（2016）最高法民终59号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-28
案件名称
江西省鹤群房地产开发有限责任公司与武宁县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
最高人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西省鹤群房地产开发有限责任公司,武宁县国土资源局
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2016）最高法民终59号上诉人（一审原告）：江西省鹤群房地产开发有限责任公司，住所地江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼售楼部。法定代表人：胡学群，该公司董事长。委托代理人：ＸＸ，江西志龙律师事务所律师。委托代理人：熊五根，江西省南昌市148法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：武宁县国土资源局，住所地江西省武宁县豫宁大道51号。法定代表人：张卫红，该局局长。委托代理人：熊仁卫，该局副局长。委托代理人：刘明，江西修江律师事务所律师。上诉人江西省鹤群房地产开发有限责任公司（以下简称鹤群公司）与上诉人武宁县国土资源局（以下简称武宁县国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，江西省高级人民法院（以下简称一审法院）于2015年10月31日作出（2015）赣民一初字第13号民事判决。鹤群公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月6日公开开庭审理了本案。鹤群公司的法定代表人胡学群及其委托代理人熊五根、ＸＸ，武宁县国土局的委托代理人熊仁卫、刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2004年2月24日，武宁县国土局挂牌出让武宁县豫宁南路东侧（原武宁县二粮库）31000平方米国有土地使用权。同年3月27日，武宁县粮食局向武宁县国土局出具《关于二粮库整体拍卖后仓房重建的几点说明》，要求必须本着“拆一还一”的原则重建粮库，且拍卖资金必须进入该局专用账户进行管理等。2004年4月30日，鹤群公司与武宁县国土局签订《国有土地使用权出让合同》约定，武宁县国土局出让位于豫宁南路东侧（原武宁县二粮库）地块国有土地使用权给鹤群公司，宗地总面积为31000平方米。武宁县国土局应于2005年4月30日前将该土地交付给鹤群公司。武宁县国土局同意在交付土地时（新粮库建成后交地）该宗地应达到场地平整和周围基础设施三通，即通路、水、电……。土地使用权出让年期为商综用地50年，居住用地70年，自武宁县国土局向鹤群公司实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。土地使用权出让金总额为651万元，付款期限为：合同签字后10日内支付300万元作为履行合同的定金，2004年10月28日前支付200万元，2005年4月28日前（交付土地时）付清151万元。鹤群公司必须按合同约定按时支付土地使用权出让金。不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向武宁县国土局缴纳滞纳金。鹤群公司按合同约定支付土地使用权出让金的，武宁县国土局必须按合同约定按时提供出让土地。由于武宁县国土局未按时提供出让土地致使鹤群公司对合同项下宗地占有延期的，每延期一日，武宁县国土局应当按鹤群公司已经支付的土地使用权出让金的3‰向鹤群公司支付违约金。延期交付土地6个月的，鹤群公司有权解除合同，武宁县国土局应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，并可请求武宁县国土局赔偿因违约造成的其他损失。