲方义务：1、保证乙方在合同规定范围内正常合法的经营活动；2、提供良好的工作、服务环境；3、保持公共场所的卫生整洁及做好安全保卫工作。乙方权利：1、在合同确定的经营范围内所从事的合法经营并符合甲方经营管理规定，不受甲方干涉；2、在合同确定的经营范围内享有商品结构调整权；3、自聘营业员和聘用甲方人员依据甲方规定进行统一管理。乙方义务：1、按约交纳信誉保证金；2、按国家税务部门核定的税额依法纳税；3、依法维护消费者的合法权益，积极做好售前、售中、售后服务，妥善处理消费者投诉，接受消费者协会及其他行政部门和甲方的监督、检查和管理；4、出售的商品，出现产品质量问题造成不良后果或使甲方信誉受损时，乙方自行承担全部赔偿责任和法律责任；5、须提供具有真实性和有效性的经营许可文本复印件并加盖公章，供甲方备案。双方还约定：任何一方要求变更或解除合同，应提前60天以书面形式通知对方；一方接到另一方要求变更或解除合同的书面要求后，应在10日内作出书面答复，逾期不答复的即视为默认；在甲方正常经营期间，乙方要求变更或解除合同须一次性向甲方缴纳合同变更费1000元，所交物业费不退；合同期满或因故终止时，乙方在合同期满之日或接到通知后3日内按甲方规定撤离专柜，逾期视为自动放弃，甲方有权处理，逾期租金按原租金双倍计算，从当月销售货款中扣除。合同签订后，原告将商位交付被告，被告交纳了物业费和履行合同信誉保证金。2014年7月20日，原告向被告等精品街三楼商户发出《精品街第二期租赁通知书》：专柜2014年9月3日到期，合同到期商场将整体调整位置，应部分商户要求，所有品类移至精品街二楼客梯东侧（如有商户不愿调至二楼，也可原地经营，租金1.7元／平方米／天）。如续签合同可自接到通知后于2014年7月30日前报名登记，交纳定金并办理手续，逾期视为放弃第二期商位租赁权，原告将收回商位另行安排，逾期未能签约，损失由商户自行承担。同时进行说明：1、精品街第二轮租期为1年，自2014年9月4日至2015年8月31日止；2、第二期租金实施上交租；3、租金标准：根据商位位置不同，重新确定租金，收取标准1.73元／平方米／天（均价）；4、费用包括：商位租金、物业费、垃圾转运费、装修保证金、经营保证金、代收税金等各项费用（除水、电等单独交纳费用外）；5、经营保证金：按原上缴金额不变，合同到期无违纪违约行为，全额无息退还给商户；6、继续承租的商户携带本通知到精品街一楼招商办公室报名登记，交纳定金10000元并办理相关手续，交定金后在一周内签订租赁合同并交齐应交费用，逾期未交定金、签订租赁合同的商户视为自动放弃承租权，市场另行安排其他新商户入驻；7、①本通知也作为第一期租期到期通知，不续租的商户按第一合同期限约定做好撤柜准备，合同期满将商品及可移动物品撤离精品街（摊位展柜一并自行拆除）；②合同期满前请携带各项手续到精品街办公室办理撤柜手续；③在此期间请各商户对自己的商品及时妥善处理安排；④如合同期满未办理撤柜手续的以及商品未清场的商户，精品街有权处理该专柜商品，所产生的费用从该专柜合同保证金中扣除，出现的一切后果商户自负，由此形成的诉讼产生的律师代理费、诉讼费、交通费、鉴定费、货物搬倒费、仓储费等一切费用均由商户承担；⑤超出合同期限时间（2014年9月3日）租金按第二轮租金现执行标准的5倍进行收取（所产生的租金费用从已缴的合同保证金中扣除，不足部分由商户补足，若由此发生诉讼产生的费用由商户承担）；8、相关事宜：以第二租期合同为准，最终解释权归精品街办公室。原告主张上述通知书于2014年7月20日向被告进行送达，被告在通知书上签名捺印，被告不予认可并要求对签名捺印进行鉴定，但在指定期限内未提出鉴定申请。2014年9月3日，双方签订的租赁合同到期，被告未办理撤柜手续，也没有将其物品撤出商位。2014年11月21日，原告报警，在公安部门派员出警的情况下，原告将被告承租商位内物品进行清理保存，清理过程录像记载。另查明，原告委托律师参加本案诉讼，支出律师代理费3000元。被告提交精品街三楼现场照片主张2014年5月原告已将三楼转租给茶商，造成大部分店面在合同到期前撤离，给剩余商户造成营业损失。原告否认转租事实，提交商户返款审批表、结算单主张2014年2月起精品街三楼商户没有经营。被告对返款审批表、结算单不认可，主张2014年3月原告撤走收银台，商户只能自己收款，原告否认收银台被撤走的事实。原告起诉至原审人民法院，请求判令被告按每平方米1.73元／天的5倍赔偿原告2014年9月3日至2014年11月21日的租金47498.88元，被告交纳的信誉保证金10000元不再退还，保留仓库保管费及保安费用追偿的权利，诉讼费、律师费由被告承担。原审人民法院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应按合同约定履行。原告2014年7月20日作出的第二期租赁通知书属告知性质，无论是否送达或告知被告，通知内容均对被告无法律约束力。