（2016）浙06民终682号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-26
案件名称
杭州佰全物业管理有限公司与竺夏达物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
竺夏达,杭州佰全物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终682号上诉人（原审被告）竺夏达。被上诉人（原审原告）杭州佰全物业管理有限公司，住所地杭州市下城区中山北路631号。法定代表人吕云，总经理。委托代理人（特别授权代理）周琼，浙江三惟律师事务所律师。上诉人竺夏达因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第3352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，原告杭州佰全物业管理有限公司（以下简称佰全物业公司）系经营物业管理服务的公司，其于2007年11月5日与浙江绿都建设集团有限公司签订了为期三年（2009年1月1日0时起至2011年12月31日24时止）的前期物业管理服务合同。合同约定由原告佰全物业公司提供物业管理服务，高层、小高层公寓3层以上（包括3层）物业管理费为1.50元／㎡·月。物业管理服务费实行预收制，每12个月预收一次，对业主和物业使用人逾期未交纳管理费的，佰全物业公司可从逾期之日起每日加收应缴费用的2‰的滞纳金。上述服务期限届满后，因金湾国际花城业主委员会没有成立，浙江绿都建设集团有限公司与原告佰全物业公司签订了前期物业服务合同委托管理服务期限补充说明一份，约定浙江绿都建设集团有限公司继续委托佰全物业公司进行物业服务，物业服务关系自业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时自然终止。根据（2015）绍嵊民初字第1411号已发生法律效力民事判决书中所查明的事实，嵊州市金湾国际业主委员会与浙江绿宇物业管理有限公司嵊州分公司于2014年12月6日签订为期三年（自2014年12月10日至2017年12月31日）的物业服务合同一份，故原告佰全物业公司实际物业管理服务终止时间为2014年12月9日。被告竺夏达系金湾国际花城江畔语林15幢一单元802、804室的业主，其房屋建筑面积为86.79㎡、59.91㎡，合计146.70㎡，根据合同约定其每月应向原告缴纳物业管理服务费220.05元，每日应向原告缴纳7.34元（220.05元÷30＝7.34元），现被告仅支付了2011年6月30日前的物业管理服务费，2011年7月1日起至2014年12月9日止的物业管理服务费9088.11元（其中2011年7月1日起至2011年12月31日止为1320.30元、2012年1月1日起至2012年12月31日止为2640.60元、2013年1月1日起至2013年12月31日止为2640.60元、2014年1月1日起至2014年12月9日止为2486.61元）经原告通过邮寄、张贴等形式催讨，被告至今未付。另原告自愿调整滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计算，庭审中自愿同意负担相应的诉讼费用，系原告对自己权利的自行处分，该院予以支持。被告竺夏达经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院予以缺席判决。原审法院审理认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、竺夏达支付杭州佰全物业管理有限公司物业管理服务费9088.11元，并支付1320.30元自2011年7月1日起、2640.60元自2012年1月1日起、2640.60元自2013年1月1日起、2486.61元自2014年1月1日起至判决确定付款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的滞纳金，款限于判决发生法律效力之日起十五日内付清。2、驳回杭州佰全物业管理有限公司的其余部分诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，依法减半收取34元，由原告杭州佰全物业管理有限公司负担。原审判决作出后，上诉人竺夏达不服，提起上诉称：1、被上诉人与浙江绿都建设集团有限公司签订的物业前期委托管理合同已于2011年12月31日24时止。关于《金湾国际花城前期物业服务合同》补充合同一事，不是上诉人签订，被上诉人也无任何告知，故不属于上诉人履行合同范围之内。2、上诉人于2011年4月20日办理了交房手续，并向被上诉人缴纳了1320.30元物业费。按照合同前期物业收费标准3.4.4项空置房按70%缴纳的约定，上诉人所有的15幢802房间服务期为2011年4月21日-2011年12月31日共计270天，合计服务费金额1366.20元，上诉人实际欠款45.9元。