合同附则部分特别注明：二粮库出让和新粮库重建的有关事项按武宁县粮食局2004年3月17日《关于二粮库整体拍卖后仓房重建的几点说明》执行。合同签订后，鹤群公司于2004年5月20日缴纳土地出让金70万元，加上于2004年4月9日缴纳的230万元，共计支付土地出让金300万元。2004年5月25日，武宁县国土局为鹤群公司颁发了案涉出让地块国有土地使用权证。2004年7月8日，武宁县人民政府经研究决定，将案涉武宁县二粮库迁建至新宁镇宋家村燕子垅。同年8月3日，武宁县粮食局与武宁县新宁镇宋家村民委员会签订《土地征收补偿协议书》。因新粮库的建设及用地规划未获批准，武宁县二粮库难以拆除，武宁县国土局未能按《国有土地使用权出让合同》约定的期限交付出让土地。2009年9月武宁县人民政府召开常务会议，同意继续履行《国有土地使用权出让合同》，并请武宁县国土局就继续履行合同问题与鹤群公司再签订协议，协议内容至少要包括（但不局限于）以下内容：（1）要求开发商将所欠土地出让金交付到位，原则上一个月内到位；（2）搬迁时间要确定，分期分批交地，原则上分两期等等。2009年10月26日，武宁县国土局、武宁县粮食局与鹤群公司签订《原二粮库土地出让补充协议》约定：1.武宁县国土局、武宁县粮食局同意分二期将二粮库46.5亩国有土地使用权交付鹤群公司。第一期交付粮库中间道路以东地块，该区域内除北侧第二栋12#粮仓装满粮食暂时无法拆除外，其余空粮库在本补充协议签订后由武宁县粮食局及时交付给鹤群公司拆除。涉及6户住房拆迁，由武宁县国土局、武宁县粮食局协助拆迁办在1至2个月完成拆迁。第二期交付剩余的粮仓及全部土地，期限至2011年6月底止（期间边搬边拆，确系不可抗力可顺延）；2.武宁县国土局、武宁县粮食局同意将粮库西大门无偿提供给鹤群公司在小区建设期间通行，待小区建成后，如规划无需保留此通道，由武宁县粮食局封闭使用；如规划要求保留此通道，则应作为小区通道，涉及补偿事项，由双方依法协商解决；3.鹤群公司同意自本协议签订后一个月内将所欠351万元土地出让金交付给武宁县粮食局用于新粮库建设；4.鹤群公司同意在武宁县注册分公司对二粮库出让土地实施开发建设，所实现的税收全部依法在武宁县交纳；5.本协议未涉及事项仍按原土地出让合同约定履行；6.本协议自双方签字盖章后生效，均应严格履约，否则违约方应承担违约责任；7、本协议一式三份，与土地出让合同具同等法律效力。该补充协议签订后，武宁县国土局交付了第一期土地。鹤群公司也于2009年12月1日支付了尚欠的351万元土地出让金。鹤群公司于2009年12月7日向武宁县国土局呈报《建设用地项目呈报审批表》，拟开发建设案涉武宁县鹤群-清华苑住宅小区，武宁县国土局、武宁县人民政府分别于同年12月10日、12月12日批复同意。2010年2月4日，武宁县发展和改革委员会向鹤群公司下达《关于下达江西省鹤群房地产开发有限公司鹤群-清华苑16#、19#、20#、21#、22#商住楼基建项目的通知》。2011年4月25日，武宁县国土局、武宁县粮食局与鹤群公司签订《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》，主要约定：1.鹤群公司打算新建9#、11#、13#楼，需要地磅周边5#、6#、7#仓以东地块。武宁县粮食局同意交付该地块给鹤群公司，但鹤群公司的开发施工不得影响粮库的储粮安全。如因施工造成储粮损失，鹤群公司必须照价赔偿，并承担相应的法律责任，具体施工安排由鹤群公司同粮库签订协议再行开工；2.二粮库剩余的全部土地交付期限至2012年2月底止（期间边搬边拆，确系不可抗力可顺延）；3.本协议未涉及事项仍按原土地出让合同和2009年10月26日签订的补充协议约定履行；4.本协议自双方签字盖章后生效，双方均应严格履行，否则违约方应按合同承担违约责任；5.本协议一式三份，武宁县粮食局二份，鹤群公司一份，与原土地出让合同和2009年10月26日签订的补充协议具有同等效力。2010年3月，武宁县粮食局与吉安市建筑安装工程总公司签订武宁县国家粮食储备库建设施工合同，该施工合同于2012年2月16日解除。