（2016）川1302民初9号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-09-27
案件名称
成都明宇环球商业管理有限公司与胡桂华物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都明宇环球商业管理有限公司（曾用名南充宇豪物业管理有限公司和成都明宇豪雅物业服务公司）,胡桂华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1302民初9号原告成都明宇环球商业管理有限公司（曾用名南充宇豪物业管理有限公司和成都明宇豪雅物业服务公司），住所地四川省成都市高新区。法定代表人刘德成，该公司经理。委托代理人蒲璇（特别授权），南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。被告胡桂华，女，1976年1月出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告成都明宇环球商业管理有限公司（简称明宇环球管理公司）诉被告胡桂华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员李春霞适用简易程序于1月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人蒲璇到庭参加了诉讼，被告胡桂华经本院依法传唤，无正当理由为到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2009年11月3日，原告与被告签订了“业主临时管理规约”，由原告对被告购买并且已经入住的位于南充市顺庆区XX路XX号（建筑面积为93.41平方米）的房屋进行物业管理等其他服务。在该规约中约定了原、被告双方的权利和义务，且在该规约第28条第三款约定“多层住宅每月每平方米0.6元、非住宅电梯公寓每月每平方1元，垃圾清运费每月5元”；第14条同时约定了逾期缴费的违约责任。原告按协议内容全面履行了自己的义务，而被告从2011年9月30日至2015年5月15日止未缴纳物管、垃圾清运费等费用2720.75元，经原告多次催收，被告拒付。被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，为维护其合法权益，特诉至法院，请求：1、被告立即付清拖欠的物管和垃圾清运费共计2720.75元并依约承担违约责任；2、本案诉讼费由被告承担。被告未答辩、未举证。审理查明，南充宇豪物业管理有限公司于2013年8月12日更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司，于2015年8月25日更名为成都明宇环球商业管理有限公司。丰泰（四川.南充）地产开发有限公司系“格兰.星河湾”小区的开发商，其为了维护该小区全体业主、物业使用人的合法权益等事宜制定了南门坝三期“格兰.星河湾”业主临时管理规约，该规约在物业销售前向物业买受人进行了明示并予以说明，约定：第二十八条第3款约定物业管理企业按照约定收取业主管理服务费“多层住宅每月每平方米0.6元、非住宅电梯公寓每月每平方1元，垃圾清运费每月5元，每次按12个月收费；第四十九条业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每日万分之五的标准向物业服务公司支付滞纳金，业主连续六个月无正当理由不交纳物业服务费用的，并保留追究法律责任和经济赔偿的权利。2009年11月3日，被告向“格兰.星河湾”小区的开发商丰泰（四川.南充）地产开发有限公司和南充宇豪物业管理有限公司承诺，并签订了承诺书，承诺书载明：确认已详细阅读丰泰（四川.南充）地产开发有限公司制定的“格兰.星河湾”业主临时管理规约和前期物业管理服务内容；本人同意并接受南充豪物业管理有限公司对“格兰.星河湾”实施的合法管理，遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业管理的全部规定并支付相关全部费用。2015年10月15日，原告向被告发送了物业管理催收通知，但被告仍未缴纳。现原告认为被告长期未交物业管理费给其造成了极大的损失，特诉至本院，提出上诉请求。另查明，被告胡桂华购买了南充市顺庆区XX路XX号格兰星河湾（建筑面积为93.41平方米）房屋，被告尚欠2011年9月30日至2015年5月15前的物业管理费用2438元和生活垃圾费用282.75元未支付。2015年5月19日，泰和物业管理公司在小区张贴告示称：由于部分业主拖欠物管费，物业公司运作困难，无力支付生活垃圾费和员工工资，在此期间，小区出现安全和环境等问题与物业公司无关等内容。2015年5月28日、6月8日和9日，《南充晚报》分别以标题为、、三篇文章，对“格兰.星河湾”小区的物业管理和该小区的现状以及改进方案进行了报道，说明该小区入住有1100余户业主，物管公司将欠物管费用的640户的欠款明细表张贴在小区门卫处，同时张贴了物管收支表，该表显示物管公司出现较大亏损。报社对物管公司的保洁员进行采访了解到，该小区因大量居民拖欠物管费，物管公司也拖欠了保安和保洁人员3个月的工资；对居住的居民进行采访了解到：拖欠物管费是因为物管公司的服务让人不满意，小区内存在楼顶乱搭建、绿化带被一楼居民改造占用、门岗经常无人值守、多居民财物被盗等现象。5月19日，泰和物管公司就不再对该小区提供物管服务，造成该小区卫生无人打扫、垃圾无人清运、门卫无人值守，小区的居民将其产生的生活垃圾堆在南充市顺庆区玉带南路二段格兰星河湾小区对面的街上，垃圾堆积成山、臭气熏天，并带来交通安全隐患，为了解决该问题，后在市环卫处、城管执法人员、小区派出所民警南门坝社区干部的共同协调下，第二天，该道路上的垃圾已清运完毕。以上事实，有原告提供的营业执照、被告的身份证复印件、业主临时管理规约、承诺书、催收通知和同批类案件被告提供的收据、《南充晚报》三份、通知、工作告知函、报案回执、受案回证、证明、照片一组、物管费收据等证据予以佐证。本院认为：南充宇豪物业管理有限公司更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司，后又更名为成都明宇环球商业管理有限公司，是在工商管理部门依法办理了公司名称办更登记，其变更登记行为对外具有公示性质，原南充宇豪物业管理有限公司与被告之间形成的物业管理合同关系中的权利和义务应当由原告成都明宇环球商业管理有限公司继受，因此成都明宇环球商业管理有限公司是本案的适格原告主体。丰泰（四川.南充）地产开发有限公司为维护“格兰.星河湾”小区全体业主、物业使用人的合法权益和小区的公共秩序，其作为“格兰.星河湾”物业的建设单位制定了《南门坝三期“格兰.星河湾”业主临时管理规约》，该规约对该物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务以及将南充宇豪物业管理有限公司作为该物业的物业服务管理单位进行了约定。2009年11月3日，被告确认了南门坝三期“格兰.星河湾”业主临时管理规约，并承诺同意并接受南充豪物业管理有限公司对“格兰.星河湾”实施的合法管理，遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业管理的全部规定并支付相关全部费用，因此原告与被告之间形成的物业服务合同关系成立并生效，该合同对原、被告均具有法律约束力。在履行合同过程中，原告依照规约履行了物业服务义务，被告理应按时交纳物业管理费和生活垃圾费，故原告请求被告支付2011年9月30日至2015年5月15日期间的物业管理费和生活垃圾费用共计2720.75元，本院予以支持。原告在履行物业服务过程中，因其物业服务可能存在瑕疵，造成到多数业主不交物业管理费用，致使其物业管理、经营困难，同时原告对其与业主存在的问题未能及时好好处理，并终止服务，给各业主也造成了极大的伤害，因此综合本案实际情况，对原告请求被告承担违约金责任的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告胡桂华在本判决生效后五日内向原告成都明宇环球商业管理有限公司支付物业管理费和生活垃圾费用共计2720.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照>第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告成都明宇环球商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告胡桂华负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 李春霞二〇一六年四月十四日书记员 张佳佳 关注公众号“”