3、上诉人所在的15幢前方设计的公共小溪属于本幢楼层大家所有，但因被上诉人没有尽到管理责任，使上诉人购买的公摊面积被人侵占导致直接损失4200元，间接损失1080元，合计5280元。另有装修押金1000元、能源周转金（自来水费）300元被上诉人未作退款处理。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，改判被上诉人尚需支付上诉人6534.1元，一审案件受理费34元由被上诉人承担。被上诉人佰全物业公司答辩称：1、对于补充合同的问题。签订补充合同时，小区的业主委员会还没有成立，所以不是上诉人与被上诉人签订的，而是建设单位与被上诉人之间签订的，这是符合法律规定的，也是有效的。补充合同中约定了被上诉人管理的期限至业主委员会与物业管理公司签订的合同生效时止。物业合同签订是2014年12月9日，被上诉人撤出小区是2014年12月11日，上诉人仅缴纳了2011年1月1日到2011年6月30日的物业费。2、对于上诉人提出的公共绿化被侵占问题。小区交付之后确实存在公共绿化被侵占问题，被上诉人多次进行劝阻，劝阻无效后也向城管部门进行了反映，城管部门也采取了相应措施。3、对于装修押金和能源周转金问题。装修押金确实还在被上诉人处，能源周转金到被上诉人撤出时还有69.80元，对于这部分上诉人可以另行主张权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人竺夏达在二审中向本院提交以下证据：1、物业费缴费发票一份，要求证明2011年4月20日交房时已缴纳物业费1320.30元，交房之前的物业费上诉人不应承担的事实；2、照片打印件一份，要求证明因被上诉人管理不善，造成小区公共绿化被侵占，造成上诉人相应经济损失的事实。被上诉人质证认为，对于证据1的真实性无异议，但对上诉人的证明目的有异议，上诉人确已缴纳半年物业费，但缴纳的是2011年1月1日至2011年6月30日的物业费，这个发票上有明确记载，至于交房问题是上诉人与开发商之间的事情，与被上诉人无关；对于证据2，不能确认上诉人是何时拍摄的，如果是现在拍摄的，与被上诉人无关，如果是以前拍摄的，被上诉人也已尽到责任。本院认证认为，证据1的真实性可予确认，但仅能证明上诉人缴纳了2011年1月1日至2011年6月30日的物业费，不能达到上诉人的证明目的；证据2的拍摄时间、地点无法确认，故无法确认是否与本案有关联性，由此本院对上诉人提供的上述证据均不予认定。被上诉人佰全物业公司在二审中向本院提交以下证据：3、被上诉人于2012年10月15日向城管执法部门提交的关于涉案小区违章建筑的申请报告一份（复印件）、嵊州市城市管理行政执法局与嵊州市经济开发区管理委员会针对涉案小区围占绿化等有关事项的告示一份以及互联网上关于涉案小区违法建筑被拆除的新闻两则（打印件），要求证明被上诉人没有强制执法的权利，对于小区违法建筑、侵占绿化的问题只能向相关部门反映情况，且有关部门也作出了相应的执法措施的事实；4、已生效的（2015）绍嵊民初字第1402号判决书，要求证明被上诉人的物业服务期限是到2014年12月9日止的事实。上诉人质证认为，对证据3无异议，但认为被上诉人未尽到物业服务的责任；对证据4无异议，但其对物业服务期限只认可至2011年12月31日止。本院认证认为，上诉人对证据3、4均无异议，故本院均予以认定。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。本院认为，被上诉人与浙江绿都建设集团有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效。上述合同期限届满后，因涉案小区未成立业主委员会，浙江绿都建设集团有限公司与被上诉人签订的前期物业服务合同委托管理服务期限补充说明亦合法有效，故上述两份协议对涉案小区的所有业主均具有约束力。被上诉人为涉案小区提供了物业服务，上诉人作为该小区的业主理应按时足额缴纳物业服务费。上诉人主张被上诉人的物业服务期限至2011年12月31日止，与事实不符，本院不予采信。上诉人还提出涉案小区存在公共绿化被侵占等问题，因被上诉人未尽到物业服务义务而使上诉人受到损失的主张，经审查，涉案小区确实存在部分业主侵占公共绿化、违法建设等问题，但被上诉人作为物业服务公司，其并无强制执法的权利，根据被上诉人提供的证据，可以证明其已根据前期物业服务合同的约定，履行了规劝、阻止，并提请有关部门处理的义务，有关部门也已作出相应的处理，且上诉人亦无充分有效之证据证明其确实受到了损失，故本院认为上诉人的该项上诉理由无事实和法律依据，不予采信。至于装修押金与能源周转金，上诉人可另行向被上诉人主张。综上，上诉人竺夏达的上诉请求理由不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由上诉人竺夏达负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏 鸿代理审判员 徐燕飞代理审判员 叶利翔二〇一六年四月十四日书 记 员 叶 婷 来自：