2012年8月，武宁县粮食局经重新招标，将武宁县国家粮食储备库（续建）工程发包给江西嘉业建设集团公司承建。2013年9月28日，武宁县国家粮食储备库工程经验收合格。2014年2月10日，武宁县国土局向鹤群公司发出《交地通知书》，鹤群公司于同月19日签收该《交地通知书》。一审法院另查明，2011年武宁县直属粮库向鹤群公司收取粮库及储备粮搬迁费10万元。鹤群公司起诉称，鹤群公司、武宁县国土局于2004年4月30日签订《国有土地使用权出让合同》约定，武宁县国土局应于2004年4月30日前将出让地块交付给鹤群公司。如未按约提供出让土地，每延期一日，武宁县国土局应按鹤群公司已经支付的土地使用权出让金的日3‰向鹤群公司支付违约金。合同签订后，鹤群公司按要求足额支付了651万元土地出让金并缴纳了土地契税，但武宁县国土局只是在2010年3月12日后才分三期仅提供了少部分土地，构成违约。武宁县国土局还违反武宁县人民政府及规划局批复，不让鹤群公司及鹤群公司开发的鹤群-清华苑小区居民使用小区西大门原有通道，也不同意该小区的污水管接通市政排污管道。武宁县国土局迟延提供土地，给鹤群公司造成了重大损失。故鹤群公司提起诉讼，请求判令：一、武宁县国土局继续履行《国有土地使用权出让合同》义务，立即向鹤群公司交付已出让的剩余土地；二、武宁县国土局向鹤群公司支付合同约定的迟延提供土地违约金41441610元（暂计算至2013年5月31日）及利息（自武宁县国土局实际完全交付土地之日起按照银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、武宁县国土局赔偿鹤群公司损失114453787元（暂计算至2013年5月31日）及利息（自武宁县国土局实际完全交付土地之日起按照银行同期贷款利率计算至付清之日止）；四、武宁县国土局向鹤群公司支付已垫付的搬迁费用10万元及利息15000元（暂计算至2013年5月31日）；五、武宁县国土局保证武宁县人民政府及规划局批复的鹤群-清华苑小区西大门原有出入通道畅通，并将鹤群-清华苑小区的排污管接通市政排污管道。武宁县国土局答辩称，《国有土地使用权出让合同》明确约定“新粮库建成后交地”、“二粮库出让和新粮库重建的有关事项按粮食局2004年3月17日《关于二粮库整体拍卖后仓房重建的几点说明》执行”，武宁县国土局在新粮库建成后交地，不存在迟延交地的违约行为。退一步说，即使武宁县国土局要承担违约责任，武宁县国土局认为双方约定的日3‰的违约金过高，亦请求法院依法调整为按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。鹤群公司垫付10万元搬迁费用系其与武宁县粮食局协商的结果，武宁县国土局没有得到该10万元。鹤群-清华苑小区西大门原有出入通道以及排污管接通市政排污管道问题，鹤群公司应向武宁县规划局或其他有关部门提出要求或主张权利。综上，请求驳回鹤群公司的诉讼请求。一审法院经审理认为，关于武宁县国土局是否应向鹤群公司支付迟延交付土地的违约金问题，从《国有土地使用权出让合同》及两份补充协议内容看，武宁县国土局向鹤群公司交付剩余出让土地的最后截止期限确定为2012年2月底，武宁县国土局未在该日期前交地，应承担违约责任。但《国有土地使用权出让合同》约定武宁县国土局每延期一日，应按鹤群公司已经支付的土地使用权出让金的3‰支付违约金，明显过高，故酌情调整为按每日1.5‰计算，武宁县国土局应向鹤群公司支付违约金703.08万元（651万元×1.5‰×720天＝703.08万元）。关于武宁县国土局是否应赔偿鹤群公司因迟延交付土地造成的实际损失问题，其一，迟延交付出让土地并不必然导致土地使用权使用价值的折损，且武宁县国土局承诺可以按实际交付日期补足土地使用权年限。其二，因相应地块迟延交付，鹤群公司未在这些地块上投资，故不存在所谓的投资收益；且因土地迟延交付，土地使用权价值大幅度上升，故鹤群公司不存在因土地迟延交付导致土地投资收益损失的问题。其三，案涉粮库在土地交付前就应该拆除，故不存在武宁县国土局出租产生租金收益问题。