（2016）川07民终167号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-07-13
案件名称
杨欣与四川鑫泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨欣,四川鑫泰物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终167号上诉人（原审被告）：杨欣，男，生于1982年7月6日，汉族，住绵阳高新“布鲁斯国际新城”。被上诉人（原审原告）：四川鑫泰物业服务有限公司。住所地：四川省绵阳市游仙区。法定代表人：汪文斌，董事长。委托代理人：赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。上诉人杨欣因与被上诉人四川鑫泰物业服务有限公司（以下简称“鑫泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2015）绵高新民初字第1552号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员兰大波担任审判长、审判员田苑主审、审判员赵志参加评议的合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨欣与被上诉人鑫泰物业公司的委托代理人赵宏斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2008年1月4日，鑫泰物业公司与“布鲁斯国际新城”小区开发商四川龙都实业有限公司签订“布鲁斯·国际新城”项目A区《前期物业服务合同》和《前期物业服务补充协议》各一份，约定由鑫泰物业公司为“布鲁斯国际新城”A区按照二级服务质量标准及服务内容提供物业管理服务，高层住宅每月按照1.56元/平方米的标准计收物业服务费用（实际收取是每月1.2元/平方米），多层住宅每月0.60元/平方米，另每月代收垃圾清运费6元，业主或物业使用人应按月交纳物业服务费用。同时约定，开发商四川龙都实业有限公司违反合同第四条的约定拒绝或拖延履行保修义务，业主或物业使用人可以自行或委托鑫泰物业公司修复，修复费用及造成的损失由开发商承担。因开发商的原因给业主和物业使用人、鑫泰物业公司造成人身伤害、财产损失，开发商承担责任；如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用和相关代收费用，按所欠费用总额的5%支付违约金。前述物业服务合同及补充协议签订后，鑫泰物业公司为“布鲁斯·国际新城”小区提供物业管理服务至今。杨欣购买了“布鲁斯·国际新城”A区*幢***号高层住宅房一套，建筑面积130.52平方米，并于2010年入住。杨欣入住后，交纳物业管理服务费及相关代收费用至2013年6月30日止即未再交纳。截止2013年7月1日至2015年9月30日，杨欣欠物业管理费4228.84元、垃圾清运费162元，合计金额4390.84元。杨欣在庭审中陈述鑫泰物业公司服务不到位、未尽到安全保障义务等，故未向鑫泰物业公司交纳物管费。鑫泰物业公司表示属于职责范围内的问题尽力改进。上述事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《商品房买卖合同》、《业主入住登记表》、《业主临时公约承诺书》及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。原判认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告鑫泰物业公司与四川龙都实业有限公司签订的前期物业服务合同及相关补充合同，不违背法律规定，该合同对本案被告杨欣具有约束力。而且，被告购买房屋时亦承诺遵守业主临时公约。故被告杨欣在购买并实际入住房屋后，应当按照约定向原告鑫泰物业公司支付物管费及垃圾清运费。根据原告主张的收费标准，被告从2013年7月1日起至2015年9月30日止共欠原告物业服务费和垃圾清运费4390.84元，被告对此应当予以支付。关于原告主张违约金219.54元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告从2013年7月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费及垃圾清运费的行为属违约行为，但本院考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处及小区的和睦相处，对原告的违约金主张本院不予支持。关于被告辩解原告需将其存在的相关问题处理好才交纳物管费以及原告未与业主委员会签订物业服务合同不应收取物管费的问题。根据《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《业主临时公约承诺书》的约定，若由于原告的过错行为给被告造成了损失，被告可以另行主张权利。且被告无证据证实该小区不是原告在进行物管服务而另有其人，那么既然被告接受了服务，原告即有权收取物管费用。故被告的该辩解理由不能成为其对抗不缴纳物管费的理由。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨欣应于本判决生效之日起五日内给付原告四川鑫泰物业有限服务公司自2013年7月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费及垃圾清运费4390.84元；二、驳回原告四川鑫泰物业有限服务公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告杨欣负担。一审宣判后，原审被告杨欣不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，驳回被上诉人的起诉，判令被上诉人赔偿上诉人家被盗财产价值10000元（已报案），由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、被上诉人不具有原告主体资格，被上诉人已经丧失对小区的物业服务资格；二、由于被上诉人管理和服务严重不到位，造成上诉人家被盗损失达万余元（已报案）。被上诉人鑫泰物业公司答辩称：对于主体问题，按照龙都实业公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》及《四川省物业管理条例》的规定，在没有新选定的物业公司进入，前期物业合同是不能终止的。如果有财物被盗，需要核实，如果是真的，也是另案处理。本院认为：杨欣上诉认为鑫泰物业公司不能作为收费主体向其主张收取物业费，但鑫泰物业公司事实上自前期物业服务开始至今向杨欣所居住小区提供物业服务，小区业主享有了物业服务所生利益，故根据权利义务相一致原则，鑫泰物业公司有权向杨欣收取相应的物业服务费用。对于欠交物业服务费及垃圾清运费的金额，原判认定自2013年7月1日起至2015年9月30日期间欠4390.84元，上诉人杨欣没有提出异议，本院予以认定。至于杨欣称鑫泰物业公司没有尽到物业服务管理职责导致其财物损失的问题，原判对此未作认定，即便杨欣所称属实，杨欣也可以与鑫泰物业公司另行协商或通过诉讼解决，本案暂不作处理。综上所述，上诉人之上诉理由没有事实及法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨欣负担。本判决为终审判决。审判长 兰大波审判员 赵 志审判员 田 苑二〇一六年四月十四日书记员 杨 丽 来自：