（2016）辽01民终1859号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-06-30
案件名称
上诉人沈阳舒惠物业管理有限公司与被上诉人王宪彪物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳舒惠物业管理有限公司,王宪彪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终1859号上诉人（原审原告）：沈阳舒惠物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区虹桥路36号。法定代表人：卜昭敏，系该公司经理。委托代理人：刘善琨，男，1966年1月2日出生，汉族，系该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：王宪彪，男，汉族，1962年1月23日出生，住址：辽宁省沈阳市铁西区。上诉人沈阳舒惠物业管理有限公司（以下简称“舒惠物业公司”）因与被上诉人王宪彪物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2015]沈铁西民小字第1344号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组��合议庭，于2016年3月1日公开开庭对本案进行了审理，上诉人舒惠物业公司的委托代理人刘善琨，被上诉人王宪彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒惠物业公司原审诉称：原告是依法成立的物业管理公司，依物业管理委托合同约定，原告从2008年10月31日开始对罗曼春天进行物业服务与管理。被告系园区业主，房屋地址为沈阳市铁西区兴华南街（罗曼春天小区）85-2号5-2-2，建筑面积88.44平方米，被告一直享受原告提供的物业服务，但自2009年12月1日至2015年5月1日未缴纳物业费，原告多次催缴，被告拒不交纳，为维护园区的正常秩序，维护广大交费业主以及被告自身的权利，诉至法院，要求被告支付物业费5，749元，由被告承担本案诉讼费。王宪彪原审辩称：入住时我交了一年物业费，我买的是花园小区，窗户下面堆了一人高的垃圾，垃圾与家窗��不到5米，屋里有蚊子，屋里漏水二个卧室，地板，墙都泡了，现在还漏呢，给我修好，我就给物业费，我自己做了四次防水，第一次花了500元第二次400元，第三次300元，第四次花了100元，都是楼上漏下来的。我们自己修不了。外面的下水道堵。都是我自己找人清理的。我家楼下有台大客车，天天停在我家楼下，并且停车时间不固定，影响我休息，需要解决。原审法院经审理查明：被告王宪彪系沈阳市铁西区兴华南街“罗曼春天”住宅小区业主，其所有房屋位于沈阳市铁西区兴华南街85-2号1-2-1、建筑面积88.44平方米。2008年7月10日原告与沈阳鼎盛房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定原告自2008年10月31日起至2018年10月31日为罗曼春天小区提供物业服务，住宅物业服务费1元/平方米/月。前期物业服务合同对原告的服务内容与质量进行了约定。原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳鼎盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。通常来说，一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区建设的质量、房屋建筑质量、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于被告提出房屋漏水的抗辩主张，因房屋漏水多与屋建筑质量有关，与本案非同一法律关系，故本诉不予处理。关于被告提出的其楼下有台大客车，天天停在我家楼下影响休息的���辩主张，根据物业服务合同第二条的规定，原告对进入小区的车辆有停放管理的服务内容，原告没有提供证据证明其对停放在被告家楼下大货车进行了相应的管理，应承担相应的不利后果，可以认定原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，故可对原告应交纳的物业费进行一定的减免。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告所提供照片证据具有即时性特点，被告提供的证据还不足以认定原告在提供物业服务过程中其他部分有重大违约之处。综合本案实际情况，确定被告向原告支付2009年12月1日至2015年4月30日期间被告应交纳物业服务费4，024元（1元/平方米/月×65月×88.44平方米×70%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于��理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王宪彪于本判决生效后十日内给付原告沈阳舒惠物业管理有限公司2009年12月1日至2015年4月30日期间的物业服务费合计4，024元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告沈阳舒惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告王宪彪承担人民币35元，原告沈阳舒惠物业管理有限公司自行承担人民币15元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。宣判后，舒惠物业公司不服，上诉至本院。理由：1、上诉人进入园区后，严格履行合同义务，而被上诉人长期拖欠物业费，既损害上诉人的利益，又损害正常交费业主的利益，不应对被上诉人拖欠的物业费进行减免，否则是对这种拖欠行为的默认和鼓励；2、原审法院以上诉人没有垫付应当使用维修基金维修外墙面为由，进行减免物业费，没有事实和法律依据。请求：撤销原判，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人王宪彪辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方的陈述及其提供的前期物业服务合同复印件、资质证书复印件、维修单复印件、照片等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力。因案涉《前期物业服务合同》及《物业服务合同》均系合同双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的相关规定，合同应为合法，有效，���合同对包括被上诉人在内的全体业主均具有法律效力。现上诉人为园区提供了物业服务，被上诉人理应交纳物业费，故原审判令被上诉人继续履行交纳物业费的判决并无不当。关于上诉人提出原审法院以上诉人没有垫付应当使用维修基金维修外墙面为由，进行减免物业费，没有事实和法律依据的上诉主张，本院认为，因被上诉人所住楼下天天停有大客车，影响被上诉人及家人休息，根据物业服务合同第二条的规定，上诉人对进入小区的车辆有停放管理的服务内容，上诉人没有提供证据证明其对停放在被上诉人家楼下大货车进行了相应的管理，应承担相应的不利后果。同时，根据相关案件业主所提供的照片等相关证据显示，涉案园区内还存在车辆停放混乱、绿地缺乏养护、已损坏的设施无人处理等现象。鉴于此，本院认为，上诉人的物业服务管理存在一定瑕疵，故原审法院结合本案实际情况判令被上诉人承担涉案70%的物业费的判决并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳舒惠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一六年四月十四日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”