（2016）黑06民终520号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-17
案件名称
大庆昆仑唐人商业投资有限公司与韩保罗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大庆昆仑唐人商业投资有限公司,韩保罗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑06民终520号上诉人（原审被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地大庆市让胡路区远望大街118号312室。法定代表人童云峰，该公司总经理。委托代理人孙瑞刚，男，汉族。被上诉人（原审原告）韩保罗，男，汉族。委托代理人张海标，广东世超律师事务所律师。上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人公司）因与被上诉人韩保罗房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年12月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的大庆市让胡路区昆仑唐人中心X号高层公寓楼Y单元Z号房，房屋总价款为665933元，被告应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付原告使用，双方在合同中还约定了出卖人逾期交房的责任按照补充协议的相关约定执行。原告于签订合同前即2012年9月17日交付定金5万元，被告于2013年1月15日为原告出具了收到205933元（包含上述5万元）的票据。2013年1月15日，双方签订了住宅合同补充协议，补充协议对出卖人逾期交房的责任约定：“（1）乙方给予甲方30日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付己交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。2013年1月19日，原、被告及交通银行大庆分行签订个人房产抵押贷款合同，贷款金额为46万元，贷款期限为30年。至2015年8月27日，原告共偿还公积金贷款本息共计83731.76元。因被告未按时交房，原告与其他购房者于2015年5月以快递的方式向被告发出催告通知书，催告被告于2015年8月31日前将符合合同约定与法律规定交付条件的房屋向原告交付，逾期未交即解除与被告签订的商品房买卖合同及住宅合同补充协议，同时原告委托律师事务所以邮政快递律师函的方式向被告发出催告通知书，还通过大庆日报向被告发出催告通知书，并将催告通知书与刊载催告通知的大庆日报现场送至大庆昆仑唐人中心售楼处，并张贴催告通知书。原告2015年9月10日向法院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，至2015年11月9日开庭时，被告仍然没有取得合同约定的建筑工程竣工验收备案证，也没有给出未取得竣工备案证的合理解释。庭审中，原告申请追加交通银行大庆分行为第三人，后原告撤回该申请。原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同约定的时间将符合约定条件的房屋交付给原告。本案中被告一直没有取得合同约定的竣工备案手续，而竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉讼房屋至今未通过竣工验收备案，被告对此未提供出合理的解释，原告有理由认为涉案房屋没有达到专业要求，影响合同目的实现，被告抗辩双方补充协议中约定了如被告违约，需向原告支付违约金，合同继续履行，本院认为，补充协议签订时间在主合同之后，补充协议中对此约定明显属于排除原告主要权利，且没有用明显字体对此进行提示，故对原告不发生效力。原告自2015年5月起，采取多种方式向被告催告履行义务，至今己超过法定合理期限，故原告要求解除合同符合法律规定，应予支持，被告应向原告返还首付款及原告已偿还的银行贷款本息。关于原告主张按银行贷款利率支付自被告收到首付款之日起至实际返还时止的利息，因合同解除后原告如果有损失，有权要求赔偿，因被告系房地产开发企业，占用原告资金相当于向银行贷款，故对原告此项请求依法予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金10万元的请求，因原告所交定金5万元是在与被告签订正式房屋买卖合同前所交付，其性质为立约定金，在原、被告签订商品房买卖合同之后，定金已经转化为购房款，不再适用定金罚则，故对原告的此项请求不予支持。对于原告请求的逾期交楼违约金，因原、被告双方所签订的合同已解除，原告此项请求无事实及法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告韩保罗与被告昆仑唐人公司签订的《商品房买卖合同》及《住宅合同补充协议》；二、被告昆仑唐人公司于判决生效后十日内返还原告韩保罗首付款205933元并自2012年9月19日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至实际给付之日止；三、被告昆仑唐人公司于判决生效后十日内返还原告韩保罗已偿还的银行贷款本息83731.76元；四、驳回原告韩保罗的其他诉讼请求。案件受理费7073元减半收取3536.50元，由原告承担697.50元，被告负担2839元。上诉人昆仑唐人公司向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清。一审中，我方就逾期交房的原因进行了解释和说明，涉案房屋已经竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产管理法》第二十六条的规定，涉案房产暂时未取得竣工备案证，只是未完成涉案房屋的行政备案手续，一审法院主观推断房屋因未通过竣工验收备案，原告有理由认为房屋未达到专业要求，影响合同目的实现，是对案件基本事实认定不清，据此解除双方商品房买卖合同依据不足。一审判决理解、适用法律错误。一审法院认为涉案房屋的“补充协议”对原告不发生法律效力属适用法律错误。格式条款是否用明显字体提示不属于判定格式条款无效的法律依据，格式条款是否无效应当严格按照合同法第四十条来认定。双方对“涉案房屋出现延期交付的情形，支付违约金、合同不解除”的约定没有免除我方责任，也没有排除被上诉人主要权利。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同真实、合法有效，虽是格式合同，但是与被上诉人主张行使合同解除权有关的条款都是有效的格式条款，应予确认，并驳回被上诉人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案关于延迟交付房屋的约定属当事人另有约定的情况。涉诉房产即将完成竣工备案工作，交付在即，不宜判决解除合同。综上，请求二审法院撤销原判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人韩保罗答辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人至今没有取得涉案房屋的竣工验收备案，从根本上违反法律规定及双方合同约定的交付条件。一审适用法律正确，我方依据合同法第九十四条第三项等规定，行使的是法定解除权，合同并没有规定例外情况，只要符合合同法第九十四条情形的，我方就有权解除合同。上诉人认为一审判决适用法律错误是其理解错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条明确约定催告期限三个月，而合同法中对合理的期限没有规定，我方催告上诉人三个月内交楼，但上诉人没有在三个月内将取得竣工验收的房屋交付我方，因此而产生法定解除权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。根据双方当事人一、二审过程中的陈述及举证情况，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，在本案中，双方当事人所签订的商品房买卖合同及其补充协议未存在违反法律、法规的情形，应认定为合法有效。双方对签订合同及补充协议并之后被上诉人作为买受人已实际交付房款的事实均无异议，则上诉人昆仑唐人公司作为出卖人，应当按照合同约定履行及时向被上诉人交付房屋的义务。虽双方在补充协议中约定了上诉人未能按期交房时，应向被上诉人支付违约金而合同不解除，但在上诉人未能及时向被上诉人交付符合法律规定及双方约定的房屋时，被上诉人在给予了六个月的合理等待时限后，又通过公示的方式给予上诉人三个月的催告期，上诉人在无充分理由的情形下，仍未能将合格房屋交付被上诉人，并至今未能达到合同约定的房屋交付条件。在此情况下，被上诉人已依法获得了合同解除权，现被上诉人要求解除与上诉人所签订的房屋买卖合同并无不当，一审法院对此予以支持亦无不当。本院对上诉人昆仑唐人要求驳回被上诉人韩保罗原审诉讼请求的主张不予支持。综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5645元，由上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙文斌审 判 员 杨社娟代理审判员 齐少游二〇一六年四月十四日书 记 员 李 丹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”