（2015）大民初字第2937号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-07-30
案件名称
黄种署与大田县时代广场商业营运管理有限公司、三明新华都购物广场有限公司及第三人中商控股集团（杭州）有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
泰宁县人民法院
所属地区
泰宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄种署,大田县时代广场商业营运管理有限公司,三明新华都购物广场有限公司,中商控股集团（杭州）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第2937号原告黄种署，男，1971年7月7日出生。委托代理人郑世旺，福建邱宁江律师事务所律师。被告大田县时代广场商业营运管理有限公司，住所地大田县均溪镇凤山中路100号时代广场第五座三单元346号。法定代表人李南南，经理。被告三明新华都购物广场有限公司，住所地三明市梅列区玫瑰新村66幢负一、二层。法定代表人龚严冰，经理。第三人中商控股集团（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州市下城区长木里39-1号205室。法定代表人董国民，董事长。原告黄种署因与被告大田县时代广场商业营运管理有限公司（以下简称时代广场营运公司）、三明新华都购物广场有限公司（以下简称新华都公司）及第三人中商控股集团（杭州）有限公司（以下简称中商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告黄种署及其委托代理人郑世旺到庭参加诉讼，被告时代广场营运公司、新华都公司、第三人中商公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄种署诉称，原告于2011年1月15日从三明市正合房地产开发有限公司（以下简称正合公司）购买位于大田县凤山中路100号的时代广场第6幢三单元328号商业用房。同日，原告与大田县时代物业管理有限公司签订商业用房委托投资经营合同，约定原告将所购房产全部投资经营管理权委托给大田县时代物业管理有限公司经营。合同签订后，被告大田县时代物业管理有限公司只支付租金至2015年1月22日止。2012年2月28日，大田县时代物业管理有限公司已变更为被告时代广场营运公司，现被告时代广场营运公司应支付拖欠的租金及承担违约责任。被告新华都公司未与被告时代广场营运公司签订租赁合同，非法占用原告商业用房至今，应与被告时代广场营运公司一起承担拖欠的租金和承担违约金。正合公司为促进销售，与被告新华都公司签订大田时代广场项目租赁合同及补充协议，设置优惠免租期及较低的租金，侵犯了房屋产权人的利益。在被告时代广场营运公司无法支付原告等委托方租金的情况下，正合公司于2015年2月9日对公司进行注销，将公司资产分配给股东第三人中商公司，因此被告中商公司应对被告时代广场营运公司的违约承担连带责任。故请求依法判令：1、被告时代广场营运公司、新华都公司向原告支付租金56856元（租金暂计算至2015年9月22日止，此后租金按年租金56856元计算至实际租期止）、违约金5458.2元（违约金从2015年1月22日暂计算至2015年8月4日共192天，按违约租金56856元，日0.5‰计算），合计人民币62314.2元。2、第三人对第一项诉求承担连带责任。3、本案诉讼费用由被告承担。被告时代广场营运公司、新华都公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人中商公司未到庭，亦未提交书面意见。经本院审理，查明的主要事实如下：正合公司系大田时代广场项目的开发商。2010年11月2日，正合公司（甲方）与被告新华都公司（乙方）签订租赁合同，主要内容为：1、甲方同意将其承建的位于大田县凤山中路100号时代广场B座第二、三层商场总建筑面积约为8706平方米出租给乙方使用。2、租赁期限为12年，暂定自2011年10月1日至2023年9月30日止等。2010年11月20日，正合公司（甲方）与大田县时代物业管理有限公司签订大田时代广场经营合作协议，主要内容有：1、甲方将其开发的位于大田县凤山中路100号A地块与B地块一至三层的物业共计23438平方米与乙方展开合作。2、甲方努力促成乙方与未来购房业主达成租赁协议，乙方与未来购房业主签订的《委托投资经营合同》由乙方享有权利、承担义务。3、合作期限：A地块自2012年10月1日到2018年9月30日止，B地块自2012年6月1日到2024年6月12日止。2011年1月10日，原告黄种署与正合公司签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于大田县凤山中路100号时代广场第六幢三单元328号房，购房价为895466元。同日，原告黄种署（甲方）与大田县时代物业管理有限公司（乙方）签订商业用房委托投资经营合同，主要内容为：1、委托标的物位于大田县凤山中路100号的时代广场内所购置的房屋为六幢328号。2、委托方式为甲方就其拥有的时代广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营等。