其四，至于鹤群公司因迟延交付土地多支付的部分规费、税费，武宁县国土局支付的违约金足以弥补这些损失。故对鹤群公司要求武宁县国土局赔偿迟延交付土地造成实际损失的诉讼请求，不予支持。关于武宁县国土局是否应向鹤群公司支付搬迁费10万元和利息，及是否有义务保证鹤群-清华苑小区西大门原有出入通道畅通、并将鹤群-清华苑小区的排污管接通市政排污管道的问题，鹤群公司的请求无事实和法律依据，不予支持。综上，鹤群公司的诉讼请求部分成立，予以支持。一审法院于2015年10月31作出（2013）赣民一初字第13号民事判决：一、武宁县国土局于判决生效后10日内向鹤群公司支付违约金703.08万元；二、驳回鹤群公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费854402元，由鹤群公司承担598081.4元，武宁县国土局承担256320.6元。鹤群公司不服一审判决上诉称，（一）一审法院把武宁县国土局与鹤群公司签订的《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》中武宁县国土局关于“二粮库剩余的全部土地交付期限至2012年2月底”的交地承诺，作为交地时间的起始日，无事实和法律依据。上述补充协议是在武宁县国土局欺诈的情况下签订的，武宁县国土局承诺的交地时间均未履行，应当依法按原《国有土地使用权出让合同》的交地时间起算违约金（即武宁县国土局应当自2005年5月1日起支付，至2014年2月19日止，应支付迟延交地违约金共计46597430元）。（二）一审判决将违约金从合同约定的日3‰调整为日1.5‰，与事实不符，应当改判武宁县国土局按照《国有土地使用权出让合同》中约定的日3‰标准向鹤群公司支付违约金。（三）因武宁县国土局的迟延交地行为，造成了鹤群公司共计80157371元巨额损失，包括：1.产生的日常企业直接经营损失4952919元；2.增缴规费及相应利息的损失1557947元；3.增缴土地使用税损失148677元；4.增加外墙保温费损失301200元；5.增建人防工程损失6562314元；6.增加额外建设一道墙体损失158400元；7.迟延收回投资成本造成的损失及利息5589566元；8.占用粮库10年的租金损失14443785元；9.迟延收回投资收益造成损失及利息46442563元。武宁县国土局应对上述损失承担赔偿责任。（四）一审判决以10万元搬迁费是武宁县直属粮库收取，并非武宁县国土局收取为由，驳回鹤群公司要求武宁县国土局支付其垫付的搬迁费，与事实、法律不符。上述搬迁费系为武宁县国土局交地而支付，应由武宁县国土局负责返还。（五）一审法院未判决武宁县国土局保证鹤群-清华苑小区西大门原有出入口通道无偿使用及鹤群-清华苑小区的排污管接通市政排污管道，与事实不符，请求二审法院依法改判。综上，请求：一、依法撤销一审法院（2015）赣民一初字第13号民事判决；二、改判武宁县国土局向鹤群公司支付迟延交地违约金46597430元及利息（利息按照银行同期贷款利率自2014年2月20日起计算至实际付清之日止）。三、判令武宁县国土局赔偿鹤群公司因迟延交地造成的损失80157372元及利息。四、判令武宁县国土局赔偿粮库搬迁费10万元及利息18163元。五、判令武宁县国土局保证鹤群-清华苑小区西大门原有出入口通道畅通以及鹤群-清华苑小区的排污管接通市政排污管道的诉求。武宁县国土局上诉及答辩称，（一）一审法院认定武宁县国土局向鹤群公司“交付剩余出让土地的最后截止期限为2012年2月底”，这一认定对鹤群公司有利而对武宁县国土局不利。武宁县国土局虽有异议，但仍然接受这一结果。鹤群公司对此提起上诉，无事实及法律依据。（二）一审法院根据武宁县国土局的申请和本案客观事实，根据《合同法》第一百一十四条规定调减违约金是合法的。（三）鹤群公司要求赔偿巨额损失无事实依据，鹤群公司因案涉土地迟延交付获得巨额土地使用权升值收益。（四）鹤群公司要求武宁县国土局支付10万元搬迁费的上诉请求，无事实及法律依据。