（2016）宁0104民初1168号
裁判日期: 2016-04-14
公开日期: 2016-05-13
案件名称
吴建军与冉庆峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴建军,冉庆峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初1168号原告吴建军，男，1975年8月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人刘燕，系原告吴建军之妻。委托代理人秦莉，宁夏天盛律师事务所律师。被告冉庆峰，男，1977年2月5日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人陆仲凌，北京市泽元（银川）律师事务所律师。原告吴建军诉被告冉庆峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由代理审判员汪婷适用简易程序于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告吴建军的委托代理人刘燕、秦莉，被告冉庆峰及其委托代理人陆仲凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告将其位于银川市兴庆区某营业房出租给原告使用。租赁期三年十个月，自2015年4月17日至2019年2月14日，每年租金180000元，房屋使用保证金10000元，房屋出租到期后如原告方不续租，被告无息退还原告，房屋转让费40000元，退租后不予退还。合同签订后，原告分别于2015年4月17日、2015年5月4日分两次向被告支付自2015年4月17日至2016年2月16日的房屋租金150000元，房屋保证金10000元，转让费40000元，共计200000元。后原告开始着手涉案房屋的装修，2015年7月，因有鉴定机构来涉案房屋测量、评估等，原告才得知涉案房屋的房主实际为秦立新、崇尚峰，被告只是该房屋的承租人，因秦立新以涉案房屋为抵押在贺兰县农村信用合作联社借款，到期后不能归还借款，贺兰县农村信用合作联社将秦立新起诉至贺兰县人民法院，该院经判决后进行执行，将涉案房屋进行拍卖，后该房屋的所有权归买受人庞丽娟、杨春花。原告认为被告违背诚实信用原则，隐瞒涉案房主的真实情况及涉案房屋已抵押的事实，以欺骗的手段骗取原告与其签订了租赁合同，后原告多次与被告协商退还房屋保证金及转让费事宜未果。故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还原告房屋保证金10000元，房屋转让费40000元，利息2229元，合计52229元；二、本案诉讼费由被告负担。原告围绕其诉讼请求向本院提交证据如下：一、《房屋租赁合同书》1份、收条2张，证明2015年4月17日原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于银川市兴庆区某营业房出租给原告使用，并约定了租期、租金，合同签订后原告支付租金及保证金、转让费共计200000元的事实。被告对该组证据真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。二、贺兰县人民法院民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、执行公务证复印件各1份，证明原告装修使用房屋后不久就有评估拍卖公司来测量涉案房屋，原告才得知涉案房屋于2012年11月已被房主秦立新、崇尚峰抵押贷款给贺兰县农村信用合作联社；因房主秦立新、崇尚峰到期不能归还贺兰县农村信用合作联社的借款，2014年8月13日贺兰县人民法院作出（2014）贺民商初字第33号民事判决书，判决被告秦立新、崇尚峰偿还贺兰县农村信用合作联社借款本息，崇尚峰、秦立新对上述债务在抵押物的范围内承担抵押担保责任；涉案房屋经宁夏贺兰县人民法院判决后进入执行阶段，贺兰县人民法院于2015年11月19日作出了（2015）贺执字第461-3号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人庞丽娟、杨春花所有。被告对该组证据的真实性无异议，但与本案无关。三、房屋租赁合同复印件1份、抵押物承租人承诺复印件1份，房产证复印件2份，证明原告从评估拍卖公司得知，2013年2月15日，被告冉庆峰与房主秦立新签订房屋租赁合同，约定租金及租期，合同还约定承租人如因工作需要，将租用房屋转让给第三方承租适用，应事先征得出租方的同意，2015年11月25日，被告给贺兰县农村信用合作联社出具抵押物承租人承诺书，承诺其知晓涉案房屋在合作联社办理抵押贷款手续，在担保范围内的本息未全部清偿前不对抗实现抵押债权。被告对原告隐瞒上述重要事实，其即未取得出租方的事前同意而转租涉案房屋，也未将涉案房屋有抵押登记一事告知原告。