（2016）京01民终1889号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-04-22
案件名称
马国强与北京都市房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马国强,北京都市房地产开发集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终1889号上诉人（原审被告、反诉原告）马国强，男，1968年8月16日出生。委托代理人孟宪生，北京宏健仁和律师事务所律师。委托代理人杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京都市房地产开发集团有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇马天路北侧。法定代表人方飚，董事长。委托代理人顾庭，男，1986年4月15日出生。委托代理人王振刚，男，1969年12月10日出生。上诉人马国强因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京都市房地产开发集团有限公司（以下简称都市房地产公司）在原审法院起诉称：2005年11月4日，马国强与我公司签订了《商品房买卖合同（商业）》，购买了我公司开发建设的北京市海淀区1号楼、2号楼、3号楼3层以下（含3层）三层3463号商铺，合同价款为4万元。当日，我公司将商铺交付给马国强；马国强将商铺出租给当时底商项目的包销商和经营方北京沁春华美购物中心有限公司（以下简称沁春华美公司），并与沁春华美公司签订了《商铺租赁合同书》。2005年4月，沁春华美公司以虚拟划线分割方式进行销售，由于虚拟分割销售的商铺面积多为几平方米，因此我公司不可能进行实体墙分割，也无法在销售未完成前向建委提交分户图。2006年下半年，沁春华美公司违约逃匿，加之该公司对商铺的装修搁置造成房屋楼层损坏导致业主即使收回商铺也无法正常使用，业主纷纷找到我公司要求解除《商品房买卖合同》、退房并收回购房款本金。在众多业主及政府部门的压力下，我公司从维护社会和谐的大局出发，本着负责的态度，于2007年6月6日制作了《告业主书》，代为承担回购商铺的义务并承诺在回购前予以返租金形式的利息补偿。自2008年起，我公司开始陆续按照《商铺返租及回购协议》解除《商品房买卖合同》并进行商铺集体回购。2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发（2010）647号文件），规定“禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记”。上述事实表明我公司自始并无怠于为马国强等业主办理产权过户的主观恶意。由于项目开展过程中的客观情况和房地产政策发生了重大变化，目前已无法办理房屋权属转移登记。故我公司起诉要求解除我公司与马国强于2005年11月4日签订的《商品房买卖合同（商业）》。马国强在原审法院答辩并反诉称：我不同意都市房地产公司的诉讼请求，因为都市房地产公司不具有合同解除权，应履行《商品房买卖合同》约定的义务，为我办理房屋所有权转移登记。其所述相关部门发布的文件不属于不可抗力；沁春华美公司的违约属于市场风险，我方同意承担并不主张对方予以补偿，故亦不构成情事变更。对此，我提起反诉，要求都市房地产公司为我办理3463号商铺的所有权转移登记，并向我支付逾期办证赔偿金400元。都市房地产公司答辩称：不同意马国强的全部反诉请求。因为我公司已经无法为其办理产权过户，双方签订的《商品房买卖合同》已经无法继续履行；由于马国强没有交纳测绘费，所以我公司不应向其支付逾期办证违约金。原审法院经审理查明：北京市海淀区沁春家园系都市房地产公司开发建设的商品房项目。2005年11月4日，都市房地产公司（出卖人）与马国强（买受人）签订了《商品房买卖合同（商业）》（以下简称涉诉房屋买卖合同），约定马国强购买2号楼、3号楼及1号楼3层以下（含3层）三层3463号房屋（以下称涉诉商铺），建筑面积为3.25平方米，合同价款为4万元；涉诉商铺已达到交付条件，双方于2005年11月4日进行验收交接；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每铺200元；买受人同意委托出卖人代交契税、专项维修资金（公共维修基金）、房产证代办费、房产证张贴印花税、测绘制图费；出卖人应当在交接后180个工作日内，办理完房屋权属转移登记，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；买受人须自出卖人书面通知办理房屋权属转移登记手续之日起10日内交齐全部费用，否则出卖人不承担本条款约定的违约责任。合同签订后，马国强向都市房地产公司支付了涉诉商铺购房款4万元、契税1200元、公共维修基金800元、印花税25元和手续费200元。2005年12月1日，马国强（委托方，合同甲方）与沁春华美公司（受托方，合同乙方）就涉诉商铺签订了《商铺租赁合同书》，双方约定：甲方将涉诉商铺委托交付乙方统一租赁经营，委托租赁经营期限为10年；本委托租赁经营采取由乙方包租形式，即不论商铺经营效益如何，乙方均应确保按下列租金价格标准向甲方支付租金，第一期（三年）年租金为该商铺购房合同总价款的10%，月租金为333元，此租金为税前租金，乙方有权以代扣代缴形式向政府有关部门支付应由甲方交纳的税费，手续费为每笔50元，由乙方承担；第二期（三年）、第三期（四年）的年租金标准由甲、乙双方依当年市场租金标准协商制定，如协商未达成一致，甲方同意乙方按购房合同原价收购甲方商铺。后沁春华美公司出现违约，都市房地产公司为缓和矛盾，遂于2007年6月6日制作并向购买其商铺的业主发布《告业主书》，表示该公司将承担返租及回购商铺的义务，告知各业主接到通知后尽快携带相关材料同其签订《商铺返租及回购协议》。后，都市房地产公司与部分业主签订了《商铺返租及回购协议》及补充协议，但未与马国强签订《商铺返租及回购协议》。至今，都市房地产公司未能为马国强办理涉诉商铺的房屋权属转移登记。经查，北京市住房和城乡建设委员会于2010年11月8日颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发（2010）647号文件），禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记。都市房地产公司据此提出该公司与马国强签订的涉诉房屋买卖合同无法继续履行，应当予以解除，同意在解除涉诉房屋买卖合同的同时向马国强返还购房款4万元、契税1200元、公共维修基金800元、印花税25元和手续费200元，并认可涉诉商铺现无人使用、处于搁置状态、由其聘任的物业公司看管，故无需马国强腾退。