（五）鹤群公司关于其所开发案涉项目出入通道与排污管道接入市政管道的问题，一审判决已经详细加以论述，武宁县国土局不再赘述。（六）一审法院以全部土地出让金651万元为基数计算武宁县国土局应承担的违约金数额，明显错误，且一审法院将违约金酌情调整为每日0.15%，亦属于明显过高。武宁县国土局在2011年3月16日前分两次已经交付了17.2亩土地，未交付的土地29.3亩折合土地出让金为410.2万元，应按照该部分土地出让金并按照民间借贷最高月利率2%的标准计算违约金，武宁县国土局仅需要支付1942590元违约金。综上，请求驳回鹤群公司的上诉请求，改判支持武宁县国土局的上诉请求。针对武宁县国土局的上诉，鹤群公司答辩称，一审判决武宁县国土局支付违约金的起始日期，及对约定的违约金标准进行调整均无事实依据，且对武宁县国土局有利，对鹤群公司不利，故请求依法驳回武宁县国土局的上诉请求，支持鹤群公司的上诉请求。本院二审中，鹤群公司提交补充上诉状，在一审诉讼请求基础上增加诉讼请求，该增加诉讼请求的实质系对于一审所主张损失的再行计算利息，其上诉理由与原上诉状所持理由一致。对于该增加的诉讼请求，鹤群公司未交纳相应的案件受理费。后鹤群公司联系本院，要求就其增加的诉讼请求部分补交诉讼费。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”，经本院合议庭研究，鉴于鹤群公司二审增加的诉讼请求，双方当事人不能达成调解协议，且武宁县国土局对该增加的诉讼请求持有异议，故本院本着节约当事人诉讼成本的考虑，未通知其补缴诉讼费，亦未对鹤群公司增加的诉讼请求进行审理。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，结合本案上诉人鹤群公司、武宁县国土局之间的诉辩情况，本院将本案当事人的争议焦点确定为：（一）一审法院判决武宁县国土局支付迟延交地的违约金数额是否正确？（二）武宁县国土局应否赔偿鹤群公司因迟延交地造成的各项损失及相应利息？（三）武宁县国土局应否向鹤群公司支付搬迁费10万元及利息？（四）武宁县国土局应否保证鹤群-清华苑小区西大门原有出入通道通畅，并确保鹤群-清华苑小区的排污管道接通市政排污管道？针对上述争议焦点，本院分析认定如下：（一）关于一审法院判决武宁县国土局支付迟延交地的违约金数额是否正确的问题。该争议焦点又包括以下三方面问题：1.一审法院认定武宁县国土局支付违约金的起算日期是否正确。基于国有土地使用权的挂牌出让，受让方与出让方签订的国有土地使用权出让合同系双务有偿诺成合同；合同出让方的义务为依约按时交付符合合同约定的国有土地使用权，合同受让方的义务为依约交纳国有土地使用权土地出让金，否则应承担相应的责任。鹤群公司、武宁县国土局于2004年4月30日签订的《国有土地使用权出让合同》，武宁县国土局、武宁县粮食局与鹤群公司于2009年10月26日签订的《原二粮库土地出让补充协议》、于2011年4月25日签订的《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应依约履行各自的义务。案涉《国有土地使用权出让合同》约定，武宁县国土局应于2005年4月30日前将出让土地交付给鹤群公司，合同并同时约定武宁县国土局的交地时间应在新粮库建成后。2009年10月26日，武宁县国土局、武宁县粮食局与鹤群公司签订的《原二粮库土地出让补充协议》约定，武宁县国土局同意分二期将二粮库46.5亩国有土地使用权交付鹤群公司；第一期交付粮库中间道路以东地块，该区域内除北侧第二栋12#粮仓装满粮食暂时无法拆除外，其余空粮库在本补充协议签订后由粮食局及时交付给鹤群公司拆除；第二期交付剩余的粮仓及全部土地，期限至2011年6月底止（期间边搬边拆，确系不可抗力可顺延）；鹤群公司同意自本协议签订后一个月内将所欠351万元土地出让金交付给武宁县国土局用于新粮库建设。该补充协议签订后，武宁县国土局按协议约定交付了第一期土地。鹤群公司也于2009年12月1日支付了尚欠的351万元土地出让金。