3、甲方授权乙方下述商业经营事宜：负责甲方商铺的品牌经营，在委托经营期内建立时代广场形象。全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以乙方的名义与最终租户订立租赁合同等。4、委托期限暂定为2012年9月1日至2024年8月31日，如果提前开业，则以具体的开业时间为准。甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。5、甲乙双方另行办理书面的交验手续，该交接手续在甲方与开发商交接房屋的同时办理。6、租金标准（税前）：第一期（2012年9月1日至2014年8月31日），合计年租金170565元，此前租金在签订本合同时，已由乙方支付给甲方。第二期（2014年9月1日至2024年8月31日），合计年租金852825元。7、乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月10日前，乙方将当季租金支付给甲方。8、委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。乙方须按期足额向甲方支付租金。乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的物业管理费、水电费及其他经营管理费用。9、违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。2011年1月16日，正合公司出具授权委托书，内容为：我公司与新华都公司就大田时代广场B座（凤山中路100号6幢）2、3层开设大卖场，于2010年11月2日正式签订了《租赁合同》，现我司已委托“大田县时代物业管理有限公司”全权行使《租赁合同》内的权责，委托期限从即日起至2024年8月31日，期间若有变动，我司将以书面形式另行通知。2012年4月13日，正合公司（甲方）与被告新华都公司（乙方）双方就2010年11月2日签订的关于大田时代广场《项目租赁合同》达成补充协议一份，主要内容有：优惠免租期从2012年5月20日起至2012年10月19日止，在此基础上，从2012年10月20日至2013年2月19日给予乙方四个月免租期作为补充。后正合公司（甲方）与被告新华都公司（乙方）再次达成租赁补充协议（二），双方同意优惠免租期从2012年6月7日起至2013年3月16日止。2012年8月25日，原告黄种署与被告时代广场营运公司签订确认书，内容为：关于甲方将购买的大田县时代广场商业用房委托给原大田县时代物业管理有限公司并签署的《商业用房委托投资经营合同》，现本《确认书》双方对该合同部分条款做以下确认：1、原大田县时代物业管理有限公司经在大田县工商局备案办理变更名称为本《确认书》的乙方，即大田县时代广场商业运营管理有限公司。2、委托期限确定为2012年6月13日至2024年6月12日。2012年9月1日，正合公司（甲方、转让方）与新华都公司（乙方）、被告时代广场营运公司（丙方、受让方）签订《合同权利义务转移三方协议》，乙方同意甲方于2012年9月1日将甲方与乙方于2010年11月20日签订大田县凤山中路100号时代广场B座二、三楼房屋《租赁合同》中原甲方承担的全部责任、权利和义务转移给丙方等。主要内容为：1、甲方于2010年12月17日起将上述租赁房产全部分割出售给几十个小业主，所有小业主又于2012年9月1日与丙方签订了《商业用房委托投资经营合同》，将其房产委托丙方投资经营，现甲方欲将原合同中的权利义务转移给丙方。另查明，被告时代广场营运公司支付租金至2015年1月22日，此后其未再付租金。现涉诉租赁场所由被告新华都公司经营，原告曾收到被告新华都公司缴纳的2015年5月至2015年9月租金计20660元。大田县时代广场物业管理有限公司于2010年10月19日经大田县工商行政管理局核准成立的有限责任公司，2012年2月28日，公司名称变更登记为大田县时代广场商业运营管理有限公司。2015年1月10日，正合公司股东第三人中商公司做出解散正合公司决定，并于当日向工商部门提交公司注销登记申请书，于2015年2月9日注销正合公司。上述事实，原告提供企业法人营业执照、内资企业登记基本情况表、注销内资企业登记基本情况表、田房权证字第20131251-1号房屋所有权证、商品房买卖合同及合同补充协议、商业用房委托投资经营合同、确认书、大田时代广场经营合作协议、三明市正合房地产开发有限公司股东决定书、公司注销登记申请书、公司清算报告、项目租赁合同、授权委托书、合同权利义务转移三方协议、补充协议、租赁补充协议（二）、关于请求大田县政府协助解决时代广场经营危机的报告、中国农业银行金穗借记卡明细对帐单等证据予以证实，本院予以确认。被告及第三人未到庭，对原告的诉讼请求，本院作如下分析认定：1、关于原告主张被告时代广场运营公司支付租金及违约金的问题。原告认为，签订商业用房委托投资经营合同后，被告时代广场运营公司仅支付租金至2015年1月。根据该合同年租金的约定计算，被告时代广场运营公司尚欠原告2015年1月23日至9月22日的租金，原告按8个月计56856元。根据合同约定，被告时代广场运营公司逾期支付租金，应按合同期内未支付租金按每日0.5‰，从2015年1月22日计算至2015年8月4日共192天，计违约金5458.2元。