马国强认为涉诉房屋买卖合同签订于上述文件颁布之前，该文件不溯及既往，遂反诉主张都市房地产公司应履行合同义务，为其办理涉诉商铺所有权转移登记。本案中，马国强同时反诉主张都市房地产公司因逾期未能办理完成房屋权属转移登记，应按照涉诉房屋买卖合同之约定，按已付房价款的1%予以赔偿。对此，都市房地产公司抗辩称未在涉诉房屋买卖合同约定的期限办理房屋权属转移登记系因马国强未能支付测绘制图费，故不同意承担赔偿义务。对此，马国强认可未交纳测绘制图费，解释称都市房地产公司从未告知该项费用金额，导致其无法支付。都市房地产公司虽表示曾口头向马国强告知、催要测绘制图费，但自认从未书面通知马国强交纳测绘制图费。另查，本次诉讼前，都市房地产公司曾起诉要求与其他商铺买受人解除商品房买卖合同。生效判决支持了其该项诉请，理由是“鉴于目前涉及都市房地产公司与众多买受人因购买同类房产产生大量纠纷，众多买受人主张解除买卖合同并由都市房地产公司承担违约责任，都市房地产公司同意解除买卖合同，希望整体回购已售出的房产，为了维护更多买受人的利益，原告与都市房地产公司的买卖合同在现实情况下已经无法继续履行。此外，由于本案诉争房产在2005年进行销售时未进行实体墙分割，只是对楼面进行虚拟划线分割为小商铺后进行的销售，亦未在销售前向建委提交分户图，2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发（2010）647号文件），禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记，因此都市房地产公司已不具备为其向原告销售的房屋办证的实际可能，致使原告主张办证的诉讼请求已无法实现”。原审法院认定上述事实，有涉诉房屋买卖合同、《商铺租赁合同书》、发票、收据、（2015）一中民终字第06450号民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院判决认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，马国强与都市房地产公司签订的涉诉房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确认双方权利义务之依据。按照双方合同约定，都市房地产公司负有在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，但该公司未能如约履行，违反了合同义务，应当承担相应的违约责任。尽管马国强未交纳测绘制图费，但都市房地产公司未依照合同约定履行书面通知义务，故都市房地产公司提出的相关抗辩意见，法院不予采信；马国强要求赔偿400元的反诉诉讼请求，法院予以支持。此前生效判决已经认定2号楼、3号楼及1号楼3层以下（含3层）商铺买受人与都市房地产公司签订的《商品房买卖合同（商业）》在现实情况下无法继续履行，马国强所购买的商铺位于上述商铺范围之内，故马国强就其所购涉诉商铺与都市房地产公司签订的涉诉房屋买卖合同亦在现实情况下无法继续履行。则在此情况下，都市房地产公司有权就此主张解除其与马国强签订的涉诉房屋买卖合同。相应的，法院对马国强提出的都市房地产公司为其办理涉诉商铺所有权转移登记的反诉请求，不予支持。诉讼中，都市房地产公司自愿承诺在解除涉诉房屋买卖合同的同时向马国强返还购房款、印花税等共计42225元，法院对此不持异议。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、解除马国强与北京都市房地产开发集团有限公司于二〇〇五年十一月四日签订的《商品房买卖合同（商业）》；二、北京都市房地产开发集团有限公司向马国强返还购房款人民币四万元、契税人民币一千二百元、公共维修基金人民币八百元、印花税人民币二十五元和手续费人民币二百元，上述款项均于本判决生效后十五日内履行；三、北京都市房地产开发集团有限公司于本判决生效后十五日内向马国强支付逾期办证赔偿金人民币四百元；四、驳回马国强其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。马国强不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判驳回都市房地产公司的原审诉讼请求，并支持马国强的原审全部反诉请求；本案诉讼费由都市房地产公司承担。上诉理由是：原审判决认定事实不清；原审判决解除涉诉房屋买卖合同适用法律错误；原审法院滥用“情势变更”，造成判决不公；原审判决驳回马国强要求都市房地产公司办理涉诉商铺所有权转移登记的反诉请求没有依据。都市房地产公司答辩称：同意原审法院判决，不同意马国强的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。马国强与都市房地产公司签订的涉诉房屋买卖合同合法有效。但此前生效判决已经认定2号楼、3号楼及1号楼3层以下（含3层）商铺买受人与都市房地产公司签订的《商品房买卖合同（商业）》在现实情况下无法继续履行，而马国强所购买的商铺位于上述商铺范围之内，故马国强与都市房地产公司就涉诉商铺签订的涉诉房屋买卖合同亦在现实情况下无法继续履行，在此情况下，都市房地产公司有权主张解除涉诉房屋买卖合同，原审判决对都市房地产公司请求解除涉诉房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，适用法律正确。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，在涉诉房屋买卖合同予以解除的情况下，原审法院对马国强依据该合同请求办理涉诉商铺所有权转移登记的反诉请求不予支持，适用法律正确。都市房地产公司于原审诉讼中自愿承诺合同解除后向马国强返还购房款、印花税等共计42225元，原审法院对此不持异议，判决都市房地产公司向马国强返还上述款项，并无不当。综上所述，马国强的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费四百元，由马国强负担（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四百零五元，由北京都市房地产开发集团有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）；由马国强负担三百八十元（已交纳）。二审案件受理费四百元，由马国强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一六年四月十四日书记员 舒 妍