从该补充协议约定的内容看，武宁县国土局与鹤群公司对交付出让土地和支付土地出让金的期限进行了明确，则双方原则上应依据上述约定履行交地义务和付款义务。但是，2011年4月25日武宁县国土局、武宁县粮食局与鹤群公司签订《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》再次约定，二粮库剩余的全部土地交付期限至2012年2月底止（期间边搬边拆，确系不可抗力可顺延），这说明鹤群公司与武宁县国土局对全部土地交付期限进行了重新约定。《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。从《国有土地使用权出让合同》及两份补充协议关于武宁县国土局交地日期的约定内容看，武宁县国土局与鹤群公司已经通过变更合同约定交地日期的合意，将原《国有土地使用权出让合同》预定的交付案涉土地时间由2005年4月30日变更为2011年6月底，并最终确定为2012年2月底。根据上述变更之后的当事人合意，武宁县国土局只有在2012年2月底前未能交付全部出让国有土地使用权，始构成违约。一审法院认定自2012年2月底后，武宁县国土局未履行交地义务构成迟延履行，符合当事人变更合同后的补充约定；一审判决武宁县国土局自此日之后始支付迟延履行违约金，理据适当。鹤群公司关于一审法院判决武宁县国土局支付违约金的起始日期错误的上诉主张，与本案当事人已经变更交地日期的约定不符，本院不予支持。至于鹤群公司关于《原二粮库土地出让补充协议》《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》系受欺诈签订的上诉主张，一方面，《民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。根据上述法律和司法解释规定，在案涉出让合同、补充协议的形成过程及客观表现形式并不存在瑕疵的情况下，则应由鹤群公司提供证据证明武宁县国土局具有实施欺诈行为的事实，但在本案诉讼过程中鹤群公司并未提供证据加以证明，故应承担举证不能的法律后果。另一方面，从鹤群公司在案涉《原二粮库土地出让补充协议》《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》签订后，积极履行支付剩余土地出让金的义务来看，其系以实际履行行为明确同意上述二补充协议的内容，而不认为该二补充协议系欺诈签订。结合上述两个方面的因素，对鹤群公司关于《原二粮库土地出让补充协议》《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》系受欺诈签订的上诉主张，本院不予支持。一审判决依据《国有土地使用权出让合同》《原二粮库土地出让补充协议》《原二粮库土地合同出让的第二次补充协议》处理本案，事实依据充分，本院予以确认。2.一审法院依据武宁县国土局关于调整违约金的申请，对其违约金的支付标准进行调整，是否正确。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。从上述规定可以看出，合同法所规定的违约金的主要功能在于填补损害，就此而言，违约金的赔偿数额应围绕守约方的实际损失进行确定，过分高于实际损失或者低于实际损失的，当事人有权请求予以调整。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案而言，《国有土地使用权出让合同》约定，武宁县国土局未按时提供出让土地致使鹤群公司对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，武宁县国土局应当按鹤群公司已经支付的土地使用权出让金的3‰向鹤群公司给付违约金。如果按照上述每日3‰的违约金支付标准，该责任承担明显过高。一审法院充分考虑到武宁县国土局迟延交地造成鹤群公司部分税费的增加以及相应开发成本的额外支出，并进一步综合考量武宁县国土局迟延交付出让土地非属恶意，及鹤群公司由于武宁县国土局违约已经获得案涉出让国有土地使用权的巨大升值等因素，针对武宁县国土局申请调整上述约定违约金的请求，将武宁县国土局应支付的违约金计算标准酌情调整为按每日1.5‰计算，符合《合同法》第一百一十四条的规定精神和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定要求，并无不妥，本院对此予以确认。