原告在合同履行期间未影响被告对承租商位的占有、使用，被告仅提供现场照片不能证明原告在2014年5月将精品街三楼转租给茶商，其主张就营业损失赔偿问题与原告发生纠纷，原告承诺纠纷解决前继续占用商位未提供证据证明，对该主张不予采信。被告在租赁合同届满前未续签合同，合同到期应将商位退还原告，逾期占用应向原告承担赔偿责任。租赁合同中虽有按原租金双倍计算逾期租金的约定，但合同中未约定租金，考虑原告的商位属经营性质，被告超期占用确给原告造成租赁损失，损失计算参照天津市房屋管理局2014年非住宅房屋指导租金京津公路板块100元／平方米／月，自2014年9月4日至2014年11月21日共计78天。租赁合同中约定被告向原告交纳10000元为履行合同信誉保证金，属对产品质量及其他赔偿问题的保证，租赁期间被告未出现约定的信誉问题，原告主张不退还不予支持。通知书中虽对产生律师代理费的情形进行了说明，但该通知书对被告无法律约束力，对原告要求被告承担律师代理费的主张不予支持。原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效后5日内赔偿原告2014年9月4日至2014年11月21日租赁损失18304元（100元／平方米／月×70.4平方米×78天÷30天）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1312元，由原告承担915元，由被告承担397元。原审人民法院判决后，上诉人郭红梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或者将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由：原审判决认定上诉人赔偿被上诉人2014年9月4日至2014年11月21日租金损失18304元不正确。1、双方2012年11月7日所签租赁合同并未对商位租金进行明确约定；2、双方租赁合同到期后，上诉人并未在该商位继续经营，不存在超期占用商位的事实，另外，租赁合同到期后，上诉人不撤专柜，被上诉人有权进行处理，至于被上诉人在何时以何种方式处理均由被上诉人自行决定，被上诉人产生损失应由其自行承担；3、根据双方租赁合同约定，合同期满后或者因故终止时，乙方（上诉人）自合同期满之日或者接到通知后3天负责将商品按照甲方（被上诉人）规定撤离专柜，如逾期不撤，则视为自动放弃，甲方有权处理，其逾期租金按照原租金双倍计算，据此上诉人逾期不撤专柜仅产生被上诉人有权对上诉人专柜进行处理的权利，不存在赔偿对方损失；4、原审判决参照天津市房屋管理局2014年非住宅房屋指导租金京津公路板块100元/平方米/月无任何依据，与上述约定相矛盾。被上诉人天津正中农贸市场开发有限公司答辩称，同意原审判决，双方租赁合同到期后，上诉人等无故非法侵占商位并上访，造成涉案租赁场地8000余平方米无法使用，至2014年11月21日被上诉人报警，在公安部门出警的情况下才将上诉人物品进行清理保存并录像，在此期间上诉人给被上诉人造成重大损失，虽然双方签订的租赁合同中未明确约定租金数额，但是根据合同法的相关规定，在双方约定不明确时，应执行政府定价或者政府指导价，故而原审判决也是符合法律规定的。二审经审理查明，原审人民法院所查事实正确，有双方当事人陈述及书证等证据证实，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据双方的租赁合同，上诉人承租之商位至2014年9月3日到期，此后上诉人未与被上诉人续签合同，亦未将有关物品撤出。2014年11月21日被上诉人自行报警，在公安部门派员出警的情况下，将上诉人承租商位内物品进行清理保存并录像记载，并不违反双方租赁合同的约定。上诉人虽主张其并不存在超期占用商位的事实，但是租赁合同到期后上诉人认可其并未自行清理己方物品，公安部门亦出具出警情况说明“2014年11月21日19时42分，我所接市局指令……报警人系正中农贸公司管理人员，因与农贸公司商户摊位承包问题发生纠纷，公司管理人员正在清理与发生纠纷商户摊位上遗留的物品，因怕发生打架而报警”。另外，关于双方争执的相关条款中租金的确定，原审人民法院综合考虑该商位的经营性质、上诉人超期占用商位给被上诉人造成的损失情况，依法参照天津市房屋管理局2014年非住宅房屋指导租金京津公路板块100元/平方米/月进行确定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费258元，由上诉人郭红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕洪宁代理审判员 邵 丹代理审判员 豆 艳二〇一六年四月十四日书 记 员 吴松涛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：