（2015）锡法港民初字第0452号

裁判日期: 2016-04-14

公开日期: 2016-05-30

案件名称

无锡森义化学有限公司与李立忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市锡山区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡森义化学有限公司,李立忠

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条

全文

江苏省无锡市锡山区人民法院民事判决书（2015）锡法港民初字第0452号原告（反诉被告）无锡森义化学有限公司，住所地无锡新区坊前镇工业集中区64号地块。法定代表人杨国民，该公司董事长。委托代理人邹剑明，江苏法瞻律师事务所律师。委托代理人朱倩妮，江苏法瞻律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李立忠。委托代理人骆文祖，江苏维一律师事务所律师。委托代理人高林，江苏维一律师事务所实习律师。原告无锡森义化学有限公司（以下简称森义公司）与被告李立忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由审判员周伟良适用简易程序审理，在审理中，李立忠提起反诉，要求解除与森义公司订立的合同、赔偿相应损失，本院进行合并审理，于2015年11月19日、2016年1月11日二次公开开庭进行审理，原告森义公司的委托代理人邹剑明，被告李立忠及其委托代理人骆文祖、高林到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行审理，原告森义公司的委托代理人邹剑明，被告李立忠及其委托代理人骆文祖到庭参加诉讼，并于2016年3月22日组织双方当事人进行质证。本案经评议，现已审理终结。原告森义公司诉称：其按合同约定将位于江阴市文林镇锡文路34号院内南排厂房共33间约1500平方米（含原有设施）和南排厂房南围墙内13间辅房约260平方米及南排厂房西彩钢房1间约80平方米（包括门卫室及院内一半场地）交付给李立忠，但李立忠未按约付清房屋转让款，尚结欠房款500000元未付，故现要求李立忠立即支付房款500000元，并偿付该款自2015年3月1日起至实际给付之日止按月利率1%计算的利息。森义公司为支持其诉讼请求，提供了下列证据：1、双方于2015年2月15日签订的厂房有偿转让协议1份，以证明房屋转让价款为1138000元（系不含税价）和付款期限及应由受让方向有关村委交纳土地使用费。2、双方于2015年3月22日签订的厂房转让交接协议1份，以证明其履行了厂房交付义务及约定未按期付款的违约责任。3、李立忠于2015年3月23日出具的承诺书1份，以证明李立忠尚结欠房款500000元及其未同意李立忠分期付款的要求。4、李立忠与江阴市祝塘镇文林村村民委员会（以下简称文林村委）于2015年2月15日签订的土地租用协议书复印件1份，以证明文林村委同意李立忠承租涉案厂房的土地及说明其转让厂房的合法性。5、其与江阴市雅莱克时装有限公司（以下简称雅莱克公司）于2014年10月25日签订的转让协议复印件1份及江阴市人民法院（2015）澄长商初字第00038号民事判决书复印件1份，以证明其涉案厂房系雅莱克公司抵债给其及涉案厂房不存在其它法律纠纷。6、城镇建设单位用地定点书复印件1份，以证明涉案厂房的土地系集体所有，建造厂房经过批准，不属违法建筑。7、江阴市华新针织制衣有限公司（以下简称华新公司）的法定代表人徐浩新与雅莱克公司的法定代表人黄鸣皋于2007年9月22日签订的厂房转让协议书复印件1份，以证明雅莱克公司获得涉案厂房是经文林村委的同意及文林村委同意涉案厂房的土地转租。8、工商信息表1份、结婚证复印件1份、华新公司原法定代表人徐浩新和股东胡新君、胡贺彪的情况说明各1份、华新公司与文林村委于2001年12月28日签订的集体土地使用租赁合同彩色复印件1份，以证徐浩新有权代表华新公司将涉案厂房出售给雅莱克公司的法定代表人黄鸣皋和得到文林村委的同意。被告李立忠辩称：因森义公司交付的厂房未能保证产权清晰，故应驳回森义公司的诉讼请求。并反诉称，因森义公司的违约，现要求解除与森义公司订立的厂房有偿转让协议，由森义公司退还房款638000元，同时赔偿其对厂房的装潢损失费60000元、代付的厂房内原承租户装饰损失和辅房费30000元及支付土地租金16416元，并偿付以638000元为基数自其支付之日起至森义公司实际退还之日止按月利率1%计算的利息。李立忠为支持其反诉请求，提供了下列证据：1、建筑装饰工程施工合同1份、收据1份、收条1份，以证明其对厂房进行装潢和支付装潢款的事实。