本院经审查认为，根据合同中有关年租金的约定，被告时代广场运营公司应支付给原告2015年1月23日至9月22日计8个月的租金56856元。庭审中，原告陈述其收到被告新华都公司代缴的2015年5月至2015年9月租金20660元，本院认为，原告自认该租金系其所出租涉诉租赁物的租金，该租金应在被告时代广场运营公司尚欠租金中予以扣除。扣除后，被告时代广场营运公司应支付租金为36196元。被告时代广场运营公司逾期支付租金，原告依据合同约定要求被告支付从2015年1月23日至8月4日共192天按日0.5‰计算的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。但本案中被告时代广场运营公司未付租金应为36196元，其应付违约金为36196元＊192天＊0.5‰=3474.8元，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。2、关于原告主张被告新华都共同向原告支付租金、违约金的问题。原告认为，被告新华都公司未与被告时代广场营运公司签订租赁合同，非法占用原告商业用房至今，故与被告时代广场营运公司一起承担拖欠的租金和承担违约金。本院经审查认为，正合公司与被告新华都公司签订租赁合同后，于2012年9月1日将合同权利义务转移给被告时代广场营运公司。原告于2011年1月10日与大田县时代物业管理有限公司（后更名为被告时代广场营运公司）签订商业用房委托投资经营合同，同意将其商铺出租给大田县时代物业管理有限公司，并于2012年8月25日与被告对上述合同进行了确认，应视为原告同意正合公司将租赁合同的权利义务转移给被告时代广场运营公司，因此，被告时代广场运营公司与被告新华都公司之间形成租赁合同关系，被告新华都公司占有、使用涉案租赁场所系基于其与被告时代广场运营公司间的合同关系，故原告认为被告新华都公司非法占用原告商业用房，本院不予采信。本案中被告新华都公司不是被告时代广场运营公司与原告之间商业用房委托投资经营合同的相对人，且亦不存在非法占用原告商业用房的情形，故原告依此要求被告新华都公司共同向其支付所约定的租金及违约金，本院不予支持。3、关于原告主张第三人中商公司对被告时代广场营运公司所欠租金、违约金承担连带责任的问题。原告认为，正合公司为促进销售，与被告新华都公司签订大田时代广场项目租赁合同及补充协议，设置优惠免租期及较低的租金。被告时代广场营运公司在无法支付原告等委托方租金的情况下，正合公司于2015年2月9日对公司进行注销，将公司资产分配给股东第三人中商公司，因此被告中商公司应对被告时代广场营运公司的违约承担连带责任。本院经审查认为，本案中原告同意正合公司将租赁合同的权利义务转移给被告时代广场运营公司，并与被告时代广场运营公司的前身大田县时代物业管理有限公司签订商业用房委托投资经营合同，被注销的正合公司及注销正合公司的股东第三人中商公司均不是该份合同的相对人，且原告提供的证据亦不足于证明第三人中商公司应承担连带责任，故原告主张第三人中商公司承担连带责任，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告黄种署与大田县时代物业管理有限公司签订的商业用房委托投资经营合同及与被告时代广场运营公司签订的确认书系双方的真实意思表示，合法有效。原告将商铺出租给被告时代广场运营公司后，被告时代广场运营公司应按合同约定支付相应的租金，扣除被告新华都公司代付的租金后，被告时代广场运营公司尚欠2015年1月23日至9月22日期间的租金36196元，原告主张被告时代广场营运公司支付该款，本院予以支持。被告时代广场营运公司未按约支付租金，已构成违约，原告依据合同约定要求被告支付以未付租金36196元为基数，从2015年1月23日至8月4日共192天按日0.5‰计算的违约金3474.8元，不违反法律规定，本院予以支持，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。被告新华都公司及第三人中商公司不是商业用房委托投资经营合同的相对人，原告主张被告新华都公司共同支付租金、违约金及第三人中商公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告时代广场营运公司、新华都公司、第三人中商公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告大田县时代广场商业营运管理有限公司应支付给原告黄种署租金36196元（截止至2015年9月22日）、违约金3474.8元，合计人民币39670.8元，限于本判决发生法律效力后3日内付清。二、驳回原告黄种署的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1358元，公告费560元，合计人民币1918元，由原告黄种署负担493元，被告大田县时代广场商业营运管理有限公司负担1425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 涂劲蛟代理审判员 连加埔人民陪审员 许跃东二〇一六年四月十四日书 记 员 林晓峰附本案适用的相关法律条文及执行申请提示：1、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：