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。四、第260期星期七快报1份，被告违背诚实信用原则，欲再次将房屋转租从中谋取利益。被告对该组证据真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可，该信息是房屋出租前刊登的，是包年的，房屋租赁后没有撤销掉，该证据不能证明原、被告签订合同时没有告知其房主的信息，不存在被告故意隐瞒相关的真实情况。五、租赁合同复印件1份，庞丽娟身份证复印件1份。证明原告与新房主签订租赁合同，从2016年2月17日租至2017年2月17日。被告表示该证据系复印件，不符合证据规则，不予质证，即使该证据系原件，对该证据的真实性、合法性、关联性也不予认可，被告认为原告与所谓的新房主违法签订该租赁合同。被告辩称，原告是诉讼请求与事实不符，原被告签订租赁合同时，告知原告涉案房屋的房主明确双方的合同是转租，同时涉案房屋抵押贷款的事实不影响双方履行合同，原、被告签的租赁合同经过原房主同意。故该租赁合同合法有效，该合同是双方真实意思表示，合同租赁期限没有到期，原被告双方应依法履行双方签订的租赁合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其抗辩主张向本院提交以下证据：一、被告与秦立新、崇尚峰2013年2月15日签订《房屋租赁合同》1份，证明被告与秦立新、崇尚峰签订的租赁合同期限为10年，自2013年2月16日至2023年2月16日止，双方对租金及租金支付方式做出了约定。原告表示2015年4月原、被告签订合同时，被告没有给原告出示该合同，从该合同第五条第三项约定，承租人如因工作需要，将租用房屋转让给第三方承租使用，因事先征得承租方同意，该条款反映出原房主事先并未同意转租涉案房屋，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可。二、收条1张，证明原房主秦立新已经收取被告2014年至2016年房租270000元。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，被告提交的原房主的租赁合同是从2013年2月15日签订的，2013年2月至2013年12月租金收条没有出示，该收条是否是秦立新所写不能确定。三、《租赁合同》1份，证明原、被告签订的租赁合同实际是转租合同，事后原房主同意被告转租。原告表示对合同中原房主书写的“同意转租”的真实性不能确定，原告手中的合同没有该表述。四、公证书1份、结婚证复印件1份、户籍页复印件2张，证明秦立新、崇尚峰系夫妻关系，2016年3月16日原房主秦立新出具声明一份，表明2013年2月15日其与被告签订的《房屋租赁合同书》中的签名是其本人所签，2015年4月17日原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，秦立新同意被告转租的行为，并在被告持有的《房屋租赁合同书》上签字确认，就该声明银川市国安公证处出具了（2016）宁银国安证字第456号公证书进行公证。原告对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，这份公证书只能证明秦立新的签字属实，不能证明崇尚峰的签字是否为其本人所签。原、被告租赁合同签订后，原告得知涉案房屋被拍买的事项后，多次要求被告出示原房主同意转租的材料或者与原房主见面，但被告一直推脱，直到本案庭审后被告才出示该证据，是被告过错在先，被告隐瞒涉案房屋抵押拍卖事项，原告有权解除合同。经审理查明，2013年2月15日，被告与案外人秦立新、崇尚峰签订《房屋租赁合同书》一份，约定，被告承租秦立新、崇尚峰所有的位于银川市兴庆区某营业房（面积320㎡），租期10年，自2013年2月16日至2023年2月16日，租期前三年租金为每年150000元，中间三年租金为每年155000元，最后四年租金为每年160000元，租金一年一付，被告违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金1000元，如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。合同签订后，2014年12月28日，秦立新给被告出具收条一张，表明收到被告2014年至2016年两年的租金。2014年4月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定，被告将承租的银川市兴庆区某营业房中的260㎡租赁给原告，租期3年10个月，自2015年4月17日至2019年2月14日，每年租金180000元，房屋保证金10000元（房屋出租到期如承租方不租用，无息退还承租方），转让费40000元，退租后不予退还，承租方逾期交付租金的，除仍应如数补交外，应支付违约金1000元。原、被告签订的《房屋租赁合同书》一式两份，在被告持有的《房屋租赁合同书》中，秦立新、崇尚峰于2015年4月19日书写“同意冉庆峰转租”。