2、律师函1份和邮递情况1份，证明其向森义公司提厂房存在争议的情况。3、江阴市人力资源和社会保障局改正指令书、江阴市人民法院民事裁定书、公告、查封令、履行义务通知书复印件各1份，以证其未取得涉案厂房所有权及森义公司存在欺诈违约情况。4、收据、付款说明各1份，以证明其已支付了涉案土地2015年的土地租金。5、照片17张、附说明1份，以证明其对厂房装潢期间，被潘海华骚扰，厂房未装潢完毕及其支付原承租人朱维明辅房费30000元，应属其与森义公司订立的厂房转让协议中载明的彩钢房1间的成本费。反诉被告森义公司辩称：其不存在违约，厂房和土地使用权的转让均已完毕，其已履行了合同约定的义务，故请求驳回李立忠的反诉请求。经审理查明：森义公司与李立忠于2015年2月15日签订了由森义公司将位于江阴市祝塘镇锡文路34号之南排厂房转让给李立忠的协议书一份，协议其中约定：转让资产南排全部厂房，价格为1138000元（不含税）；协议订立时支付138000元，余款在2015年3月1日前全部付清；森义公司向村租用的土地使用权同时转让给李立忠，2015年元旦起，租用费由李立忠同村委另订租用合同并承担租用费；森交公司保证转让的厂房产权清晰，无任何经济纠纷，李立忠对房屋现状和质量均表认可。文林村委在协议上盖章。协议订立当日，李立忠付款138000元，并与文林村委签订土地租用协议书一份，协议约定：李立忠为发展企业经营生产需要，租用文林村委土地1026平方米，此土地为临时用地；租用期限自2015年1月1日至2017年12月30日；年租金为16416元。森义公司与李立忠又于2015年3月22日订立厂房转让交接协议，协议其中载明：森义公司将锡文路34号院内南排三层厂房共33间约1500平方米和南围墙内13间辅房约260平方米及南排厂房西彩钢房1间，包括门卫室和院内一半场地一起转让交接给李立忠；森义公司保证如所转让的厂房产权发生法律纠纷，森义公司赔偿李立忠全部装潢及其他损失；如李立忠不按期付款，则须支付森义公司自交房之日起至房款全部结清之日止的利息，为月息1%。协议订立后的次日，森义公司即将约定厂房及设施交付给李立忠，李立忠于2015年3月24日支付森义公司500000元，并承诺余款500000元于2015年5月23日前支付200000元，于2015年9月20日前付款300000元。李立忠于2015年3月24日雇请有关装修公司对涉案厂房进行装修，次日李立忠报警称原雅莱克公司的债权人潘海华带人开了翻斗车把泥土堵在厂房大门口，发生了吵闹，至同月29日被迫停工，李立忠为此未能对厂房进行使用，拖欠森义公司厂房转让款500000元未付。森义公司遂诉来本院，要求理涉。另查明：华新公司于2001年4月经江阴市人民政府和江阴市文林镇人民政府获得了建造涉案厂房的建设用地2394.2平方米的批准手续，并进行相关厂房、仓库的建造，事后未办理有关房产登记手续，该土地系江阴市文林镇文南村村民委员会（后该村因行政规划合并为祝塘镇文林村委）的集体土地。华新公司的股东有徐浩新、胡新君、胡贺彪，其中徐浩新系公司法定代表人，该公司已于2004年6月停业，并于2006年4月9日被有关工商部门吊销营业执照，股东胡新君、胡贺彪委托法定代表人清理华新公司资产。雅莱克公司的法定代表人黄鸣皋与徐浩新于2007年9月22日签订了由徐浩新将涉案的厂房转让给黄鸣皋的转让协议书一份，协议其中约定徐浩新将位于江阴市祝塘镇锡文路34号总面积2359平方米的南排全部厂房（包括三层主车间，副房、食堂、宿舍、门卫）以不含税价1180000元转让给黄鸣皋，协议订立后，双方按约履行。雅莱克公司与森义公司于2014年10月25日订立了由雅莱克公司将涉案的厂房转让给森义公司的厂房转让协议书一份，协议其中约定：转让价格为1300000元，本协议签订时一次性付清（在雅莱克公司借款当中扣除）。雅莱克公司的法定代表人吴秋艳亦签名确认。因雅莱克公司合计向森义公司借款1500000元，扣除雅莱克公司已将涉案房产抵款后，尚结欠借款本金200000元未归还，森义公司遂诉至江阴市人民法院，要求理涉，江阴市人民法院于2015年3月3日依法判决由雅莱克公司归还本金及支付利息，判决书同时查明关于雅莱克公司先后四次向森义公司借款合计本金1500000元，由黄鸣皋对借款本息承担连带责任，后雅莱克公司向森义公司续借上述借款，由吴秋艳对借款本息承担连带责任，该判决书已发生法律效力。因雅莱克公司未按判决书履行付款义务，森义公司遂向江阴市人民法院申请执行，该院以公告的形式查封了涉案厂房中的三层楼房一幢及南面平房11间。又查明：李立忠为涉案厂房装修已花相应的费用和原雅莱克公司原承租户朱维明装饰及辅房费用，同时其已向文林村委交纳了涉案厂房的2015年度的土地使用费16416元。李立忠曾于2015年5月15日向森义公司发出律师函一份，要求森义公司退还购房款及赔偿相应的损失，森义公司未予回复。