（2016）津0225民初832号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-08-10
案件名称
张俊与李俊杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
蓟县人民法院
所属地区
蓟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张俊,李俊杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第六十三条
全文
天津市蓟县人民法院民 事 判 决 书（2016）津0225民初832号原告张俊，农民。委托代理人张宝印（原告侄子），农民。委托代理人段春江，天津蓟之州律师事务所律师。被告李俊杰，农民。原告张俊与被告李俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员宋财适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张俊及其委托代理人张宝印、段春江，被告李俊杰均到庭参加诉讼。原告张俊因身体健康原因经准许于庭审中途退庭。本案现已审理完毕。原告张俊诉称，1996年5月3日，原告将其位于蓟县马伸桥镇东孔庄村的房屋、院落出租给被告使用，并签订了《协议书》。被告在租赁使用中未经原告同意，擅自于2013年10月将房屋拆除重建。原、被告为此发生争议，原告于2015年1月12日向天津市蓟县人民法院起诉。蓟县人民法院（2015）蓟民初字第3726号民事判决书认定原、被告1996年5月3日以租赁方式签订的协议为房屋买卖协议。被告系河北省人，不具备购买原告所在农村房屋的法定条件，被告于协议签订后也未经政府审批许可取得宅基地使用权。据此，原告认为，原、被告订立的房屋买卖合同当属无效合同；被告擅自拆除原告的房屋，并在原告宅基地上自建房屋的行为侵害了原告权益，理应赔偿。故具状起诉，请求依法确认原、被告签订的《协议书》无效；判令被告立即返还占用的原告宅基地；被告所建房屋由原告依照无效合同的过错比例折价赔偿被告后归原告所有；判令被告赔偿拆除原告房屋造成的损失；诉讼费由被告负担。原告张俊向本院提供以下证据予以证明：证据1、协议书复印件。用以证明原、被告1996年5月3日签订房屋买卖协议的事实及内容。证据2、天津市蓟县人民法院（1993）蓟民初字第229号民事判决书复印件、天津市第一中级人民法院（1993）中民一终字第425号民事判决书复印件各一份。用以证明原告系原、被告1996年5月3日签订的房屋买卖协议所涉房屋的所有权人。证据3、天津市蓟县人民法院（2015）蓟民初字第3726号民事判决书复印件、天津市第一中级人民法院（2015）一中民一终字1140号民事判决书复印件各一份。用以证明原、被告1996年5月3日签订的房屋租赁协议为房屋买卖协议，以及被告不具备本案所涉房屋买卖的主体资格和被告在占用本案所涉的房屋及土地过程中无任何审批手续。证据4、信访事项答复意见书。用以证明原、被告1996年5月3日签订的房屋买卖协议所涉房屋和土地权属未进行登记和确权。证据5、蓟县马伸桥镇人民政府村镇建设土地管理所出具的证明复印件。用以证明原、被告1996年5月3日签订的房屋买卖协议所涉房屋和土地权属无土地登记材料存档。被告李俊杰辩称，原、被告1996年5月3日签订的房屋买卖协议，系经原、被告双方平等自愿协商以及蓟县马伸桥镇东孔庄村民委员会同意和参与下签订的，协议内容系原、被告双方真实意思表示，且不违反相关法律规定。被告在对协议所涉房屋的使用过程中，因发现该房屋存在安全隐患，故对该房屋进行维修后，又进行了拆除翻建，且现已转让给蓟县马伸桥镇东孔庄村陈桂先。故不同意原告的诉讼请求。被告李俊杰向本院提供以下证据予以证明。证据1、建房费收据复印件一张。用以证明被告李俊杰支付蓟县马伸桥镇东孔庄村民委员会建房费2000元。证据2、城乡规划建设基金收据复印件一张。用以证明被告李俊杰支付蓟县马伸桥镇市容环境卫生管理所城乡规划建设基金1000元。证据3、居住证明一份。用以证明被告李俊杰于1996年自河北省任丘市迁至蓟县马伸桥镇东孔庄村居住。证据4、吴明出具的证明一份。用以证明拆建房屋系吴明经手及支付吴明施工费38000元。证据5、户口簿复印件一份。用以证明本案所涉房屋现由陈桂先占有使用。经本院庭审质证，双方当事人对原告提交的天津市蓟县人民法院（1993）蓟民初字第229号民事判决书、天津市第一中级人民法院（1993）中民一终字第425号民事判决书、天津市蓟县人民法院（2015）蓟民初字第3726号民事判决书、天津市第一中级人民法院（2015）一中民一终字1140号民事判决书均系生效法律文书以及协议书、信访事项答复意见书、蓟县马伸桥镇人民政府村镇建设土地管理所出具的证明等的真实性、关联性无异议，本院予以确认。