鹤群公司以一审法院对违约金调整不当为由，提起上诉，理据不足，本院不予支持。3.一审法院以鹤群公司支付的全部土地出让金为基数计算违约金是否正确。《国有土地使用权出让合同》约定，武宁县国土局未按时提供出让土地致使鹤群公司对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，武宁县国土局应当按鹤群公司已经支付的土地使用权出让金的3‰向鹤群公司支付违约金。根据上述合同约定，如果武宁县国土局构成迟延交地，其应按鹤群公司已经支付的土地使用权出让金的3‰承担违约责任，故一审法院据此判决武宁县国土局以鹤群公司支付的全部土地出让金为基数计算违约金，事实依据充分。武宁县国土局上诉请求依据其已经交付的国有土地使用权比例来承担违约金的上诉请求，事实及法律依据不足，对该上诉请求，本院不予支持。（二）关于武宁县国土局应否赔偿鹤群公司因迟延交地造成的各项损失及相应利息的问题。该争议焦点又包括以下几方面问题：1.武宁县国土局应否赔偿迟延交地期间鹤群公司的日常经营支出损失。其一，对于鹤群公司所举证的企业正常生产经营日常支出，是其企业正常经营所必须的支出，该部分费用无论武宁县国土局是否迟延交地，鹤群公司均需要发生，同武宁县国土局的违约行为并无因果关系。其二，就案涉违约损失而言，在武宁县国土局已经同鹤群公司就迟延交地经过多次磋商的情况下，鹤群公司已经知晓武宁县国土局必然存在迟延交地的情形，在鹤群公司已有该认识基础上，其应采取必要措施避免其日常经营损失的扩大，而不应放任该损失的无限扩大，否则其无权就该扩大的损失请求赔偿。其三，就案涉鹤群公司因武宁县国土局违约造成的损失来说，一审判决武宁县国土局应支付的违约金数额已经涵盖了鹤群公司的实际损失；故即使鹤群公司存在所谓的日常经营的扩大损失，也能够基于武宁县国土局承担的违约金而得到补偿。结合上述三方面因素，一审法院未支持鹤群公司关于请求武宁县国土局赔偿其日常经营支出损失的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。2.武宁县国土局应否赔偿鹤群公司增加的规费、土地使用税、外墙保温费用、人防工程费用、超容积率金额的损失。一方面，上述税费及支出系鹤群公司投入到案涉房地产开发项目中的实际支出，是作为房地产开发企业在正常的房地产开发经营过程中的经营投入，原则上与武宁县国土局迟延交地并无因果关系。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故鹤群公司所主张的上述税费、增加的支出并不符合合同法规定的违约赔偿损失范围，一审法院未予支持，并无不当。另一方面，即使存在因武宁县国土局迟延交付土地导致鹤群公司多支付部分规费、税费及额外增加费用，其也可以通过武宁县国土局支付的违约金来予以弥补，或可以基于案涉国有土地使用权的升值而予以损益相抵，无需再由武宁县国土局再行赔偿。综上，鹤群公司关于武宁县国土局应赔偿该部分税费及增加支出的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。3、武宁县国土局应否赔偿鹤群公司迟延收回投资成本损失和收回投资收益的损失。其一，经查明，就案涉鹤群公司投资开发的案涉项目，在武宁县国土局未交地之前，鹤群公司并无机会实际投资开发建设，故不存在鹤群公司已投资成本的问题。其二，就鹤群公司对案涉项目的投资而言，在房地产开发经营系一种商业经营的情况下，鹤群公司能否获利并不确定，而对于此种并不确定性的项目开发收益，一审法院未予支持，并无不妥。其三，在鹤群公司与武宁县国土局已经就迟延交地进行多次磋商且合同明确约定以“拆一建一、先建后拆”的顺序交付案涉土地的情况下，鹤群公司应对于武宁县国土局何时交地及逾期交地等有开发预案，以避免其损失的扩大。