雅莱克公司因拖欠工人工资，江阴市人力资源和社会保障局曾于2015年5月5日向雅莱克公司发出限期改正指令书。在审理中，森义公司表示放弃利息的诉讼请求，同时在庭审后提供了雅莱克公司的股东为黄鸣皋、吴秋艳夫妻，原法定代表人为黄鸣皋，黄鸣皋因交通事故于2012年12月14日死亡，后由吴秋艳任该公司的法定代表人的有关工商资料。以上事实，有原告森义公司提供的厂房转让协议1份、厂房转让交接协议1份、土地租用协议书复印件1份、转让协议复印件2份、江阴市人民法院（2015）澄长商初第00038号民事判决书复印件1份、城镇建设单位用地定点书复印件1份、工商信息表1份、结婚证复印件1份、情况说明3份、雅莱克公司的有关工商资料和被告李立忠提供的建筑装饰工程施工合同1份、收条1份、收据2份、付款说明1份、江阴市人力资源和社会保障局改正指令书、江阴市人民法院民事裁定书、公告、查封令、履行义务通知书复印件各1份、照片17张、附说明1份及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：森义公司与李立忠间签订的厂房有偿转让协议，系双方当事人真实意思的表示，应属成立，从森义公司提供的承诺书及李立忠的陈述，对李立忠结欠森义公司厂房转让款500000元予以确认。本案争议的焦点：一、森义公司转让厂房是否有效？二、李立忠主张解除厂房转让协议是否成立？三、李立忠请求森义公司赔偿是否成立？关于争议焦点一，本院认为，森义公司转让给李立忠的厂房应属有效。主要理由：1、涉案房屋是原华新公司经过江阴市人民政府有关主管部门和江阴市文林镇人民政府批准的情况下建造，手续合法。2、原华新公司法定代表人徐浩新将涉案厂房转让给雅莱克公司时得到华新公司股东胡新君、胡贺彪的追认。而后雅莱克公司将涉案厂房转让给森义公司时，是基于雅莱克公司结欠森义公司借款未能归还，而作价1300000元抵款，同时在雅莱克公司法定代表人黄鸣皋死亡后，由其妻吴秋艳继任，并在转让协议上签名，表明其是知晓的，因其为雅莱克公司提供的连带担保责任，且当时雅莱克公司尚结欠森义公司借款1500000元，因此，吴秋艳在黄鸣皋死亡后，将涉案房产进行转让的处分行为即属于职务行为，亦属于其应承担的连带担保责任范围内，故属有效。即使吴秋艳对涉案厂房无处分权，但作为森义公司取得该厂房时系善意取得，亦应属有效。3、涉案厂房的土地的性质系集体所有，华新公司、雅莱克公司、李立忠与土地所有人文林村委均订立了土地租用协议，且均经过文林村委的同意，应予认定。4、涉案房屋从批准建设到多次转让，手续合法、齐全。因此李立忠提出其受让的厂房产权不明晰，理由不成立。关于争议焦点二，李立忠主张解除与森义公司订立的厂房有偿转让协议不成立。主要理由：1、森义公司与李立忠订立厂房交接协议后的次日即将涉案厂房交付给李立忠，其履行了相应的义务，未存在违约情形；2、虽然森义公司因雅莱克公司未履行江阴市人民法院（2015）澄长商初字第00038号民事判决书所确定的义务，向法院申请执行，法院对涉案的部分房产进行了查封，但并未禁止李立忠对涉案厂房进行使用，同时李立忠亦未向法院提出异议申请，结合森义公司现放弃利息的请求，故李立忠主张解除协议的请求，不予支持，当然，李立忠在本案生效后，可依法向相关法院申请解除对涉案房屋的查封。关于争议焦点三，鉴于上述森义公司与李立忠订立的厂房转让协议成立，李立忠要求解除合同的请求不予支持，故对其其他反诉请求亦不予支持。综上，李立忠结欠森义公司房屋转让款500000元，事实清楚，理应给付，森义公司放弃利息的请求，系其自愿行为，应予采纳，但李立忠拥有涉案房产后，应及时办理产权登记手续，同时如要改变当时华新公司在批准时建造时的用途，应符合有关法律规定。李立忠的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、由李立忠给付森义公司房屋转让款500000元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回李立忠的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由李立忠负担。森义公司同意其预交的诉讼费用由李立忠向其直接支付，本院不再退还，由李立忠于本判决生效后十日内向森义公司直接支付。反诉案件受理费已减半收取5625元，由李立忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审　判　长　　周伟良人民陪审员　　杨叙龙人民陪审员　　丁建兴二〇一六年四月十四日书　记　员　　袁　丽本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”