合同签订后，原告向被告交付了2015年4月17日至2016年2月16日的租金150000元，房屋保证金10000元，转让费40000元，共计200000元，随后原告装修涉案营业房后用于经营药店至今。2016年3月16日，原房主秦立新出具声明一份，表明2013年2月15日其与被告签订的《房屋租赁合同书》中的签名是其本人所签，2015年4月17日原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，秦立新同意被告转租的行为，并在被告持有的《房屋租赁合同书》上签字确认，就该声明秦立新在银川市国安公证处进行公证。银川市国安公证处就该声明出具了（2016）宁银国安证字第456号公证书。现原告以被告隐瞒真实房主信息及涉案营业房已抵押贷款的重要信息，要求与被告解除租赁合同并退还转让费及保证金为由诉至本院，请求判如所请。另查明，秦立新、崇尚峰系夫妻，位于银川市兴庆区某营业房（建筑面积171.28㎡）原产权人为秦立新，位于银川市兴庆区某营业房（建筑面积141.07㎡）原产权人为崇尚峰。2012年11月23日，崇尚峰向贺兰县农村信用合作联社签借款500万元，并给该信用社出具了房屋产权抵押承诺书，并签订了《抵押合同》，抵押的房屋包括银川市兴庆区涉案营业房。2013年11月25日，因秦立新、崇尚峰未按期还款，贺兰县农村信用合作联社通知被告，被告为该信用社出具了抵押物承租人承诺书，承诺在涉案房屋抵押贷款对应的抵押合同中所确定的担保范围内的本金及利息等未全部清除前不对抗该社实行抵押债权。2014年1月26日，贺兰县农村信用合作联社将秦立新、崇尚峰起诉至贺兰县人民法院，要求秦立新、崇尚峰偿还借款，并要求二人抵押的房产对该笔借款在抵押范围内承担抵押担保责任。贺兰县人民法院于2014年8月13日作出（2014）贺民商初字第33号民事判决书，判决秦立新、崇尚峰支付该信用社借款500万元及相应利息，并对上述债务在抵押物的范围内承担抵押担保责任。判决生效后，因秦立新、崇尚峰未履行还款义务，贺兰县农村信用合作联社申请法院强制执行。贺兰县人民法院于2015年8月5日通过银川市中级人民法院依法委托拍卖行将银川市兴庆区涉案营业房经过二次拍卖，竞买人庞丽娟、杨春华以最高价竞得。贺兰县人民法院出具（2015）贺执字第461-3号执行裁定书，裁定银川市兴庆区涉案营业房所有权及相应的其他权利归买受人庞丽娟、杨春华所有。再查明，2016年1月28日，就涉案银川市兴庆区涉案营业房，原告与庞丽娟签订《房屋租赁合同书》，约定原告承租上述营业房，租期1年，自2016年2月17日至2017年2月16日，每年租金150000元，收取租房保证金5000元，2016年1月28日原告先付租金50000元，待房产证办好后付余款100000元。上述事实，有原告向法庭提交的《房屋租赁合同》、贺兰县人民法院民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、收条，被告提交的《房屋租赁合同书》、身份证复印件、结婚证复印件、收条、公证书及原、被告当庭陈述在案为凭，经本院组织质证和审查核实，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，被告为银川市兴庆区该涉案营业房的承租人，在其承租期间，将此营业房中的260㎡转租于次承租人原告。原、被告签订的《房屋租赁合同书》实际为转租合同，双方建立的是转租法律关系，该合同是双方真实意思表示。原告陈述，被告未经原房主同意转租涉案房屋，但被告持有的《房屋租赁合同书》中，原房主写明了同意转租，并对这一事实进行了公证，故原告以原房主不同意转租要求解除合同的理由不成立，原、被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效。原告又诉称因被告隐瞒了涉案房屋抵押贷款的事实要求解除合同，根据我国法律的规定，当事人协商一致或者有其他违法行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同，因此，原告要求解除合同必须符合约定或法定的解除权。原、被告签订的合同未约定被告未告知房屋抵押的事实，原告可以解除合同；被告隐瞒该事实亦未导致双方租赁的合同目的不能实现，因抵押权引起的房屋产权的变更也未影响租赁合同的履行；双方在庭审中对解除合同也未能达成一致意见；因此，原告要求解除合同及返还费用的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告吴建军的诉讼请求。案件受理费减半收取603元，由原告吴建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回自治区银川市中级人民法院。代理审判员 汪 婷二〇一六年四月十四日书 记 员 王华宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 微信公众号“”