故即使鹤群公司由于武宁县国土局迟延交地，而导致其投资中断所产生的损失，则该部分损失亦系其能够基于开发预案而避免的损失。《合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就此而言，鹤群公司对该部分其本可采取措施加以避免的损失，无权请求武宁县国土局予以赔偿。在上述三个因素基础上，一审法院未支持鹤群公司要求武宁县国土局赔偿迟延收回投资成本损失和收回投资收益的损失的诉请，并无不当，本院予以确认。4.武宁县国土局应否赔偿鹤群公司占用案涉粮库的租金损失。一方面，根据武宁县国土局与鹤群公司之间《国有土地使用权出让合同》的约定，武宁县国土局交付的土地要达到场地平整和周围基础设施“三通”，即通路、水、电。依据上述约定，该土地上的粮库在土地交付前应该拆除，故不存在武宁县国土局出租该粮库产生租金的收益问题。另一方面，鹤群公司亦未提供证据证明，武宁县国土局存在将案涉粮库出租获利的情形，故应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院未支持鹤群公司请求武宁县国土局赔偿占用地面粮库的租金损失，并无不当。鹤群公司的该上诉请求，理据不足，本院不予支持。5.武宁县国土局应否赔偿鹤群公司案涉土地使用权年限减少的价值损失。对此，一审法院认为，迟延交地确实会造成土地使用权利用年限减少，但土地使用权及其地上附着物50年或者70年使用期限到期后，可以通过一定的程序予以延长，而迟延交付出让土地并不必然导致土地使用权使用价值的折损，且对于案涉出让土地使用权的使用年限，武宁县国土局承诺可以按实际交付日期补足。一审法院据此驳回了鹤群公司请求武宁县国土局赔偿案涉土地使用权年限减少的损失请求。一审法院对此处理并无不当，本院予以确认。鹤群公司对此提起的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。（三）关于武宁县国土局应否向鹤群公司支付搬迁费10万元及利息的问题。经查明，收取鹤群公司10万元搬迁费的是武宁县直属粮库，并非武宁县国土局，故鹤群公司请求武宁县国土局支付10万元搬迁费及利息没有事实依据，一审法院未予支持，并无不当。至于鹤群公司针对其支付给武宁县直属粮库的该10万元搬迁费，鹤群公司可就此另循途径解决。（四）关于武宁县国土局应否保证鹤群-清华苑小区西大门原有出入通道通畅，并确保鹤群-清华苑小区的排污管道接通市政排污管道问题。武宁县国土局与鹤群公司在2009年10月26日签订的《原二粮库土地出让补充协议》约定，武宁县国土局、武宁县粮食局同意将粮库西大门无偿提供给鹤群公司在小区建设期间通行，待小区建成后，如规划无需保留此通道，由武宁县粮食局封闭使用；如规划要求保留此通道，则应作为小区通道，涉及补偿事项，由双方依法协商解决。该约定明确就保留通道问题双方依法协商解决，现双方并未在充分协商基础上协调相关案外人解决小区建设道路问题，鹤群公司要求武宁县国土局确保上述出入通道归其无偿使用的诉讼请求，理据不足，一审法院未予支持，并无不当，本院予以确认。至于武宁县国土局应否保证鹤群-清华苑小区的排污管接通市政排污管道。在本院二审诉讼过程中，武宁县国土局明确，将积极协助鹤群公司向相关部门申请解决鹤群-清华苑小区排污管接通市政排污管道问题，并积极依法创造途径协助鹤群公司解决鹤群-清华苑小区西大门原有通道的利用问题。对此，鹤群公司可在本案判决生效后，积极与武宁县国土局联系，另寻途径解决鹤群-清华苑小区西大门原有出入通道及排污管道接通市政排污管道的问题。综上，一审判决认定事实及适用法律均无不当。鹤群公司、武宁县国土局的上诉请求均无事实及法律依据，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费698723.02元，由武宁县国土资源局负担49056元，江西省鹤群房地产开发有限责任公司负担649667.02元。本判决为终审判决。审 判 长 关 丽审 判 员 李 琪代理审判员 仲伟珩二〇一六年四月十四日书 记 员 王楠楠