通过上述认证查明，原告原系蓟县马伸桥镇东孔庄村人，后招赘至马伸桥镇大街村，并将户口迁至大街村。被告系河北省任丘市人，于1996年来蓟县工作，无房居住。1996年5月4日，原、被告在蓟县东孔庄村民委员会村干部的协调下，双方签订协议书。该协议书记载：协议书，房产出租协议：出租方张俊为甲方，承租方李俊杰为乙方，以下简称甲乙方。经甲乙双方协议，甲方愿将原住房三间及墙院租给乙方使用；一、年限为60年（1996年5月4日至2056年5月4日止）。二、使用面积长25.70米，宽12.35米。三、租金为柒千圆整，笔下交清，使用期满后，地皮以上归乙方所有，使用面积归集体。本协议自一九九六年五月四日生效，以防反悔，特立此协议，一式三份，各持一份。（租金60年合计为柒千元）。协议落款有原告、被告、见证人、代笔人及村委会干部签字并加盖蓟县东孔庄村民委员会公章。原、被告签订协议后，原告将房屋及宅院交付被告，被告一次性给付原告现金7000元。在使用房屋期间，被告曾对房屋进行维修。2013年9月11日，被告向蓟县马伸桥镇东孔庄村民委员会提出建房申请，并签订四邻协议书，后于2013年10月12日向所在村民委员会交纳建房费2000元。现被告已将协议书所涉房屋拆除，并在原宅基地上另建新房。2015年1月12日，原告以约定租赁期限违反相关法律规定为由提起诉讼，请求确认2016年5月4日至2056年5月4日间的约定租赁期间无效。2015年6月24日，本院以原、被告签订的协议内容不符合房租租赁协议性质，应为房屋买卖协议，以及经向原告释明后，原告仍坚持原诉讼请求为由作出（2015）蓟民初字第3726号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求。原告不服并提出上诉。2015年10月27日，天津市第一中级人民法院以本院认定原、被告签订的协议书具有房屋买卖合同性质并无不当，被告李俊杰将原房屋拆除另建新房亦不违反双方约定为由作出（2015）一中民一终字1140号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。本院作出的（2015）蓟民初字第3726号民事判决书。上述事实，有原告提供的证据及原、被告当庭陈述的意见在案佐证。本院认为，农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核及县级人民政府批准取得；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，鉴于原、被告签订的房屋买卖协议所涉土地所有权为蓟县马伸桥镇东孔庄村集体所有，被告非系蓟县马伸桥镇东孔庄村集体经济组织成员，且被告于协议签订后，也未经政府审批许可取得相关宅基地使用权，故原、被告签订的房屋买卖协议不符合依法成立的法律规定。因此，原告诉求确认该房屋买卖协议无效理据充分，本院应予支持。鉴于原告主张的判令被告立即返还占用的原告宅基地，以及被告所建房屋由原告依照无效合同的过错比例折价赔偿被告后归原告所有和判令被告赔偿拆除原告房屋造成的损失等项诉讼请求，均须以原、被告签订的该房屋买卖协议无效为依据，故在本院就原、被告签订的该房屋买卖协议之效力作出的裁判结果生效前，原告主张的上述诉讼请求所依据的事实证据尚不充分。因此，本院对原告主张的判令被告立即返还占用的原告宅基地，以及被告所建房屋由原告依照无效合同的过错比例折价赔偿被告后归原告所有和判令被告赔偿拆除原告房屋造成的损失等项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百三十二条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、第六十三条之规定，判决如下：一、原告张俊与被告李俊杰签订的房屋买卖协议无效。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费40元，由原、被告各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件的受理费，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 宋 财二〇一六年四月十四日书记员 詹志东附：本裁判文书依据的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 搜索“”